不少人在買房時有一些疑問，
也會遇到一些棘手的問題。
今天智帆法務
繼續跟大家分享下面這些案例，
以便為大家買房提供法律借鑑參考。
案例一：開發商故意隱瞞未取得商品房預售許可證，應當承擔懲罰性賠償責任
【基本案情】
濟南某某房地產公司與祁某簽訂《商品房買賣合同》一份，約定祁某購買濟南某某房地產公司開發的201號房屋，並對房屋價格、付款方式等進行了約定。合同簽訂後，祁某依約支付了購房款。濟南某某房地產公司一直未取得涉案房屋的商品房預售許可證。祁某要求解除雙方簽訂的買賣合同，濟南某某房地產公司返還購房款及利息，並賠償其損失。
法院經審理認為，濟南某某房地產公司與祁某簽訂《商品房買賣合同》時，涉爭房產未取得商品房預售許可證明，至起訴前仍未取得，故雙方簽訂的《商品房買賣合同》及《補充協議》無效。濟南某某房地產公司未明確告知祁某涉案商品房未取得商品房預售許可證，存在故意隱瞞未取得商品房預售許可證之情形，不僅應當返還祁某已經繳納的購房款及利息，還應承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
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【典型意義】
本案的典型意義在於：一是購房人在購買商品房特別是在建的商品房時應當著重審查開發商是否取得了商品房的預售許可證。根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規定，開發商在起訴前仍未取得商品房預售許可證明的，商品房預售合同為無效合同。建設部、國家工商行政管理局發佈的《商品房買賣合同示範文本》中對於買受人購買的商品房為現房或預售商品房，預售商品房批准機關及商品房預售許可證號等內容均有明確規定。作為購房人來說，在簽訂商品房預售合同時，應著重予以關注。二是開發商故意隱瞞未取得商品房預售許可證，應當承擔懲罰性賠償責任。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規定：“出賣人訂立商品房買賣合同時，具備下列情形之一的，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息，賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房售預售許可證明……”濟南某某房地產公司使用的商品房銷售合同文本中故意刪減了《商品房買賣合同示範文本》中列明的預售商品房批准機關及商品房預售許可證號等重要內容，濟南某某房地產公司存在主觀上隱瞞未取得商品房預售許可證的故意，在返還購房人已付購房款及利息的情況下，應當承擔懲罰性賠償責任。
案例二：二手房買賣中出售人違約，合同不僅應繼續履行，出售人還應承擔違約責任
【基本案情】
梁某以侯某某的名義與曹某簽訂房屋買賣合同，將侯某某名下房屋出售給曹某，約定付款方式為產權過戶當日前，曹某將首付房款685000元存入指定賬戶，剩餘房款1550000元採取商業貸款方式，約定曹某在合同簽訂之日支付定金5萬元。雙方就違約責任約定2016年6月20日去辦理涉案房屋產權變更手續；如任一方未按本協議約定履行相關義務，每逾期一日，違約方應向本合同房屋買賣的向對方支付本合同總房款3‰的違約金或者違約方承擔合同總房價30%的違約金。曹某依約支付了50000元定金，及首付款635000元。之後侯某某將曹某的購房首付款685000元退回。曹某於2016年5月份實際接收涉案房屋並居住至今。侯某某未配合辦理涉案房屋的解押、完稅、過戶手續。曹某主張繼續履行合同，侯某某配合解除涉案房屋的抵押手續，並協助辦理過戶手續。
法院經審理認為，曹某在履約過程中，已經根據合同約定支付定金及首付款，侯某某以退回已經收到的首付款及違約金的行為表明其不再繼續履行合同，且侯某某未按合同約定解除涉案房屋的抵押手續，存在違約行為。曹某要求侯某某繼續履行房屋買賣合同，並協助其辦理涉案房屋解押、過戶登記的訴訟請求，應予支持。涉案合同約定了雙方的違約責任，侯某某在履約過程中存在違約行為，應當承擔違約金。故判決涉案合同繼續履行，侯某某協助辦理涉案房屋的抵押登記解除手續及過戶手續，並根據合同承擔違約責任。
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【典型意義】
自2016年下半年以來，濟南二手房房價飆升，出賣方找多種藉口不履行合同，不再出售房屋，對此法院認為，應當保護守約方的利益，保護交易安全和穩定性，不能輕易否定合同效力。對於想借違約行為獲得高額收益的違約方，在判決繼續履行合同的同時，違約方仍應當承擔違約責任。
再次提醒各位，
買房在法律範圍內交易，
遇到問題時要及時尋求法律援助，
讓自己住房溫馨又放心。
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