文丨子木、徐小平
1
潮来潮去
“一代产业，一代城”。
这句话用于描述正在高速城市化的中国再合适不过。
八十年代夯实工业基础，辉煌了东三省、唐山、邯郸等城市；九十年代改革开放，宁波、苏锡常等外向型经济城市崛起；2000年后中国入世参与全球分工，东莞、佛山等制造业城市起步；
而现在随着以互联网为主的科技产业兴起和工业时代降速，杭州等新兴经济城市和以武汉、成都、西安、郑州为首的中部城市迎来历史机遇。
在这如火如荼的城市运动中，有的城市跟着产业发展的步伐不断发展进步，而有些城市则是停滞不前，错过时机走向衰落。最终在历史的更替下，多方综合，诞生了四大一线城市，北京、上海、广州和深圳。
而在改革开放的第二乃至第三个十年，广东充分享受到了时代发展的红利，一省诞生了两个超级一线城市。深圳作为时代的宠儿，集荣光于一体，备受瞩目，越走越快，
然而作为广东老大哥的广州，这几年却是备受质疑。一是去年的邮票事件。中国邮政推出了《中国GCD第十九次全国代表大会》纪念邮票一套2枚，小型张1枚。而在小型张的图案上融入的是北京、深圳、上海和杭州的城市风光，在如此具有象征意义的纪念邮票上，与北上深在一起的是杭州，而广州却缺席了。
二是房价因素。一般来讲，房价可以折射出货币流动偏好，是资本对于城市竞争力投票的结果。而在2017年这波房价大涨中，广州的房价无论是涨幅还是均价，远远没有跟上北上深的脚步，还被其后的杭州反超吊打。
那么，广州是否会真的跌落一线城市位置？广州未来潜力如何？广州的房价未来如何？哪的地段还可以买？这些问题就是接下来要解析的主题。
2
老大哥的失误
广州曾经是一个港口城市，特别是在乾隆22年（1757年）“一口通商”后，更成为中国唯一的国际贸易中心。丰富的地域资源和国家的青睐让广州在南部沿海城市里成为了当之无愧的老大哥。
然而，深圳的出世改变了这一格局。1980年，深圳有了自己的GDP1.96亿，而广州老大哥则是48.8亿，为深圳的25倍；香港为350亿，是深圳的178倍。
深圳毗邻香港，本质上是国家的经济特区，其实是一个因为香港而生的城市，而且因为国家的对外开放政策，汲取了全国的资源，成为了珠江三角洲一个全新的中心城市，一个在广东的非广东城市。
深圳以“学习+创新”的方法勤学苦练，经济增速越来越快，在1990年以171.7亿GDP首次站在中国大陆前20榜单上，这年广州为319.6亿。
这就像在一个家庭里，大哥本来养尊处优，集宠于一身，突然有一天诞生了一个小弟，小弟年轻聪明又勤奋，长辈都喜欢，呵护倍增。眼看着小弟的成绩不断追上自己了，广州大哥自知地位不保，是干瞪眼又着急。
终于在2012年，与深圳GDP相差无几的老大哥广州痛下决心，想好好发展一番。
然而，这又是一步错棋。
2012年，广州新一轮城市总体规划提出“1个都会区、2个新城区（南沙滨海新城、萝岗山水新城）、3个副中心（花都副中心、增城副中心、从化副中心）”的“1+2+3”城市结构。这是一个为收回从化、增城而做的短视的机会主义方案。
不仅如此，2013年，广州在“1+2+3”的城市战略基础上，又新增了9个新区，江湖人称“遍地开花239”，而广州要求的就是14个战略平台同步协作，“共创辉煌”。
要知道，一旦战略规划出台，无论是土地资源供给还是公共财政支持都务必要跟到位。这种“摊大饼”式的城市战略规划，连中国老大哥北京都不敢这么干。北京用了多少年才把海淀、望京区发展明白，到现在也就是区区一个通州副中心。而广州光副中心就3个。
事实证明，这种撒花椒面儿的战略规划造成了资源的极大浪费，如果广州当年能明白单单一个CBD珠江新城6.4平方公里就用了20年时间培育的道理的话，现在也不至于此。
3
老大哥的反省
在2016年，经受了挫折的广州被深圳的各项指标全线超越。失去了老大哥光环的广州才开始痛定思痛，真正明白自己想要做什么。
毕竟作为“千年商都”，无论是地理优势、人口储备还是经济底子，都是有的。只需要找到适合自己的定向发展战略即可。于是老大哥从这几年厚重的战略本子上不断翻查，终于找到了“自己的未来”。
一个“南拓战略”，一个是“广佛同城化”。
