漫漫二十年，三次背水一戰，或成就一代梟雄？
自從2015年介入中超球隊，又頻繁在職業經理人中高薪挖人，以94%薪酬總額漲幅位居行業榜首……發跡於廊坊的華夏幸福，瞬時被推上了輿論關注的風口浪尖，人們也愈發好奇其神秘老闆王文學為何許人？
01 進軍房地產
作為典型的金牛男，王文學在92年鄧小平南巡講話中嗅到了商機，便辭掉交通局司機的鐵飯碗去經商。機緣巧合，在市委黨校旁開了一家火鍋店，生意興隆不乏許多當地官員來大快朵頤。
情商高的王老闆順勢與官員們熟絡起來，為日後的事業埋下伏筆。
90年代中期，王老闆經某官員指點開始涉足裝修行業，新業務做得順風順水，幾乎攬便了廊坊市內的政府裝修工程。
可97年爆發了金融危機，國內財政資金吃緊，王老闆資金鍊也斷了，只得以火鍋店收入抵欠款。
坊間傳聞，王老闆在市政府領導辦公室，當眾燒燬了債務總計500萬的合同和欠款。如此鉅額資金一筆勾銷，旁人都笑王老闆傻，可塞翁失馬焉知非福？
98年，王老闆的「川崎火鍋店」已成為廊坊最火的飯店，同時經濟形勢也發生了重大改變，福利分房政策被取消。
毫無經驗的王老闆毅然決然放棄火鍋店，投入房地產的懷抱中，並通過政府關係順利地拿下了廊坊市區一處地皮，在銀行獲得貸款，進行第一次房地產事業的背水一戰。
王老闆在王石的啟蒙下建起了第一個樓盤「華夏花園」，萬科因此加持了這個地產項目，「萬科情結」不由而生。
而華夏這個名字，就取自項目旁邊「華夏裡」的小街道，於是華夏幸福的傳奇開啟了……
02 絕地逢生
2002年廊坊市政府攢了一個飯局，向河北當地幾大開發商表達“想要開發固安縣，對標蘇州工業園，主動提供政策支持”。
位於南三縣的固安，是整個廊坊嘴貧瘠的地方，北三縣離京近有大把的空地可拿，誰會去啃固安這個硬骨頭？
一心想要做大企業規模的王文學，眼睜睜看著萬科、順馳、合生創展接連創下矚目的業績，陷入難以北上、不能南下的瓶頸。
此前知名市場策劃人王志綱就曾向王文學提過建議：若要做大規模，應當另闢蹊徑。以珠三角的發展為例，建議王文學朝產業地產方向發展。
明知山有虎偏向虎山行，王文學決定賭上全部身家在這場飯局上舉手一搏，並連夜趕到燕郊，退了做地產開發的土地。
這個35歲的金牛男最終選擇了在一個最窮的地方，投入幾乎所有資金，做從來沒有做過的工業園，無疑是場背水一戰。雄關漫道真如鐵，而今邁步從頭越。
雖然在2003年，固安項目差點因為國家對開發區建設「一刀切」而夭折，慌得王文學在固安街頭痛哭。幸好某下屬平日裡愛好研讀國家文件，找到了例外條款，才保住了這個項目。
因禍得福，申奧成功的北京又加大了企業外遷力度，固安工業園逐漸發展起來。如今固安產業新城的成功，成為了華夏幸福王文學的名片。
03 換廚子，添新菜
在王文學眼裡，做產業新城好似下火鍋，就是要各種食材放在一個鍋裡。想要做好產業新城，需要的因素複雜而困難。
華夏幸福做的事簡單說：公司與地方政府簽訂合作協議，受託進行基礎設施建設和公共設施建設，然後再給新城或園區招商，根據當地產業優惠政策引入相關企業，並在資本、人才等方面進行扶持，幫助企業成長，形成產業集群效應。
首先華夏幸福與政府簽訂的PPP模式具有排他性，容易獲得極低成本的土地，且無需形成土地資產。後期源源不斷的高收入，45%的落地投資分享比例，讓雙方都是幾乎包賺不賠的買賣。
這種PPP模式需要前期大量的資金投入，華夏幸福通過高達20多種融資手段，僅2018上半年公司的融資總額就飆升至1128.82億元。
外界評價：華夏幸福的各種融資手段，簡直是在銀行、券商之間輾轉騰挪，輕盈敏捷。
其中最核心的競爭力是招商引資，畢竟沒有產業，華夏幸福就無法向政府討債了，所以華夏幸福費盡心思打造了4600人的頂級招商團隊。據說其招商情報體系中，擁有比工信部還全面的企業數據。
不僅如此，王文學有自己的佈局傾向：「我個人出資，投資了以創新為核心的科技製造企業。」為此他還構建了一個龐大、隱秘、複雜的「知和資本系」。
另外固安用了將近10年才基本實現總現金流回正，目前的嘉善和來安只有了2-3年基本實現當年現金流回正，步伐更快。其複製性效果可見一斑，如今已在全國佈局50餘座產業新城。
