以案說法
今年8月8日，華商報A02版刊登了《120萬全款買的房 兩年後遭開發商起訴 一審判決“合同無效”》的新聞。報道稱，2016年4月，西安市民李女士支付120.4萬餘元通過內部認購的方式購買了紫杉莊園房屋一套。兩年後，在房價飛漲的背景下，開發商以當時沒有預售許可證為由，將包括李女士在內的12名業主分別起訴至法院，要求確認內部認購合同無效。今年6月份，法院下達一審判決，判決雙方簽訂的內部認購合同無效。一審宣判後，李女士不服提起上訴，今年8月西安中院二審開庭，但至今未宣判。
房價上漲後，開發商舉報因自己無證銷售，將不願意退房的購房者告上法庭的案例並不只出現在西安。近日，河北省石家莊市橋西區人民法院對類似一起案件作出一審判決。
主講律師
陝西恆達律師事務所高級合夥人趙良善
陝西保群律師事務所律師宋偉
【典型案例】
開發商起訴購房協議無效 法院駁回訴訟請求
2016年，家住石家莊的趙某斥資95餘元全款購買了石家莊某開發商的一套房產，並簽訂了《內部認購協議》，約定交房時間為2017年5月1日。但趙某交錢後，開發商一直未取得任何手續，也未能按期交房，購房者趙某多次到相關部門投訴開發商未果。
雖然該項目一直未交房，但根據相關統計，石家莊的房價2016年均價7548.42元，2018年均價15843.13元，整整上漲了一倍。
今年8月，開發商向法院提起訴訟，由於該項目截至目前沒有取得相關手續，請求法院確認其與趙某簽訂的《內部認購協議》為無效合同。
庭審中，原告明確表示其請求宣告案涉合同無效的規範依據為《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條，即“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”，該房屋認購協議並非雙方的真實意思表示，雙方之間實際是民間借貸的法律關係。
法院認為，原、被告對簽訂《內部認購協議》的事實無異議，該協議應屬雙方的真實意思表示。庭審中，原告明確表示其請求宣告案涉合同無效的規範依據為《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條，此即表明其認可與被告形成了商品房預售合同法律關係。原告在未取得預售許可的情況下銷售房屋並收取了被告鉅額款項後，又在房價大幅上漲後的今天以自己未取得預售許可為由要求宣告合同無效，明顯違背誠實信用原則，其向法院提出訴訟的行為屬濫用訴權的行為，構成惡意訴訟，參照相關法律，應從實體上否定其權利請求。
法院一審判決，駁回原告的訴訟請求。
律師觀點一】該案有標本意義 判決是司法實踐的進步
趙良善律師認為，我國實行依法治國，初衷及目的是為了實現社會相對公平，保障絕大多數弱勢群體的利益。開發商訴訟目的是為了低成本違約，再高額出售牟取暴利，此種訴訟行為嚴重破壞了市場經濟。雖然《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第二條規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。”但是該法條未明確訴權由誰行使。基於司法實踐及立法意圖，可知設置該法條的原因是：遏制房地產市場無證售房亂象，從而保護買受人的合法權益。因此該法條是法律賦予買受人保護自身利益的訴權，不應當被出賣一方惡意利用。
本案中，出賣人通過訴訟牟利，違背市場交易規則，使買受人陷入不公平之困境，不符合法律初衷，因此受理法院依法予以駁回，保護法律尊嚴，維護法治平等。我國雖不是判例法國家，但是該判決的出現，對未取得預售許可的訴權進行了明確，即買受人是正當權利行使人，彌補了法律文字上的歧義和漏洞，更加明確了我國法律保護的法意，也規範了現階段的市場經濟，公平原則得以體現，具有標本意義，是司法實踐的一大進步。虛假訴訟在我國體現在很多方面，例如：偽造證據，製造債務，逃避財產分割等。其目的都是想通過法律手段，保護不正當、不真實的權利，這種權利的行使致使他人合法權利受到侵害，這種行為是法律所不支持的，結果必然是受到法律制裁。
律師觀點二】可以解除協議 但開發商應賠償購房者損失
宋偉律師表示，根據我國《民事訴訟法》規定，當事人之間惡意串通，企圖通過訴訟、調解等方式侵害他人合法權益的，人民法院應當駁回其請求，並根據情節輕重予以罰款、拘留；構成犯罪的，依法追究刑事責任。根據《合同法》規定，當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。
宋偉表示，誠實信用原則作為民法的一項基本指導原則，可以對當事人的法律行為進行裁量和判斷，決定其法律效力以及引起的法律責任，從而補充和完善已有的法律行為，使之更符合社會公正與公平。由於現有法律的滯後性與社會發展的變動性之間的矛盾，有時會使得法律在適用上遇到難以確準裁量的困難，以誠實信用原則為準繩，可以對法律中不盡人意之處進行合理的修正和補充，使當事人的利益及責任公平分配。法院以誠實守信原則認定此案，其實進一步明確民事主體在追求自己利益的同時不損害他人和社會利益，進而維持雙方的利益以及當事人利益與社會利益的平衡。
宋偉說，除了這種方式，法院還可以根據現有相關法律，支持開發商解除購房協議，但因協議不能繼續履行是由開發商造成，因此給購房者造成損失應由開發商賠償購房者溢價損失。 記者 張成龍
評論
任何一份司法判決都不能有損誠信建設
楊鵬
站在購房者或者普通老百姓的角度看，石家莊橋西區法院這份判決可謂大快人心。可是，面對相類似的案情，也有著截然相反的一審判決，這讓人憂多於喜，因為我們不敢預判下一回還會這麼判？
確實，在房價暴漲的現實中，開發商以自己違法銷售為由起訴請求法院認定已簽訂的購房協議無效，到底應該怎麼判處才能達到社會效果和法律效果相統一？儼然已成一個不小的現實考驗。
要看到，開發商確實存在違法銷售的事實，如果套用現有法條認定購房協議無效，這看上去也是順理成章，但如此判決卻讓輿論如鯁在喉。關鍵原因在於，五證不全的商品房確實有法律風險，不過，根據法律規定，如果在起訴前取得商品房預售許可證明則“可以認定有效”，那麼，開發商堅持起訴卻不辦理預售證，動機本身令人懷疑——如果房價沒有暴漲，開發商會起訴自己五證不全違規銷售嗎？開發商之所以起訴，誰說不是因為巨大的利益驅使呢？
不客氣地說，開發商視不同情況在法律和監管的空子間鑽來鑽去，規則豈不是被開發商玩弄於股掌之間？毫無疑問，在這起官司中，如果開發商贏了，輸的可不止購房者，輸的最慘的是社會誠信！石家莊橋西區法院做出這份判決最令人佩服的地方，就是對於社會誠信的堅定地呵護。畢竟，任何一份司法判決，都不能有損於社會誠信建設。如果一份司法判決，可能誘發社會誠信的倒退，這叫人情何以堪？因此，鑑於近期較為集中出現類似同案不同判、同法不同解的現象，或許有必要出臺司法解釋或者發佈指導性案例，以保證各地法院在面對相類似的案情時，能夠統一法律適用標準，維護司法公正，防止因為不恰當的司法判決導致正爬坡的社會誠信建設不進則退。
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