漫漫二十年，三次背水一战，或成就一代枭雄？
自从2015年介入中超球队，又频繁在职业经理人中高薪挖人，以94%薪酬总额涨幅位居行业榜首……发迹于廊坊的华夏幸福，瞬时被推上了舆论关注的风口浪尖，人们也愈发好奇其神秘老板王文学为何许人？
01 进军房地产
作为典型的金牛男，王文学在92年邓小平南巡讲话中嗅到了商机，便辞掉交通局司机的铁饭碗去经商。机缘巧合，在市委党校旁开了一家火锅店，生意兴隆不乏许多当地官员来大快朵颐。
情商高的王老板顺势与官员们熟络起来，为日后的事业埋下伏笔。
90年代中期，王老板经某官员指点开始涉足装修行业，新业务做得顺风顺水，几乎揽便了廊坊市内的政府装修工程。
可97年爆发了金融危机，国内财政资金吃紧，王老板资金链也断了，只得以火锅店收入抵欠款。
坊间传闻，王老板在市政府领导办公室，当众烧毁了债务总计500万的合同和欠款。如此巨额资金一笔勾销，旁人都笑王老板傻，可塞翁失马焉知非福？
98年，王老板的「川崎火锅店」已成为廊坊最火的饭店，同时经济形势也发生了重大改变，福利分房政策被取消。
毫无经验的王老板毅然决然放弃火锅店，投入房地产的怀抱中，并通过政府关系顺利地拿下了廊坊市区一处地皮，在银行获得贷款，进行第一次房地产事业的背水一战。
王老板在王石的启蒙下建起了第一个楼盘「华夏花园」，万科因此加持了这个地产项目，「万科情结」不由而生。
而华夏这个名字，就取自项目旁边「华夏里」的小街道，于是华夏幸福的传奇开启了……
02 绝地逢生
2002年廊坊市政府攒了一个饭局，向河北当地几大开发商表达“想要开发固安县，对标苏州工业园，主动提供政策支持”。
位于南三县的固安，是整个廊坊嘴贫瘠的地方，北三县离京近有大把的空地可拿，谁会去啃固安这个硬骨头？
一心想要做大企业规模的王文学，眼睁睁看着万科、顺驰、合生创展接连创下瞩目的业绩，陷入难以北上、不能南下的瓶颈。
此前知名市场策划人王志纲就曾向王文学提过建议：若要做大规模，应当另辟蹊径。以珠三角的发展为例，建议王文学朝产业地产方向发展。
明知山有虎偏向虎山行，王文学决定赌上全部身家在这场饭局上举手一搏，并连夜赶到燕郊，退了做地产开发的土地。
这个35岁的金牛男最终选择了在一个最穷的地方，投入几乎所有资金，做从来没有做过的工业园，无疑是场背水一战。雄关漫道真如铁，而今迈步从头越。
虽然在2003年，固安项目差点因为国家对开发区建设「一刀切」而夭折，慌得王文学在固安街头痛哭。幸好某下属平日里爱好研读国家文件，找到了例外条款，才保住了这个项目。
因祸得福，申奥成功的北京又加大了企业外迁力度，固安工业园逐渐发展起来。如今固安产业新城的成功，成为了华夏幸福王文学的名片。
03 换厨子，添新菜
在王文学眼里，做产业新城好似下火锅，就是要各种食材放在一个锅里。想要做好产业新城，需要的因素复杂而困难。
华夏幸福做的事简单说：公司与地方政府签订合作协议，受托进行基础设施建设和公共设施建设，然后再给新城或园区招商，根据当地产业优惠政策引入相关企业，并在资本、人才等方面进行扶持，帮助企业成长，形成产业集群效应。
首先华夏幸福与政府签订的PPP模式具有排他性，容易获得极低成本的土地，且无需形成土地资产。后期源源不断的高收入，45%的落地投资分享比例，让双方都是几乎包赚不赔的买卖。
这种PPP模式需要前期大量的资金投入，华夏幸福通过高达20多种融资手段，仅2018上半年公司的融资总额就飙升至1128.82亿元。
外界评价：华夏幸福的各种融资手段，简直是在银行、券商之间辗转腾挪，轻盈敏捷。
其中最核心的竞争力是招商引资，毕竟没有产业，华夏幸福就无法向政府讨债了，所以华夏幸福费尽心思打造了4600人的顶级招商团队。据说其招商情报体系中，拥有比工信部还全面的企业数据。
不仅如此，王文学有自己的布局倾向：「我个人出资，投资了以创新为核心的科技制造企业。」为此他还构建了一个庞大、隐秘、复杂的「知和资本系」。
另外固安用了将近10年才基本实现总现金流回正，目前的嘉善和来安只有了2-3年基本实现当年现金流回正，步伐更快。其复制性效果可见一斑，如今已在全国布局50余座产业新城。
