太原，「史詩級土拍」傳遞強烈信號！地產股躁動

今天（10月26日）一大早，就從山西太原傳來一個大消息：

國有控股的上市房企華僑城，一口氣在太原拿下了8塊土地，包攬了昨天的土地拍賣。

這8塊土地一共耗資116億元，總出讓面積為82.71萬平方米，比故宮佔地面積還大。出讓文件顯示，這8宗地塊的編號為SP-1842至1849，用地性質以住宅、商業為主，以養老、教育等社區配套地塊為輔，總建築面積289萬平方米。摺合到樓面地價，為每平米4055元。

上面就是這8塊土地的大致位置，它們連成一片，是太原煤氣化公司原用地，毗鄰西中環、九院沙河快速路、南內環等城市主幹路，距離市政府直線距離只有6公里左右。可以說，這裡算是太原非常好的位置了。

由於土地面積大、金額高、位置好，這次拍賣被媒體稱為太原的“史詩級土拍”。

然而就是這樣一片“風水寶地”，在今年8月10日第一次推出的時候，竟然遭遇了流拍。這對於太原來說，無異於當頭一棒。

不過短短兩個多月後，形勢發生了逆轉。總部在深圳華僑城顯然有備而來，通過其旗下的天津公司殺入太原，一舉拿下了這8塊土地。當然，這一次太原官方也吸取了教訓，主動調低了起拍價格，8宗地塊總起拍價從之前的130.82億元減少到了108.017億元。

在昨天的拍賣中，華僑城基本上沒有遇到“實質性對手”，順利將八宗土地攬入懷中。

上圖：太原國土局網上，對這一事件濃墨重彩的報道。

116億元的賣地收入，你知道這對於太原市意味著什麼嗎？根據太原統計公報，這個省會城市2017年全年的一般預算內財政收入也才只有316億元。有了這次賣地收入的支撐，太原的財政至少在兩年內比較好過了。

受華僑城在太原“搶購式拿地”等消息的影響，今天A股房地產板塊開盤大漲，到上午10點半，整個板塊上漲了4.4%，位居所有板塊第一，其中華僑城A股上漲一度逼近6%。

下面是我對這一事件的分析：

第一，華僑城在太原強勢拿地，向市場傳遞了強烈的信號——樓市的政策底已經出現。

此前我多次在專欄裡分析過，自2016年9月30日本輪調控開始以來，樓市進入了“鳥籠行情”時代。調控手段越來越豐富，政策管控和執行力都顯著增強。

但很多人沒有理解“鳥籠行情”的兩面性。這種行情其實是一種強管制模式，這當然帶有合理性，因為住宅是生活必需品，跟糧食、蔬菜一樣，不是完全意義的商品，政府有非常時期干預的權力。

在“鳥籠行情”下，存在顯著的政策頂，也存在顯著的政策底，而且頂部到底部空間比較小。當上漲壓力比較大的時候，政策一定是壓下來的；當市場變冷，下跌壓力變大的時候，政策一定是頂上來的。總之，房價短期看需要穩住，中長期看則要走慢牛行情，上漲速度參考“M2增速、CPI增速、GDP增速、居民收入增速”這幾個因素。

現在，全國樓市在變冷，經濟下行壓力在增大，政策開始託底。而

當然，樓市跟股市不同。政策底出現，不意味市場馬上反彈；如果出現強勢反彈，調控政策還會加碼。總之，房價要穩住，成交量可以放大，這才是重點。

第二，華僑城強勢拿地，還是企業自身發展的需要，有其內在邏輯。

華僑城是“出道很早”的房企，一度是房企十強裡的常客，其中2003年還榮登全國房地產企業納稅排行榜冠軍。

但2008年之後，華僑城在地產上的排名顯著落後：2009年在全國房企排名中下滑到了第18位，2010年進一步下滑到27名。到了2017年，根據“克爾瑞”公佈的榜單，“華僑城股份”房地產銷售的“流量金額”為215.3億元，排名全國84位；“權益金額”181.4億元，排名全國90位。

至於土地儲備，華僑城也沒有任何優勢。根據公司2017年財報，華僑城股份“旅遊綜合及房地產開發業務土地儲備637.15萬平方米，規劃總建築面積1197萬平方米”。而碧桂園、恆大、融創中國土地儲備都在2到3個億平方米（建築面積）的級別，是華僑城的20到30倍左右。

華僑城在房地產行業裡排名越來越靠後，是一個值得反思的現象。最近有多家媒體分析過，估計企業壓力很大。此次“搶購式拿地”，顯然有“增加土地儲備、為未來做大做強做準備”的意味。應該說，華僑城發力所選擇的時間點還是不錯的。

至於太原，雖然近年來經濟在調整中，但作為一個3700萬人口省份的省會，省內沒有強勁的競爭對手，在省內壟斷資源的能力比較強。加上目前房價不高，從中長期看這種“弱省的強省會”城市，其實是頗具投資價值的。4055元的樓面地價，還是比較划算的。

上圖是截至今年上半年，房企拿地的排名。可以看出，華僑城排在26位，已經有發力的跡象。現在一次豪擲116億元在太原拿地，估計躋身前20名是非常有可能的。

至於另外幾個“國有房企”的豪門，萬科、中海、保利、華潤，顯然都在暗暗發力，從上半年的數據就可以看出這一點。他們完全不是一副“活下去”的熊樣，而是隨時準備“飆起來”！

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