龙华一直以来都是刚需们的“乐园”。它以其房子新和价格相对低，一度成为众多刚需们的首选之地。
自2012年开始，龙华开始有大量新盘入市，价格基本在2万/平左右。
2015年“330新政”的出台，打破了这个平静，助推龙华房价翻番，因此也被网友戏称“宇宙中心”。
而这两年，龙华却鲜有新的楼盘入市，且入市的项目大都价格不低，均价多在6-7万左右。从前的刚需乐园，如今却与亲民二字渐渐拉开了距离。
此时，不愿离开龙华的人们，发现了观澜这片默默发展，并充满惊喜的土地。
人们都知道城市更新代表着进步和发展。观澜目前有逾1700多万㎡、超200个旧改，其体量相当于3个福田中心区大小！ 开发商云集！万科、佳兆业、鸿荣源都来了！红山片区未来或在观澜进行复制！
据悉，佳兆业在这充满希望的区域里，又将推出一高性价比的项目——E立方，值得大家高度关注！
大量外溢人口涌入观澜
区域潜力无限！
龙华是深圳人口密度最高的地方，也是刚需人群最多的地方。2017年龙华区人口增幅高达4%，区域内人口密度17257人/平方公里全市第一。
此外，借助广深港高铁的利好优势，深圳北站将再次迎来港人置业的热潮。在此等人口增速下，在龙华核心区域的人口必将外溢，将会外溢到观澜这边来了。
龙华全区面积175.6万平方米公里，其中观澜占89.3万平方米公里，占比51%。观澜人口近93万，占龙华全区人口达57%！
龙华经济在加速发展，大量外溢人口将涌入观澜，区域潜力无限！
观澜是中轴之上
核心中的核心
龙华是深圳的中轴核心，是地理意义上的中轴核心，也是政策的中轴核心。
观澜是擎动龙华发展价值版图的真正心脏动力，是中轴之上，核心中的核心，潜力更加巨大。
优势1 一线一站一社区
观澜作为擎动龙华价值版图的排头兵，拥有得天独厚的地理优势与配套资源。《深圳市国际化城市建设重点工作计划(2014-2015)》提出的“一线一站一社区”规划里，明确点明观澜即是深圳城市样板。
其中“一线”即四号线及其延长线，也是深圳北拓发展的中轴轨迹；而“一社区”即是在市第六次党代会明确提出的，重点打造比肩蛇口的国际化社区——观澜湖国际社区。
观澜湖国际社区，政府定位为以高新产业和文化生态产业融合的“国际化文化产城样板”。政府2000亿重金注入，依托人口与高新技术企业与生态文化资源，打造国际化科技文化产城，深圳城市样板。
蛇口自贸区，政府定位为“国际化的服务样板”。600亿再造蛇口，以港口先行，产业园区跟进，配套城市功能开发，以科技服务产业、滨海文化产业为核心的服务型文化产业国际社区。
观澜湖国际社区和蛇口一样，二者都处于一个城市热点区域，拥有自成一套的独立城市国际化配套体系，在配套级别上相差无几。拥有的多样化国际化氛围牵动人群、融合国际化城市资源和人文生态配套。
在国际社区内的项目将会享受到深圳独一无二的国际化配套，占据交通、人文、商业、产业优势，价值相应得到提升。
优势2 龙华地王频显 轨迹已至观澜
这些年来龙华地王频现，并不断刷新纪录，如今轨迹已至观澜。
2017年2月15日，华侨城楼面价3.7万元/㎡拿下深圳北商业地块。成交地价已经超越了前海；
2017年6月27日，首创以4.23万元/㎡的价格拿下清湖商业地块，再次刷新龙华地王记录
2018年观澜地王出现，龙光以3.47万元/㎡楼面价拿下观澜福城地块 ，观澜诞生全新地王。
从此也可看出地王的轨迹正在沿着四号线从南到北迁移，观澜即是下一个物业价格飙升的置业热点区域。
以目前地价按开发估算，区域未来房价可达8万均价以上。地王频频出现刷新记录，也昭示着市场对区域的信心，片区发展价值潜力无限。
优势3 观澜是龙华行政中心
观澜是龙华行政中心，享受中轴发展政策核心利好，政策的重心也必将是城市中心。
龙华区政府最新经济发展规划提出，区域未来将围绕“6大重点片区”重点建设，而观澜作为龙华最重点发展区域，独占3个！
红山片区未来可能在观澜进行复制
对于观澜的发展，
深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉指出，深圳的城市发展其实是一个迭代开发的过程，更新一块再开发一块，其周围的配套也会不断完善。