1.南拓战略上，有一根尺度达到60公里直指伶仃洋的“南拓轴”。北起广州科学城、串联广州国际会展中心、大学城、广州新城、南沙新区、南沙港。应该说这些新片区要发展的都是为了提升城市竞争力的关键性新兴产业。
在这条轴上，南沙是广州切入大湾区的重要支点，也是广州的未来（后面着重会讲到）。
2.郎情妾意的“广佛同城化”是广州城市竞争力的另一张王牌。一方面，两市地域相连、文化同源，佛山比较积极；另一方面，产业结构高度互补，佛山工业产值超过广州，而后者第三产业十分强劲。行政有界、经济无疆的两市联手后，城市GDP将超越上海成为第一，将为广州打开的新的格局。
这两条战略才是广州的重心，如果在早期就主动放下姿态，承认别人的成功，主动伸出橄榄枝怀抱佛山，协作深圳，现在的成就绝不会受到广众非议。
4
广州楼市和潜力地段
如果有联想能力的读者，通过以上我对广州城市发展的描述，心中对广州楼市的谜题一定有了答案。
这期我不根据广州楼市历史周期去论述，而是把时间维度拉长，从城市发展方向的角度解析广州楼市特征。
那么第一个问题来了，广州身为一线城市，为何常年房价被其他一线城市甩了一条街？
1.土地供应问题。根据这些年广州“撒胡椒粉”的城市发展战略规划，14大战略平台同步进行需要大量的土地供给，而广州的态度是：闯开了给。开发商根据规划开发，遍地开花，城郊楼盘居多，广州房价整体被拉低了一个档次。
而在这样巨量土地供给的城市中购房，购房者一定要找到真正有发展的地方，地段弥足珍贵。在12年“1+2+3”战略发布后，很多购房者被开发商一忽悠，跟着规划买了房，结果配套跟不上交通跟不上，到现在都套在了手里，一路贬值。
2.规划下的城中村问题。战略在外拓，但却没把核心区的规划做好。现在广州的老城已经被低端批发市场侵蚀得无法居住，小商业也被高租金的批发档口赶走，大批经济条件好的西关居民外迁，老城区日益贫民窟化。而城中村的老房子的房价也是拉低整体均价的一个重要因素。
3.城市产业格局问题。我在之前的文章多次提到过超级城市的“虹吸效应”。这些年，深圳的腾飞对广州人才的虹吸非常明显。幸亏广州是商业城市而不是重工业城市，不然就像天津那样能被北京虹吸成“干尸”。深圳对广州的虹吸，大部分带走的是科技人才和高净值人群。他们超强的购买力转移成了深圳房价，而不是广州。
4.广佛同城化问题。其实在房价层面上，广州的高净值人士和人才被深圳吸走，而在广州买不起房的人群则是被佛山吸走很多，这个从佛山和广州交界的楼盘房价居高的现象可以看出。在广佛同城化战略的加持下，佛山地铁越来越多线路与广州地铁接驳，佛山均价才1万多，去佛山买房的人变多了，广州的少了，根据供求关系，对供应量庞大的广州来说，无疑雪上加霜。
当然，抛开上面的因素讲，广州的越秀和天河核心区的新房房价平均也能达到7、8万之间，这也从侧面反应出，广州目前核心资源高度集中，城区房价价差非常大的现象。
5
广州购房的潜力地段。
上文讲到，广州未来发展的潜力和规划下的楼市特征，这个概念和重庆的楼市有些相似，那么购房者选择地段就是重中之重。
1.中长期投资，以南沙为主，新塘为辅。
（一）南拓南沙为主
广州地处中国南方出海处、广东省中南部、珠江三角洲中北缘，是西江、北江、东江三江汇合处，濒临中国南海。
讲到珠江开门见山，广州市区的珠江江景房是不可再生的稀缺自然资源，特别是朝南的江景房的价值一般是城区价值的2~3倍，是产生豪宅的地方，值得长远投资，如二沙岛和临江大道等。
再接着看看广州相邻四方，广州东连博罗、龙门两县，西邻三水、南海和顺德，北靠清远市区和佛冈县及新丰县，南接东莞市和中山市，隔海与香港、澳门相望，历史称广州是中国的“南大门”。
广州北边花都与清远是山地相连，东北从化高山天堂峰山脉与惠州龙门相连，东边增城罗浮山与惠州博罗相隔，东南边增城新塘与东莞相连，西边紧靠佛山，没有发展的余地了。
所以，广州的发展最佳选择向南为发展主力的是地理状况所决定的。而在向南为主的战略支点上，则是我在上文提到的战略重点—南沙。
选择南沙作为广州的战略要地有几个原因。
1.南沙是广州唯一一个可以切入粤港澳大湾区的战略新区，因为它地理位置是大湾区的几何中心，有广阔的发展腹地，陆地和海洋及港口都有侍开发，一张白纸好画图。
