綠地，曾經地產界的”大佬“，短暫巔峰後卻一直”掉隊“。短短三年多時間，綠地經歷了“雲峰債”事件，子公司時有負面爆出，業績也不夠出色，市值更是“一落千丈”。此次62歲的董事長張玉良迎來連任，但接班人問題並沒解決。
文 ✎ 李夏
62歲的張玉良迎來連任。而他背後上海灘這家近萬億規模的房企正在經歷一系列考驗。
11月19日，綠地控股晚間公告稱，經綠地控股集團第九屆董事會第一次會議選舉決定，選舉張玉良為公司第九屆董事長、總裁一職，任期與董事會一致，張玉良實現連任。
按規定，國企領導年滿60週歲，要辦理退休手續。業績突出的核心可延長任期，但最遲不超過63週歲。然而公告顯示，張玉良1956年12月出生，年齡已62歲，可見其連任破除規定的退休年齡限制。而張玉良的接班人是誰，仍未可知。
綠地曾是地產界的龍頭，但現在卻一路“掉隊”。2018年前三季度綠地實現銷售金額2670億元，在當前樓市寒冬的大環境下，想要實現年銷售4000億元的目標，並不簡單。其居高不下的負債率，更如同一把枷鎖。此外，綠地東北公司暗瘡難愈，多家子公司被法院列為失信被執行人。
截至2018年11月21日，綠地控股報收6.55元每股，市值跌至797億元，這較2015年綠地上市以來的市值高點3000億元，蒸發了2203億元。
01
市值大縮水
在外界看來，綠地一直頗為“低調”。
1992年成立的綠地，數年來默默拿地賣房、不斷擴張，也經過多輪體制變革，算得上地產界響噹噹的“大佬“。2015年8月18日借殼上市後，綠地控股市值一度超過3000億元，曾超越萬科登頂中國房地產板塊。
▵ 綠地房地產分佈圖
短暫的巔峰後，綠地控股似乎走進了一個怪圈，短短三年多時間，經歷了“雲峰債”事件，子公司時有負面爆出，業績也不夠出色，市值更是“一落千丈”。
截至2018年11月21日，綠地控股報收6.55元每股，市值跌至797億元，這較2015年綠地上市以來的市值高點3000億元，蒸發了2203億元。
而這期間房地產市場風雲變幻，大佬們重新排座，恆大、碧桂園2017年銷售突破5000億元，市值更是增長4倍。
當年還有資格與萬科一爭高下的“綠巨人”，現在只能望其項背。2018上半年房地產銷售榜上，萬科以3030億元的銷售量排名第三，綠地排名第六，兩者相差不到1倍。但在總市值上，目前萬科A的市值為2830億元，而綠地不到800億元。可以看出，綠地連三分之一個萬科都不到。
市值下跌，有行業原因，也有綠地自身原因。一線房企在感受到市場寒意的同時，紛紛想辦法“自救”，萬科在今年秋季例會上高喊“活下去”，綠地控股也表態，要抓住機遇進入“萬億新階段”。
10月12日，綠地控股召開2018年三季度中高層經營會，會上提出未來三年每年銷售目標不低於5000億元。與此同時，綠地宣佈重組成立大基建、商貿、酒店旅遊三大產業集團。
這次變革，是綠地上市以來第二次戰略調整。 2015年，綠地借殼金豐投資上市後，首次提出以房地產為主業，大基建、大消費、大金融為三大協同發展業務的“一主三大”戰略。
遺憾的是，除了大基建領域有所發展，綠地房地產主業卻進展緩慢，曾快速擴張的大金融方向在遭遇強監管後少見起色，業績增長不如預期，2017年綠地控股金融產業利潤下降48.7%，這次戰略調整中也完全弱化。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受媒體採訪時也談到，綠地此次轉型說明原有的業務條線面臨很多壓力，包括收益狀況不佳、競爭對手過多等。
盧灣綠地海外灘
另一方面，此前一直股票深陷低流通的綠地，2018年7月2日迎來佔總股本73.51%的限售股解禁，使得公司股價短期承壓。這些股份的持有者主要是綠地董事長張玉良和一些高管，以及上海國資控股的上海地產、上海城投等企業。目前綠地董事長張玉良62歲，未來掌門人是誰還未可知，其他相關持股企業態度也都不明確。
大量資本的離場，更讓綠地雪上加霜。公開資料顯示，2016年起，持綠地控股大量股份的資本公司平安創新資本、鼎暉嘉熙、國投協力、匯盛聚智和珠海普羅等開始大規模減持。其中，平安創新持股比例從9.91%下降至1.8%，著實“嚇”跑了一眾股民。