目前观澜农民房、厂房林立，几年前红山片区也是如此，而如今的红山却已成为龙华房价的峰值。
而在他看来，无论是红山片区或者是龙华中心区，其发展模式未来都有可能在观澜进行复制；而且在开发模式上，观澜可能会更注重人居环境，避免像上两个片区过度透支人居价值。
未来龙华已无地可改，而观澜是龙华城市更新的真正重点区域！
从片区农民房、破旧厂房林立的面貌来看，“拆拆拆”或成未来相当长一段时间内观澜建设的主旋律。观澜的旧改体量巨大，将提供主要的住宅和商业供应。
据不完全统计，观澜片区（包括观澜、观湖及福城）有约108个村旧改，超200个旧改项目，云集万科、佳兆业、鸿荣源、卓越、金光华、招商等一线品牌发展商斥资超千亿资金重磅打造！
观澜整体旧改规模逾1700多万平米，相当于3个福田中心区大小，占据龙华旧改版图半壁江山！
其中不得不提的要数鸿荣源在观澜的两块超大型旧改，
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其中牛湖旧改作为片区内首屈一指的大型城市更新项目，186万㎡面积相当于4个壹城中心大小。目前已经有地块开始拆迁。
这块区域将打造高品质生态住区和新型高新产业园区等；项目规划为“两横两纵一带五组团”，集居住、商务、办公、产业、公共服务于一体，为周边带来大体量的高端商业与生活配套（并规划有一所大型公立医院）。
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另外，鸿荣源观城旧改占地2平方公里。目前已经在北区布置围挡开始拆迁。
规划的更新方向是以智慧产业、总部研发核心生产基地及休闲娱乐、生态居住、文化旅游等多功能于一体的新型智慧新城，拟规划建地标商业建筑一栋300多层，划分三个区域，配有小学、初中、高中。
2014年3月鸿荣源与龙华新区管委会签订了战略合作协议，将由政府全力支持其打造。可以预见，如此大体量的城市更新更将助力区域腾飞。
鸿荣源作为知名开发商，实力雄厚，它所做的项目，对周边的房价拉动作用都十分明显。
例如宝安的鸿荣源壹方中心，是前海的标杆豪宅；位于龙华的鸿荣源壹城中心，更是成为区域体量最大、房价上涨的方向标，全面引领片区房价骤升4字头，突破6字头，在短短1年内完成3到6的增长！
由此可推断，鸿荣源在观澜的两大旧改，也将会对它们周边的房价有相当的积极影响。
在这里，有一个项目值得大家关注，就是与鸿荣源牛湖标杆旧改仅一路之隔的佳兆业E立方。
E立方占据观澜最有潜力的位置
尽享升值红利最高峰值
我们都知道，城市发展和城市更新带来的物业升值兑现最快。
佳兆业E立方旁除了鸿荣源大型旧改外，距离项目1.5公里11万㎡的卓越牛湖旧改项目，目前也已开始拆迁了。E立方周边4公里内拥有占地超610万㎡的城市焕新力量。
根据塔吊理论，“哪个地方的塔吊越多，房价升值潜力越高；哪个片区供应量更大，升值潜力也更大”，也就是说，塔吊越多的地方越值得买。
众多品牌开发商扎堆进驻观澜。随着周边鸿荣源、卓越、万科的大型综合体入市，E立方在项目先发优势下，未来的升值潜力不言而喻。
另外，项目距离地铁4号线延长线首发站牛湖站步行距离1.5km，首发站乘坐地铁不需抢座。
四号线延长首发站牛湖站施工进度：整体完工约50%
地铁开始规划到建设，再到建成使用，期间周边的物业价格不断升值。
从深圳各地铁物业项目的情况看，地铁物业自规划之处即开始上涨。
地铁开工当年沿线房价涨幅在25%-50%，
待开通一年内，房价再次涨幅30%-60%，
同类产品，临地铁项目的报价要比非临地铁的高出1.5万元/平左右。
地铁4号线延长线2016年动工建设，2020年通车，通车之时正是E立方交楼时间，享受地铁发展周期带来的物业升值红利的最高峰值。
佳兆业E立方确实是一个性价比高的新盘，投资自住兼可。
总结一下，深圳中轴核心区位+多个百万大型旧改综合体旁+地铁项目+品牌开发商，大家重点关注下。
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