當初能做成廊坊最火的餐館，王文學的秘訣是六個字：
" 換廚子，添新菜。"因此華夏幸福業績不行就換人、薪酬水平越來越高，成為了出了名的利潤高不差錢的企業。的確，在現在開發商都只有不到10%的利潤率的時候，華夏幸福卻可以把這個數值做到60%以上。
04 戰無不勝的神話？
2008 年把產業園區琢磨透之後，王文學開始了大踏步往前進，但諸多問題也開始凸顯。
華夏幸福以繁多名目簽下超 100 多個產業園項目，但市場不相信戰無不勝的神話。
2012年，華夏幸福與鎮江市京口區進行合作整體開發 「鎮江市京口區大禹山創意新社區項目」。但僅僅是投入有限的 160 畝安置房項目，卻在協議簽訂 3 年後突然停工成了爛尾盤，引得拆遷戶們集體維權。
華夏幸福又處於高速擴張期，而產業新城、特色小鎮的開發週期又比較長，屬於資金密集型行業，對資金的渴望異於常人，政府就是其衣食父母，政府換屆帶來的預想合作中斷，形成壞賬也無可奈何。
且做產業新城需要非常好的政商關係。從河北起家的王文學自然在河北能夠順利開展業務，但是到了人生地不熟的區域，想要複製性談何容易？
華夏幸福的人才流動率之高，一度也被行業詬病。其強調集團軍作戰，螺絲釘般的用人模式，把人才當消耗品，人才忠誠度也被消耗殆盡。產業小鎮招攬來的120位小鎮鎮長，半年時間內離職大半。
僅憑高薪高福利想挖人，很容易，而真正留得住人才的公司才是偉大的企業。
05 斷臂自救
尤其是進入2018年，華夏幸福似乎跟隨著51歲的王文學陷入了中年危機。
王文學經歷的兩次「大劫」都與政策變臉相關，這第三次背水之戰亦是如此。
2016年起，地方開始清理隱形槓桿，債務危機浮出。再加上環京區域嚴厲的限購政策，各種售樓微信群中，頻現環京地帶住宅產品價格腰斬。
隨後，重倉環京的華夏幸福「賣地求生」、「銀行停止開發貸」、「公司資金鍊緊張」等傳言甚囂塵上。
2017年，華夏幸福的經營性現金流量淨額為-162.28億元，2018年上半年為-78.18億元。這是最近三年來現金流首次為負，而且絕對值較大，於是就上演了2018年的融資大戲。
公司2018年上半年的平均融資成本為6.14%，處於行業的較高成本。但在全年融資困難的行情下，能借到錢就不錯了。且因戰略收縮華夏幸福天津事業部已經就地解散。由此可見，華夏幸福非常缺錢。
就在年初公司提出「全面開放合作」戰略，除了最近環京項目萬科斥資32億涉足外，此前的合作火爆還包括東原、旭輝、陽光城等。合作開發已是主流模式，大佬們集體抱團取暖是最佳過冬姿勢。
今年1月至6月末，公司股價從40元一路滑落至25元附近。就在7月份，總資產3000多億的華夏幸福以138億將19.7%股權賤賣給中國平安。
雙方還簽訂了的對賭協議，協議上要求華夏幸福今年要拿出114.15億的淨利潤，否則對平安進行現金補償。
如此「斷臂自救」，王文學不是第一個，也不會是最後一個。
06 絕地能否逢生？
崇拜毛澤東的王文學，奉行著「抗日革命根據地」模式。可在征戰沙場、開疆擴土的時候，自己家的革命根據地卻將被攻陷。
有人問：華夏幸福，你幸福嗎？
“選擇產業新城，今生無悔！”這是王文學在今年的年度業績會上的回答。
最近還傳聞，平安的馬明哲力邀華潤置地執行董事吳向東來華夏幸福擔任高管。據說華潤置地CFO俞建也一同前往，以及其他一撥高管。
本來失去絕對控制權的王文學，如今還要被空降大帥制衡掌控權，自己二十年打下的江山，卻成為了央企的嫁衣了？
尤其在這個兵荒馬亂，到處鬧饑荒的時刻，任憑華夏幸福多有能耐，王文學多有抱負，也無力一人過冬。
今年，華夏幸福這場背水一戰太過壯烈，表面淡定自若的王文學早已是傷痕累累，有舍真的會有得嗎？回想起二十年前的自己的火鍋店，溫馨而又簡單。
而今，華夏幸福已然是產業新城山崗上的猛虎。鄉村振興戰略與和新型城鎮化的道路還任重道遠，亟需示範區帶頭作用。
當年許家印跨過去了，郭英成跨過去了，宋衛平跨過去了，這次王文學能幸福平安地「活下去」，下一個首富可能就會是他！
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