文 | 小岗村村长
“相信自己，相信自己的伙伴。”
跟这句贴在鼎家办公室墙上的口号对应的，是满室狼藉，文件资料遍地散落，桌上放着的外卖餐盒和泡面早已发霉。8月以来，杭州文欣大厦8楼每天都聚集着要求维权的近百位房东和租客。他们不相信鼎家，也开始不相信长租公寓。
鼎家工作人员已经完全撤离，现场有六七名特勤警员，每天早上7点半过来维持秩序，晚上7点半离开。
鼎家总部办公室
“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”我爱我家前高管胡景晖在8月19日抛出的观点一语成谶，鼎家的破产点燃了长租公寓领域的第一个“雷”。
“租客潘女士，损失房租2100、押金4400、维修费350、共计6850；
租客魏女士，押金5400、银行分期加利息35700、管理费600，共计41700；
房东石女士，租金约6400，少一张床和一个衣柜……”
不能来到现场的，还有三四个QQ及微信群里的上千名业主和租客，群里不断有新人张贴出自己的损失。报出的是金额，没报出来的，是安稳日子突然中断，需要赶紧找到下一个住处的慌乱。
风波之中，36氪对鼎家创始人兼董事长魏永锋进行了专访，通过研究这第一例引起关注的长租公寓“爆雷”案例，我们试图寻找出长租公寓究竟出现了什么问题。
是租金贷的锅吗？
鼎家和用户们的命运原本都不至于此，起码1个月前，鼎家创始人魏永锋认为事情还有转机。
7月份，鼎家还在准备扩张门店，8月2日起，鼎家离职高管开始向业主和租客散布鼎家资金链断裂的消息——按照魏永锋的说法，这是因为公司开除了一批失职高管，但公司确实也存在400万的资金缺口——于是事态急转直下，公司总部围满了业主和租客，运营全面陷入瘫痪。
8月2日魏永锋的申明
与外界认为利用租金贷高杠杆扩张导致爆雷不同，鼎家涉及租房分期的租客比例只有20%，低于行业平均水平。租金贷的模式是指，租客以个人信用向第三方金融机构或银行贷款，机构一次性把一年的租金打给公寓方，租客就能租金月付，每个月缴纳给机构的租金相当于还贷。
有业内人士向36氪表示，行业利率通常在5%-7%之间，银行相对较低，但根据平台选择的产品而存在差异。利息直接加在租金里，公寓有时为了获客会主动承担这部分利息。
这个模式本身无可厚非，租金分期降低了租客的资金压力，而公寓方先收了一年的租金，之后只需按季度向房东付款，获得流动性以支撑发展。喊出租金月付的品牌公寓不在少数，自如、蛋壳、相寓等大平台都有此类产品，中小公寓运营商在第三方服务平台的支持下，也将租金月付作为吸引客流的重要方式。
但租金贷容易发生纠纷，是因为金融机构的授信对象是租客，最大的风险点却在于公寓方。租客每月按时还贷，而一旦公寓方资金链断裂倒闭或恶意跑路，本金打了水漂，损失由租客承担。如果不搬走，会跟房东有纠纷；如果搬走了，也要继续向第三方金融机构支付租金，否则信用会受到影响。租客在签署分期产品时未明确意识到这个风险，而公寓方为了发展业务也无动力明确告知。
在36氪对维权现场的采访中，一位梅姓租客表示在签约时，鼎家方面有明确告知这是租房分期，属于借贷行为，只不过对他来说，从未想到过公寓方倒闭的后果。31岁的他从外地来杭经营一家果蔬店，门店和住房都是通过鼎家租赁的，门店一次性付清，住房租金分期，两套一共损失了6.48万。
目前与鼎家合作的第三方金融机构约为4家，其中最大的是爱上街（原名51返呗）。爱上街事发后发布声明，本次通过爱上街分期的租客共有243名，在鼎家处理结果公示前，不会向租客收取任何违约金、滞纳金等相关费用。
采用分期模式的租客损失最大，除了押金，在贷款到期前还要每月向金融机构还款。但是在维权人群里，占最大比例的其实是普通租客，他们损失的是押金和刚缴纳的三个月租金。
鼎家之困，与其说是金融风险的问题，倒不如说是长租脆弱生态的阶段性爆发。
激进而脆弱的长租生态
买房越是不易，租房越是痛点。
如果没有我爱我家和鼎家的变故，长租生意在过去一年来仍是风口。2014年开始，链家、我爱我家、万科、龙湖、碧桂园、华住等大公司对长租公寓均有布局。《58集团2018一季度住房租赁市场报告》显示，截至2018年3月，全国范围内各类长租公寓品牌达1200多家，房源规模逾202万间。
在高房价和限购政策下，加上结婚年龄和购房年龄的推迟，越来越多的人停留在租赁市场里。但找房不易，看了十几套也找不到满意的房子，还要与房东和中介讨价还价、斗智斗勇；一套两居室，隔出四个房间，还有可能遇上奇葩室友；房东儿子结婚，要求三天内搬走；合同到期，3000块/月的房间就要涨价1000……城市青年的租房史，几乎就是一部不断重复的“血泪史”。
过去房源供给掌握在个人业主、二房东、中介机构手里，大公司和创业公司的参与，客观上让租房市场变得更加透明，产品和服务更加标准化。这类公寓房源信息真实，定价相对稳定，职业公寓管家的服务模式也提升了效率，这也是为什么长租公寓虽然租金并不比市场价便宜，仍然能够迅速打开局面的原因。
