業績回暖，拿地集中佈局二線城市。
◎ 作者 / 朱一鳴、李丹
“
華僑城2018年上半年實現銷售金額154.8億元，同比增長74.5%，預計全年業績回暖。同時，上半年華僑城以127億元新增10個土地項目，規劃總建築面積為328.07萬平方米，主要集中分佈於二線城市。華僑城上半年實現淨利潤20.14億元，同比增長16.16%；淨負債率大幅上升至70.81%，現金短債比和長短期債務比的相應大幅提升緩衝了其槓桿風險。
”
01
銷售：業績大幅回升，同比增長74.5%
從克而瑞銷售排行榜來看，2018年上半年華僑城的銷售金額為154.8億元，較2017年同期增長74.5%，行業排名為71，較2017年全年提升7名，較2017年同期提升9名。這主要得益於上半年華僑城陸續推出南京置地海珀濱江、順德華僑城四期等十餘個項目，整體銷售情況良好，累計認購率超過80%，超額完成了上半年預算計劃。上半年的銷售已達到2017年全年銷售的71.9%，預計2018年全年銷售業績回暖。
02
投資：積極拓展土儲，二線城市為佈局重點
2018年上半年，華僑城通過市場競拍、合作拍地、股權收購等多種方式，以總地價款127億元以及總股權投資款74億元成功獲取了十個優質土地項目，夯實了土地儲備，擴大了市場佈局，總佔地面積185.81萬平方米，規劃總建築面積為328.07萬平方米，超過2017年全年的50%；權益面積為231.19萬平方米。
其中，持有100%權益的項目有四個，分別是濟南章丘項目、天津西青+精武項目、杭州丁橋項目和重慶悅來項目；另外權益比例超過50%的項目還有三個，分別是成都蓬萊島項目、成都博客小鎮項目和佛山順德主題公園項目。
從新增項目建築面積的城市能級分佈來看，十個新增項目中有九個位於二線城市，只有一個分佈於三線城市佛山，二線城市的新增土地項目建築面積高達96%。其中，佔比最大的是濟南章丘項目，建築面積為89.42萬平方米，佔比27.3%。
截至2018年上半年，華僑城旅遊綜合及房地產開發業務土地儲備822.96萬平方米，規劃總建築面積1525.33萬平方米，將為華僑城未來提供有力保障。就土地儲備城市能級分佈來看，熱點二線城市仍是其佈局的核心區域。
下半年，華僑城將通過多種途徑重點在京津冀地區、長三角地區、珠三角地區，以及武漢、成都、重慶、西安等中西部重點城市加大資源獲取力度；房地產業務方面，也將在深圳、天津、南京、武漢、南昌、成都等地有多個重點項目計劃入市，規模有望進一步擴張。
03
財務：淨利潤增長16.16%，財務穩健
2018年上半年，華僑城實現營業收入147.18億元，同比增長6.74%；實現淨利潤20.14億元，同比增長16.16%。期內，營業收入增幅低於上年同期的20.32%，主要受房地產項目結轉時間分佈不均衡的影響，結轉規模增幅收窄所致。上半年，華僑城的毛利率達56.72%，較2017年末大幅提升了6.47個百分點，且處於行業高位水平。
但與此同時，淨利率與歸母淨利率均較去年末有小幅回落，較去年同期則分別小幅提升了2.6和1.1個百分點，主要受項目結轉時間分部不均衡的影響，處於正常範圍內。
上半年，華僑城的淨負債率為70.81%，有息負債率為49.13%，分別較2017年全年上漲了17.98和7.19個百分點，而較2017年同期則分別上漲了0.18和下降了17.49個百分點。可見華僑城的財務狀況也受項目結轉時間分佈不均衡的影響。主要是由於華僑城的文旅項目開發週期較長，回籠資金的時間較長。
從有息負債率的具體情況來看，主要是長期負債中的長期借款增幅較大，其中66.5%為長期的信用借款。一般而言，由長期負債主導的負債的增加，是一種相對健康的通過加大槓桿來促進企業經營，增大股東回報的方式。由於華僑城上半年拿地力度加大，需要更多的資金來擴大規模，從而加大了借貸，而其財務結構尚且穩健。
而從財務結構來看，上半年華僑城的現金短債比為3.38，長短期債務比為6.12，分別較2017年全年增長了79.8%和97.4%，較2017年同期則增幅更大。其中，現金短債比的增長說明華僑城的償債能力提升；長短期債務比的提升進一步印證了其通過增加長期負債來加大槓桿。總體而言，華僑城的財務健康，能夠成為其加快經營發展的有力支撐。
閱讀更多 克而瑞地產研究 的文章