02
東北“黑洞”
對於綠地來說，很多困擾和麻煩來自東北。
2007年，綠地收購了瀋陽政府打包轉讓的八家國有地產公司，在此基礎上成立了綠地東北公司。然而綠地在這裡屢屢受挫，項目停工、銷售慘淡，與購房者糾紛不斷，子公司甚至出現債務逾期。
中國執行信息公開網顯示，近兩年來，綠地位於東北的數家公司多次被列為失信被執行人，其中本溪綠地更是11次被列為失信被執行人。
本溪綠地實業是綠地遼寧投資建設控股集團有限公司（以下簡稱遼寧綠地）的子公司。天眼查信息顯示，該公司曾因未按時履行法律義務而被法院強制執行37次，目前，已被最高人民法院列為失信公司。
這背後是一樁4.5億元債務違約。
2017年10月，綠地控股曾發佈公告稱，遼寧綠地下屬本溪綠地等個別合資企業因受當地市場低迷影響而發生的逾期借款，金額為4.575億元，其中短期借款 24750萬元，長期借款21000萬元。
綠地表示，由於本溪綠地等企業股權結構比較複雜和分散，涉及地方國資委、個人股東等多方，同時債權人對債務處理需要履行內部審批程序，因此耗時較長。後續公告顯示，截至2017年12月28日，逾期借款已全部解決。
債務違約源於綠地開發的本溪山水城項目。2010年，遼寧本溪山水城項目開工建設，投資級別高達100億元。2015年9月，該項目卻傳出“因資金問題停工”“大量已交付購房款的業主遲遲無法拿到新房”的消息。
2017年9月，一位被該項目波及到的企業負責人曾在相關網站向當地政府投訴，本溪市政府辦公廳回覆稱，本溪綠地受多重不利因素影響，在建設項目長期停工，資金鍊條斷裂，各類債務糾紛集中爆發，已經嚴重資不抵債，全部資產已兩次被查封或扣押，千餘戶購房業主急待項目竣工入住，企業員工也已經連續數月未發放工資，無能力履行補償義務。
2018年以來，仍有媒體曝光綠地在遼寧多個項目，包括本溪山水城項目停工數年，部分項目還存在購房者無法入住、被徵收人拿不到補償款的問題。
2018年以來，綠地東北地區又有5家下屬公司被法院新增為失信被執行人，涉及金額超過1292.77萬元。
而綠地控股發佈的2018年半年報也顯示，其東北地區的營收為18.13億元，同比下降22.6%。
03
成績單隱患
而綠地的成績單也頗令人擔憂，已經脫離房地產第一陣營。
綠地控股2018年半年報顯示，報告期內，實現營業收入1578.87億元，同比增長25.33%；地產銷售金額1627億元，同比增長22%。這一成績雖然不錯，但距離綠地地產銷售4000億元的目標有一些距離，跟國內第一梯隊房企也相距較遠。
市界注意到，2018年上半年，建築業務取代房地產業務，成為了綠地控股營業收入中最大的板塊，但是這一領域毛利率卻不及房地產業務。
綠地控股貴州建工
半年報顯示，公司建築及相關產業毛利率只有3.16%，且較上年同期減少了0.11個百分點，房地產及相關產業毛利率為26.11%。然而，據克而瑞公佈的2017年60家標杆房企研究數據顯示，近半數房企毛利率均超過30%。
Choice數據顯示，2015年至2017年，綠地淨利潤率分別為3.56%、3.8%、4.68%，同期萬科淨利率為13.27%、11.79%、15.32%，可見其淨利率遠低於同行。
與之相應的資產負債率也是居高不下，2018年上半年負債率高達88.98％，2017年同期為88.99％。
根據中報，綠地有息負債2629億元，較年初減少131億元；貨幣資金768億元，同比增長27%。CRIS研究中心披露，綠地2018年中淨負債仍高達187%，儘管脫離了“200%+”的淨負債率高危區，但是仍然遠遠高於同行。根據CRIS研究中心，今年上半年末，170家房企的加權淨負債率（永續債作為權益）約為92.56%。
雖然綠地的掌舵者張玉良強調，不刻意追求規模，但他同時承認，沒有體量、沒有規模的大企業是不行的，數量也是質量的一個重要部分。而在這樣的地產“寒冬”中，綠地想要完成萬億夢想，還需一番努力。
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