8月21日晚間，華僑城披露半年報。
報告顯示，上半年華僑城實現營業收入147.18億元，同比增長6.74%。但是分行業來看，公司的旅遊業務收入同比下降了27.31%至46.75億元。
至於2018年上半年利潤增幅，華僑城也只有16.2%，遠遠低於恆大的125%、招商蛇口的98%、華潤置地的96%、碧桂園的72.5%。
1987年央視春晚，馮鞏牛群在相聲《小偷公司》裡說了一句臺詞：
“火車跑得快，全靠車頭帶。”
在地產市長段先念主政四年後，華僑城正經歷著前所未有的降速。
NO. 1｜輝煌後的落寞
2009年，華僑城集團整體在A股市場掛牌，當時總資產310億、淨資產約110億，地產收入突破百億大關，在克而瑞房企銷售額排行榜上位居18名。
2018年上半年，華僑城以154.8億元的銷售金額，在這份榜單中已經跌至71位。
2017年，華僑城甚至還滑落到了第84名的位置。 事實上，華僑城露出的“疲態”早已在開始加速滑落的2014年凸顯出來。
在2014年前，華僑城倚仗的主要武器就是“旅遊+地產”的組合拳，以商業住宅的收入補充旅遊開發的重資產投入，同時門票收入做資產證券化使運營成本進一步輕量化。
比如2009年，當年華僑城旅遊綜合收入為70.5億元，房地產收入為32億元，去除相應的營業成本，分別為華僑城帶來42.36%和58.06%的毛利率。
這在地產行業的黃金時代，是一個基本“躺著”掙錢的邏輯。
2014年2月，曾任西安前副市長的段先念調任華僑城。
這位大刀闊斧的領導上任之後的第二年，華僑城由此開啟從“旅遊+地產”模式向“文化+旅遊+城鎮化”和“旅遊+互聯網+金融”模式的轉型之旅。
只是這種轉型並沒有給華僑城帶來期望的效果，在榜單中的排名也連年下降。
- 2015年，華僑城銷售額為175億元，排名57名；
- 2016年，華僑城銷售額為275.3億元，排名62名；
- 2017年，華僑城銷售額為215.3億元，排名84名；
截至2017年底，華僑城在克而瑞銷售排行榜中的名次達到歷史新低。
這一年4月，華僑城旗下泰州華僑城由於連年虧損，被公開轉讓；年底，豐臺豪宅項目也以108億轉讓給泰禾，華僑城徹底退出北京。
NO. 2｜段先念與曲江模式
段先念與西安淵源頗深，在赴任華僑城之前，段曾在西安工作32年之久，官至西安市副市長、西安曲江新區黨工委書記。
正是在這段任期內，段先念因為開發曲江提出「曲江模式」。
那麼，段先念主張的“曲江模式”究竟是一種什麼樣的模式呢？
簡單來說，是一種以文化古蹟現代化開發為核心，圍繞景區拉抬周邊地價，進而開發商業地產和住宅回收開發成本的一種地產+旅遊擴張模式。
從企業層面來看，“曲江模式”本質上以文物為核心，將文物周邊的土地進行統一購買、統一規劃，利用其知名度大量蓄客，繼而拉動文物景點周邊的物業發展，吸引人力、物力、財力在文物點緩衝區周邊的匯聚，實現土地增值，從而盈利，讓遊客帶來的效益最大化，即內部化旅遊效應。
從政府層面看，“曲江模式”是一種政府經商模式。政府利用文物周邊土地價值的增值，帶動片區土地的增值，繼而逐步實現新區的住宅開發與商業開發，最終達到區域整體發展的目的。
但其締造的“曲江模式”爭議頗大，尤其招致了文化界及民生的廣泛批評。
比如，《21世紀經濟報道》曾發文，段先念一手策劃了法門寺的“曲江模式”，但這個項目最終卻被網友戲稱為一個“劫難”。2013年，法門寺景區公司交出運營權，由寶雞市人民政府接手，同時接手的還有建設法門寺時留下的近30億元債務，曲江系正式退出。
再比如，《中國經營報》有篇報道稱，段先念在西安曲江新區主導的大明宮遺址公園項目耗資120億元，但政府不投入一分錢，靠地產商先墊資拆遷。導致的開發結果是西安大明宮遺址保護項目規劃裡，除了幾個博物館類項目以外，其餘全部是寫字樓、酒店與住宅小區。
所以段先念的“曲江模式”一度被認為：名滿天下，又謗滿天下。
根據早前《人民日報》援引一位批評人士的意見指出：
所謂的曲江模式，其實是“用文化粉飾地產”，內在規則是“圈地、文化藝術炒作、全球招標搞規劃、貸款、基礎建設、招商引資、地價成倍甚至數量級上漲、出讓土地獲得資金、炒文化概念建主題公園、土地再次升值”。
NO. 3｜曲江模式困境
作為曲江模式首創者，段先念也將這種模式帶到了華僑城。
據《21世紀經濟報》報道，華僑城這幾年大手筆的進入海南、雲南、西安等市場，就是“曲江模式”在全國的模式複製。
儘管華僑城仍處在旅遊行業的“黃金時代”，但“曲江模式”賴以生存的低價拿地、劃撥拿地逐漸失效，且住宅地產“白銀時代”低溢價的趨勢愈加顯著。
在曲江模式全國複製的4年後，華僑城的經營困境進一步顯現。
今年7月，《中國經營報》的一篇文章稱，2017年，華僑城旗下開發及管理文旅項目的主要平臺——華僑城股份在其營的14個文旅項目中，一半數量的項目接待遊客人次及門票收入出現下滑。
這種曲江模式在全國的複製之路，最終沒有成功，原因可能有三點：
- 大型商業開發裹挾文旅資源，造成的文化景觀四不像
- 離開西安的“曲江模式”，在全國的推廣並沒有因地制宜
- 曲江模式部分文旅項目後續經營不善
這種失敗被《樓市資本論》總結為戰略上三方面的偏差：
一是，業務佈局偏離市場主流和行業熱點，新戰略似乎有意疏離價格堅挺的一線城市，逐漸向二、三、四線城市下沉，而當地市場能否支撐華僑城的未來發展，值得深思。
二是，商業模式注重橫向擴張，追求規模利潤，早期創業階段不斷推動產品升級的銳意創新似乎缺失了 。如果是這樣，可以斷言，華僑城很難通過這輪轉型實現質的飛躍。
三是，項目開發仍然沉迷於對高毛利的追逐，資金週轉率偏低，未能實現短平快、輕資產運營，債務推高及資金鍊風險不容忽視。
同時，華僑城巨資投入大型文旅項目，也要面臨政策及規劃調整的風險。
2018年4月9日，國家發展和改革委員會在官網掛出《關於規範主題公園建設發展的指導意見》。《意見》提出，要合理控制主題公園周邊配套產業規模，防止變形走樣、借主題公園大搞房地產開發。
這就意味著，現在市場上能夠爭取的整體片區開發權中將不再包括低地價住宅配套。這使得段先念入主華僑城以來倡導的規模優先策略面臨資金面的考量。由於去槓桿的不斷深入，房地產企業的融資成本逐漸走高。對於華僑城這樣長期低週轉的企業來說並不是一個好事。
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