年報系列點評之四十四
2017年實現銷售業績同比下降21.79%至215.3億元，4年複合增長率僅為7.29%；全年新增土儲建面580.12萬平方米，拿地力度加大；毛利潤率維持在50.25%行業較高水平；投資拿地力度加大導致有息負債大幅上升，文旅項目開發週期較長，現金流回款較慢，經營活動現金流和投資活動現金流淨額均由正轉負，企業現金流承壓較大，資源釋放還需時日。
文／研究員 朱一鳴、馬娟
作為老牌央企的華僑城近年來通過自身資源整合優勢，積極探索和實踐旅遊發展新模式、房地產綜合業務體系構造等方面，在文化旅遊和地產板塊均有所突破，但其發展在行業中相對保守，房地產行業排名不斷下滑。2017年華僑城銷售規模達215.3億元，同比減少21.79%，創5年來最低行業排名。全年新增土地建築面積580.12萬平方米，投資拿地聚焦中西部熱點二線城市，旅遊綜合及房地產開發業務土地規劃總建築面積1197.26萬平方米，將為華僑城未來提供有力保障。
2017年華僑城營業收入和利潤穩步增長，營業收入首破四百億規模，同比增長19.33%；歸母淨利潤86.43億元，同比上升25.48%，均創新高。毛利率和淨利率分別達50.25%、22.01%，持續高位運行。文旅地產和特色小鎮佈局加快、拿地步伐加大，借款增加，華僑城2017年有息負債總額增長50.91%至637.46億元。經營活動產生的現金流量和投資活動產生的現金流量淨額均由正轉負，企業現金流承壓較大。
銷售：業績跌至215.3億元，同比下滑21.79%
從克而瑞銷售排行榜來看，2017年華僑城銷售規模大幅下滑。銷售金額達215.3億元，較2016年下降21.79%，排名跌至84名，為5年最低行業排名。2017年市場調控政策不斷深化，部分一二線熱點城市銷售規模遭重創，而華僑城項目多集中在政策調控不斷深化的一二線重點城市，且多為中高端豪宅項目，去化率和週轉率都相對較低。
華僑城近4年銷售金額複合增長率僅為7.29%，處在行業較低水平，在行業集中度不斷提高，規模化競爭日益加劇的情況下，華僑城的發展則略顯後勁不足。
從銷售面積分布來看，2017年華僑城的銷售貢獻主要來源於深圳、武漢、寧波、重慶等一二線熱點城市。其中，一線和二線城市銷售面積佔比分別為54.13%和35.91%。從具體城市來看，作為華僑城大本營的深圳仍是其銷售貢獻最多的城市，2017年深圳地區銷售面積達38.14萬平方米，銷售貢獻率超四分之一。此外，武漢、佛山、上海等城市銷售貢獻率也相對加高，2017年銷售面積均在14萬平方米以上。
投資：加大拿地力度，聚焦南昌、成都等熱點二線城市
2017年華僑城通過合作拍地、項目併購、協議置換等多種途徑，在珠三角、長三角和中西部的重點一二線城市落地20個新項目，補倉意圖明顯，全年新增土地面積269.11萬平方米，規劃建築面積580.12萬平方米，拿地規模遠超2016年。此外，華僑城2017年在深圳各區也取得了多個城市更新項目，為其之後規模擴張奠定了基礎。
從城市能級來看，2017年華僑城新增土地儲備主要集中在南昌、成都、重慶等中西部二線城市，新增建面佔比達78.95%，將成為華僑城未來發展的重要城市支撐。此外，華僑城2017年開始加大熱點三四線城市佈局，佛山、宜賓等三四線城市建面佔比大幅上升至16.10%。
截至2017年底，華僑城旅遊綜合及房地產開發業務土地儲備637.15萬平方米，規劃總建築面積1197.26萬平方米，將為華僑城未來提供有力保障。其中，2017年華僑城土地儲備主要集中在中西部地區，區域土地儲備建築面積佔比超6成。就土地儲備城市能級分佈來看，熱點二線城市仍是其佈局的核心區域，其中，二線城市土地儲備建築面積佔比高達80.35%。
財務：有息負債大幅上升，現金流承壓較大
華僑城2017年實現營業收入423.41億元，同比增長19.33%，房地產業務全年營業收入達233.59億元，同比增長23.30%。歸母淨利潤86.43億元，同比上升25.48%，營業收入和歸母淨利潤指標均創歷史新高。2017年，華僑城毛利率儘管較2016年下降3.01個百分點，但依舊高達50.25%，處在行業較高水平。
此外，淨利率和歸母淨利率依舊維持高位運行，同比分別為上升至22.01%和20.41%。華僑城利潤率的領先主要得益於其通過“文旅+地產”模式獲取大量低廉優質的土地，並通過住宅開發銷售回籠大量資金。
由於華僑城2017年文旅業務和特色小鎮全國化佈局加快、拿地步伐加大及借款增加等，其有息負債總額增長50.91%至637.46億元。全年通過轉讓北京僑禧、上海天祥商業、重慶華僑城置地的股權、多種方式拓寬融資渠道等，持有貨幣資金達291.56億元，較2016年大幅增長87.02%。儘管其貨幣資金大幅上升，但華僑城2017年經營活動產生的現金流量和投資活動產生的現金流量淨額均由正轉負，企業現金流承壓較大。
2017年，華僑城通過招拍掛支付了300多億元的土地價款，直接導致其企業經營活動產生的現金流量淨額同比下降近274.85%，由正轉負至－77.00億元。與此同時，新項目投資增加使得華僑城投資活動產生的現金流量淨額同比減少25.64%至-93.35億元。
華僑城的文旅項目開發週期較長，回籠資金的時間較長，加上去年華僑城土地款支出較大，文旅項目的現金迴流不足以彌補投資支出，因此現金流轉負。
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