当初能做成廊坊最火的餐馆，王文学的秘诀是六个字：
" 换厨子，添新菜。"因此华夏幸福业绩不行就换人、薪酬水平越来越高，成为了出了名的利润高不差钱的企业。的确，在现在开发商都只有不到10%的利润率的时候，华夏幸福却可以把这个数值做到60%以上。
04 战无不胜的神话？
2008 年把产业园区琢磨透之后，王文学开始了大踏步往前进，但诸多问题也开始凸显。
华夏幸福以繁多名目签下超 100 多个产业园项目，但市场不相信战无不胜的神话。
2012年，华夏幸福与镇江市京口区进行合作整体开发 「镇江市京口区大禹山创意新社区项目」。但仅仅是投入有限的 160 亩安置房项目，却在协议签订 3 年后突然停工成了烂尾盘，引得拆迁户们集体维权。
华夏幸福又处于高速扩张期，而产业新城、特色小镇的开发周期又比较长，属于资金密集型行业，对资金的渴望异于常人，政府就是其衣食父母，政府换届带来的预想合作中断，形成坏账也无可奈何。
且做产业新城需要非常好的政商关系。从河北起家的王文学自然在河北能够顺利开展业务，但是到了人生地不熟的区域，想要复制性谈何容易？
华夏幸福的人才流动率之高，一度也被行业诟病。其强调集团军作战，螺丝钉般的用人模式，把人才当消耗品，人才忠诚度也被消耗殆尽。产业小镇招揽来的120位小镇镇长，半年时间内离职大半。
仅凭高薪高福利想挖人，很容易，而真正留得住人才的公司才是伟大的企业。
05 断臂自救
尤其是进入2018年，华夏幸福似乎跟随着51岁的王文学陷入了中年危机。
王文学经历的两次「大劫」都与政策变脸相关，这第三次背水之战亦是如此。
2016年起，地方开始清理隐形杠杆，债务危机浮出。再加上环京区域严厉的限购政策，各种售楼微信群中，频现环京地带住宅产品价格腰斩。
随后，重仓环京的华夏幸福「卖地求生」、「银行停止开发贷」、「公司资金链紧张」等传言甚嚣尘上。
2017年，华夏幸福的经营性现金流量净额为-162.28亿元，2018年上半年为-78.18亿元。这是最近三年来现金流首次为负，而且绝对值较大，于是就上演了2018年的融资大戏。
公司2018年上半年的平均融资成本为6.14%，处于行业的较高成本。但在全年融资困难的行情下，能借到钱就不错了。且因战略收缩华夏幸福天津事业部已经就地解散。由此可见，华夏幸福非常缺钱。
就在年初公司提出「全面开放合作」战略，除了最近环京项目万科斥资32亿涉足外，此前的合作火爆还包括东原、旭辉、阳光城等。合作开发已是主流模式，大佬们集体抱团取暖是最佳过冬姿势。
今年1月至6月末，公司股价从40元一路滑落至25元附近。就在7月份，总资产3000多亿的华夏幸福以138亿将19.7%股权贱卖给中国平安。
双方还签订了的对赌协议，协议上要求华夏幸福今年要拿出114.15亿的净利润，否则对平安进行现金补偿。
如此「断臂自救」，王文学不是第一个，也不会是最后一个。
06 绝地能否逢生？
崇拜毛泽东的王文学，奉行着「抗日革命根据地」模式。可在征战沙场、开疆扩土的时候，自己家的革命根据地却将被攻陷。
有人问：华夏幸福，你幸福吗？
“选择产业新城，今生无悔！”这是王文学在今年的年度业绩会上的回答。
最近还传闻，平安的马明哲力邀华润置地执行董事吴向东来华夏幸福担任高管。据说华润置地CFO俞建也一同前往，以及其他一拨高管。
本来失去绝对控制权的王文学，如今还要被空降大帅制衡掌控权，自己二十年打下的江山，却成为了央企的嫁衣了？
尤其在这个兵荒马乱，到处闹饥荒的时刻，任凭华夏幸福多有能耐，王文学多有抱负，也无力一人过冬。
今年，华夏幸福这场背水一战太过壮烈，表面淡定自若的王文学早已是伤痕累累，有舍真的会有得吗？回想起二十年前的自己的火锅店，温馨而又简单。
而今，华夏幸福已然是产业新城山岗上的猛虎。乡村振兴战略与和新型城镇化的道路还任重道远，亟需示范区带头作用。
当年许家印跨过去了，郭英成跨过去了，宋卫平跨过去了，这次王文学能幸福平安地「活下去」，下一个首富可能就会是他！
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