2.南沙港所在的龙穴岛，与深圳宝安机场，隔河相望，最近的地方只有8公里的直线距离，如果在这个水域修一座桥，解决了南沙的机场问题，而且可以和空港新城、海洋新城，东莞的滨海湾新区贯通，实现资源的充分流动。
3.大湾区湾区定位为全球金融科创中心，而在以商业产业为主的广州需要更多的学习和借鉴。而南沙天生的地理位置是深圳高新产业沿溢的良好标的。
而在未来，南沙可能面临两种结局。
一种可能是南沙成为广州的火车头，代表广州参与环伶仃洋湾区的大合唱，投入巨资后获得巨大发展，其GDP和税收引领广州至大湾区经济高速增长。
另一种可能则是南沙成为深圳的后花园，由于其功能、经济规模和体量只配成为以香港-深圳为轴心的“环伶仃洋产业协作区”的一个功能性组团，成为一个在广州的非广州城市。
现在来讲，南沙要真正实现广州副中心职能，变成湾区中心之一。一是依靠广州加大地铁、医院、学校等公共设施投入，筑好巢。二是依靠中央湾区政策吸引香港人流物流资金流，引来凤。三是提升南沙政府服务意识，对标国际打造自贸港，加强服务意识。
而且南沙目前的铁地和城轨还是远远不够的，只有加快南沙地铁建设密度，待22号线开通会吸引广州本地人大量进入。并加强与中山和东荒的地铁对接。城市开发，地铁和城轨应先行。这样就能带动广州市区和中山、东莞、深圳香港的人流和资金流进入南沙。
只有加速南沙的发展壮大，广州的核心地位就会不断加强。所以说，广州发展前景应于南沙为主。
(二)东进新塘为铺
从广州中心珠江新城出发30公里便到新塘，新塘是广州东进的桥头堡。
广深港高科技走廊是大湾区的黄金走廊，新塘是重要节点，所以新塘正在加速投入地铁和城轨交通框纽中心的建设，而且不限购，中长期投资前景看好!
但由于新塘紧靠着东莞的麻涌和中堂，所以广州东进空间和地盘都很有限，没有广阔的施展空间，所以说广州东进为辅。
2.投资兼自住买珠江新城和越秀学区房是好的选择
天河区是广州的第一经济大区，珠江新城是广州的CBD和城市客厅，是广州市的核心资产，地段、环境、交通和市政配套都是一流的。
广州核心地段珠江新城的房价在国内大陆四个一线城市中是最低的，也是最稳定的。按城市发展趋势会逐渐向北京、上海和深圳看齐，前景看好。
房价的价值，主要体现在地段和交通，但还有一个很重要的价值因素就是学位。
买房就是买城市的发展潜力和孩子的发展前景。为了孩子的前途，学区房比其它方面显得更加重要。
广州是文化之城，也是全国的教育强市。越秀区虽然面积只有33.80平方公里，人口却有115万多人。最主要的因素越秀区是广州教育资源最优秀的城区，有众多名牌高质量的小学和中学。在广东省排行第一的教育强区。
所以，虽然越秀区较旧和小，但其含金量和珠江新城相差不远。这二个地段是广州市房价最高的区域，这是城市核心资产所在。
随着人们对教育的重视和投资，越秀区投资和自住价值前景看好。
3，广州房价对比走势的启发
一手新房由于限价因素，所以二手房交易数据显得更加靠谱。
2018年9月广州最新二手房每平方米均价数据
综合全市9月份二手房均价每平米33651元，环比跌—1.06%，与去年同比微涨5.42%收窄了。
从上列数据和广州的南北走向形状结合起来分析，可以得几个有特点的房价走向。
其一是广州房价梯度落差十分明显。
1.以广州中心天河区CBD珠江新城核心为园心半经50公里画圆，向南和向北约15公里为一个梯度房价减弱。最高为核心越秀学区房和珠江新城，为一级梯度。
2，第二梯度的为距核心15公里左右的海珠区和荔湾区。
3，第三梯度是距核心30公里左右的番禺区、白云区和黄浦区。
4，第四梯度是离核心45公里左右的南沙。
5，第五梯度的是距核心50公里以上至75公里的远郊区，花都和增城每平方米均价14473元~16681元。从化距离珠江新城75公里距离为最远郊区，房价每平方12093元也是最低的。
其二，广佛同城联动效应大，广州与佛山交界处核心房价外溢大，房价较高。番禺比黄埔房价要高。
其三，广州城区房价向山区方向减弱，北边向清远、东北向惠州龙门和博罗方向减弱。如从化、花都、增城等。
广州面积很大7434平方公里，相当于三个半深圳大，2017年常住人口1449.84万，并不是什么地方买房投资都是大赚的，如从化、花都、增城北部、投资价值较低，须谨慎之。
· END ·
閱讀更多 深圳商業地產資訊 的文章
