太原，“史诗级土拍”传递强烈信号！地产股躁动

今天（10月26日）一大早，就从山西太原传来一个大消息：

国有控股的上市房企华侨城，一口气在太原拿下了8块土地，包揽了昨天的土地拍卖。

这8块土地一共耗资116亿元，总出让面积为82.71万平方米，比故宫占地面积还大。出让文件显示，这8宗地块的编号为SP-1842至1849，用地性质以住宅、商业为主，以养老、教育等社区配套地块为辅，总建筑面积289万平方米。折合到楼面地价，为每平米4055元。

上面就是这8块土地的大致位置，它们连成一片，是太原煤气化公司原用地，毗邻西中环、九院沙河快速路、南内环等城市主干路，距离市政府直线距离只有6公里左右。可以说，这里算是太原非常好的位置了。

由于土地面积大、金额高、位置好，这次拍卖被媒体称为太原的“史诗级土拍”。

然而就是这样一片“风水宝地”，在今年8月10日第一次推出的时候，竟然遭遇了流拍。这对于太原来说，无异于当头一棒。

不过短短两个多月后，形势发生了逆转。总部在深圳华侨城显然有备而来，通过其旗下的天津公司杀入太原，一举拿下了这8块土地。当然，这一次太原官方也吸取了教训，主动调低了起拍价格，8宗地块总起拍价从之前的130.82亿元减少到了108.017亿元。

在昨天的拍卖中，华侨城基本上没有遇到“实质性对手”，顺利将八宗土地揽入怀中。

上图：太原国土局网上，对这一事件浓墨重彩的报道。

116亿元的卖地收入，你知道这对于太原市意味着什么吗？根据太原统计公报，这个省会城市2017年全年的一般预算内财政收入也才只有316亿元。有了这次卖地收入的支撑，太原的财政至少在两年内比较好过了。

受华侨城在太原“抢购式拿地”等消息的影响，今天A股房地产板块开盘大涨，到上午10点半，整个板块上涨了4.4%，位居所有板块第一，其中华侨城A股上涨一度逼近6%。

下面是我对这一事件的分析：

第一，华侨城在太原强势拿地，向市场传递了强烈的信号——楼市的政策底已经出现。

此前我多次在专栏里分析过，自2016年9月30日本轮调控开始以来，楼市进入了“鸟笼行情”时代。调控手段越来越丰富，政策管控和执行力都显著增强。

但很多人没有理解“鸟笼行情”的两面性。这种行情其实是一种强管制模式，这当然带有合理性，因为住宅是生活必需品，跟粮食、蔬菜一样，不是完全意义的商品，政府有非常时期干预的权力。

在“鸟笼行情”下，存在显著的政策顶，也存在显著的政策底，而且顶部到底部空间比较小。当上涨压力比较大的时候，政策一定是压下来的；当市场变冷，下跌压力变大的时候，政策一定是顶上来的。总之，房价短期看需要稳住，中长期看则要走慢牛行情，上涨速度参考“M2增速、CPI增速、GDP增速、居民收入增速”这几个因素。

现在，全国楼市在变冷，经济下行压力在增大，政策开始托底。而

当然，楼市跟股市不同。政策底出现，不意味市场马上反弹；如果出现强势反弹，调控政策还会加码。总之，房价要稳住，成交量可以放大，这才是重点。

第二，华侨城强势拿地，还是企业自身发展的需要，有其内在逻辑。

华侨城是“出道很早”的房企，一度是房企十强里的常客，其中2003年还荣登全国房地产企业纳税排行榜冠军。

但2008年之后，华侨城在地产上的排名显著落后：2009年在全国房企排名中下滑到了第18位，2010年进一步下滑到27名。到了2017年，根据“克尔瑞”公布的榜单，“华侨城股份”房地产销售的“流量金额”为215.3亿元，排名全国84位；“权益金额”181.4亿元，排名全国90位。

至于土地储备，华侨城也没有任何优势。根据公司2017年财报，华侨城股份“旅游综合及房地产开发业务土地储备637.15万平方米，规划总建筑面积1197万平方米”。而碧桂园、恒大、融创中国土地储备都在2到3个亿平方米（建筑面积）的级别，是华侨城的20到30倍左右。

华侨城在房地产行业里排名越来越靠后，是一个值得反思的现象。最近有多家媒体分析过，估计企业压力很大。此次“抢购式拿地”，显然有“增加土地储备、为未来做大做强做准备”的意味。应该说，华侨城发力所选择的时间点还是不错的。

至于太原，虽然近年来经济在调整中，但作为一个3700万人口省份的省会，省内没有强劲的竞争对手，在省内垄断资源的能力比较强。加上目前房价不高，从中长期看这种“弱省的强省会”城市，其实是颇具投资价值的。4055元的楼面地价，还是比较划算的。

上图是截至今年上半年，房企拿地的排名。可以看出，华侨城排在26位，已经有发力的迹象。现在一次豪掷116亿元在太原拿地，估计跻身前20名是非常有可能的。

至于另外几个“国有房企”的豪门，万科、中海、保利、华润，显然都在暗暗发力，从上半年的数据就可以看出这一点。他们完全不是一副“活下去”的熊样，而是随时准备“飙起来”！

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