鼎家正是在这股风潮中投身长租公寓。这家公司由中介起步，经过多年发展，在杭州经营十余家门店，算是小有积累。2017年，魏永锋因看好长租公寓的前景而转型，逐渐降低了二手房及其他租赁业务的比重，把长租公寓作为公司的核心业务。宣布破产之前，鼎家团队近300人，在杭州城区共签约了1950套公寓，主打分散式公寓，95%以上是整租房源。
事实上，仅靠从房东手里收房，再租给租客的租差，长租公寓只能维持微薄利润。曾有创业者告诉36氪，如果出租率低于90%，大部分公寓都是亏损的。不问租房创始人孙思远认为，长租公寓的运营难题还体现在效率低下，从拿房到定价，所有决策都没有数据支撑，这使得公寓的发展受限于团队的经验。
“出事之后我找到租客才发现，鼎家每月给我4000元房租，但是只跟租客收3300！怎么可能亏钱做？肯定有问题，这边（租客）两个月押金先收进，这边房东给一个月房租，就是把钱收进来再说，空手白狼，后面就不管了。”在鼎家办公室，某维权业主王女士气愤地告诉36氪。王女士房子就在鼎家办公室附近，两室一厅，声称一共损失了1万2。
鼎家总部维权现场
“空置了几个月，你说我要不要降价出租？”魏永锋回应，虽然短期内亏损，但是从长远来看，还是会有时间红利的。鼎家最早跟业主签1年的合同，今年开始2年起步。基于租金上行趋势的判断，签约的时间越长，公司的利润也有上升的空间。
过去收房时，鼎家的租差空间为10%，即3000元成本的房源，租客端定价3300元。因为维持传统中介的门店运营方式，高昂的人力成本消耗了租差收入，鼎家每个月都处于小几十万的亏损状态。尽管如此，鼎家仍在2018年1月获得杭州筑家投资公司的千万元融资，这也是鼎家转型以来的唯一一笔融资。筑家投资是一家产业链机构，除了长租公寓，也有投资公寓管理、物业、乡旅等大居住项目。
在鼎家获得融资的同时，长租市场的竞争也逐渐加剧。与他争夺房源的本地长租品牌越来越多，很多一线城市的头部品牌自如、相寓、红璞等也想来杭州分一杯羹。这些大品牌经验丰富、资金充沛，可观的房源数量背后，代表的是成熟的管理能力和运营体系。
很多公寓品牌都过得艰难。为什么总有人前仆后继想要进入这个市场？万亿规模、政策红利、资本推动，要追随“趋势”，更重要的，还因为长租公寓的想象力在于规模化。
链家研究院杨现领曾公开表示，分散式公寓可能要做到10万间房盈利情况才有可能改善。而且规模化之后，在租赁业务的基础上延展开的生活消费、场景零售、社群运营、社区服务、金融等增值业务的空间也更大。
吃到这个“大饼”的前提是，要在这个市场里活得足够久，手里始终要有房。
近半年来，鼎家的收房成本整体上升。虽然金额不高，但每套上涨三四百，也极大地占用了现金流。为了跟竞争者拼抢，鼎家部分销售开始只看数量，不计成本。推高的拿房成本体现在租金上，但过高的价格让产品在市场失去竞争力，鼎家最后只好低于拿房价格出租，以求尽可能减少损失。
到了2018年，鼎家每月亏损越来越高，从1月至6月，累计亏损了800多万，储备的租客押金都已经差不多用完，这其中还有许多是因为内部管理出现问题，譬如高管与业主勾结，虚报高租金，导致的运营成本增多。
如果没有新的融资到账，崩溃一触即发。
危机后续
经营不善，深陷困局的鼎家最终没能找到救命钱，这在许多人的意料之中。今年以来，虽然长租公寓融资不断，自如、蛋壳、青客、V领地、优客逸家先后完成大额融资，但显然，资本更倾向于中后期项目，获得青睐的多为区域头部玩家。
走向破产的鼎家拿出了最新的解决办法，一家名为寓团的长租公寓表示愿意接盘，接手业主的租约，并补偿50%-200%的租金，条件是要把原租赁期限延迟2-5年。
根据天眼查的信息，寓团注册于2018年5月18日，法定代表人为孟小崴，他同时也是占股90%的大股东。他还是北京大合联正房地产经纪公司的大股东，根据公开信息，这家位于北京朝阳区，注册于2009年的公司，看上去跟最初的鼎家一样，也是老牌的区域性房产中介公司。
许多业主已经不相信鼎家找来的救兵。他们质疑的点是，寓团公寓的条件是把租赁期限延长，是不是来捡便宜？如果再出现一次类似鼎家的事件，损失谁来承担？
暂时，谁也找不到最优解。维权业主和维持秩序的特警每天都在鼎家办公室里碰面。业主想要拿回租金，租客担心被驱赶，时间每过一天，维权群里的情绪就紧张一分。
尽管有鼎家这个共同的“讨伐对象”，对立情绪在维权群里仍在逐渐蔓延。在没有拿回损失的钱之前，业主和租客之间，也开始了分化。有业主和租客在群里争执起来，一位业主表示，租客占着房子还拒绝交流，另一位业主干脆建议尽快统一收房，以免租客到时候住满会把家具家电都搬走，还要垫付水电费。
而租客们最害怕的情况是，钱和住处都要不回来，因此更不敢轻易搬家。
如果真的到被赶出去的那一天，接下来，他们已经不知道该信任哪个租房平台好。
（未来可栖记者房涛、36氪记者王海璐对本文亦有贡献）
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