很多人會被房貸計算器，或被房產銷售員所誤導，認為貸款每月歸還的本息都是一樣（等額本息），或是房貸計算器的計算結果（等額本金）。其實不是的，房貸計算器計算結果僅供參考，是以目前利率下計算的預估結果，並不預示未來歸還本息。

　　比如當下貸款沒有上浮為4.9%（五年以上期限基準利率），如今年央行進行加息，將五年以上貸款利率調整為5%，那麼明年的1月1日起，貸款者則以5%的利率計算月供金額。

　　所以，購房者需要特別注意上浮利率，因為這個上浮的比例不會隨基準利率的變化而變化。比如如今房貸上浮30%，貸款利率為4.9%*130%=6.37%，可能覺得沒什麼。但是如果央行進行加息，基準利率調到6%（甚至更高），而這30%的比例不變，那麼貸款利率將是6%*130%=7.8%，這就要考慮還不還得起的問題了。

　　如果已還5年，那麼購房貸款應當在2013年，當時五年以上實行的基準利率為6.55%。而在2014年進行了一次降息，在2015年1月1日起房貸月供需重新計算，得以6.15%計算（貸款利率不上浮不打折的情況下，下同）。

　　2015年一整年都得以6.15%的計算，不管2015年降了五次息，因為降息要到第二年才實行。因此，2015年的五次降息以後五年期以上期限利率調整為4.9%，那麼在2016年1月1日起則以4.9%貸款利率計算房貸月供了。

　　因此，所還本金和利息並不等於購房時房貸計算器的計算結果，但是在某一年，或基準利率不變的情況下，月供至少會保持一年不變的情況（降息或加息要第二年才實行）。而如果閣下每個月還的房貸與房貸計算器不一樣，那麼選擇的應當是等額本金還款，其本身每個月還款金額都不一樣。基準利率只要一次調整，卻未用新的基準利率計算，相較於原先的計算結果每個月就不一樣了。

　　基準利率調整後怎麼還款呢？假如2013年房貸100萬，分30年等額本息還，在銀行不上浮和不打折的情況下計算月供。那麼在2013年和2014年，每個月應還還6353.6元，如上圖。

　　在還了24期以後，2015年1月1日以實行6.15%計算，而其剩餘本金為977109.35元，那麼則以新的基準利率計算，則以剩餘本金作為總金額，貸款期限為28年進行計算月供。

　　同理，在2016年得以實行的4.9%來計算剩餘本金和剩餘期限。總而言之，每個月的利息等於逐月剩餘本金*房貸利率/12。

三人聚眾

如果你沒有提前還過款，金額一般不會變得，只有商貸基準利率浮動時才會變。如果你提前還貸款了，就從還款日期那天變了，就按照當時那年的基準利率算，以後就隨著基準利率浮動而浮動。

現在咱就說一下你沒提前還款的情況，近5年基準利率的浮動，國家商貸基準利率如下:

2012年，利率6.55%

2014年，利率6.15%

2015年，利率4.9%至今，

當年你貸款時，在這利率基礎上如果有折扣，比如基準利率的95折、90折、85折、80折、75折……如果你提前還款了，合同就變成你還款時的基準利率，折扣也就沒有了。

大道至簡至真

等額本金計算方法：

每月月供額=(貸款本金÷還款月數)+(貸款本金-已歸還本金累計額)×月利率

每月應還本金=貸款本金÷還款月數

等額本金計算方法：

第一次還款=（F÷n）+F*i 第二次還款=（F÷n）+(F-F÷n)*i

第三次還款=（F÷n）+[F-2F÷n)]*i 最後一次還款=（F÷n）+[F-(n-1)F÷n)]*i

F是貸款總額，i是貸款月利率（年利率除以12），n是還款月數，^是乘方的意思，2^2=4,2^3=8,2^4=16。

銀行和網上計算的不一樣很正常，幾乎人人都有這種情況（包括我本人也是），銀行按照自己的利率計算，網上按照基準利率計算。計算的時候需要用當年的利率計算套入公式。不能用你當年貸款的利率計算。

人民銀行基準利率有所調整也可以說經常發生，而且在我們身邊也經常遇到，郵政儲蓄，各個銀行門口或電子顯示屏上經常會有，本行存款比基準利率高百分之多少多少就是這個意思。利率調整後，銀行是根據剩餘貸款本金和剩餘貸款期限按新利率從新計算的，所以不管你按之前的利率算還是按現在的利率算都會有差異。但是不會偏差太大，畢竟銀行調整基準利率幅度不可能太大。

無需太糾結這方面的事情，畢竟題主是前五年買了房子的人，貸款上下浮動的這點差異，與房子升值所帶來的價值相比根本就不算什麼。

小夥子1983

因為你現在所還貸款的利率和五年前的不一樣了，所以利息當然不一樣。

先普及一個貸款的基本常識：作為所有銀行的業務主管單位，人民銀行每年都要公佈基準存款利率和基準貸款利率，各家銀行在此基礎上可以自行決定浮動比例。通常會根據貸款類型上浮5%——40%，房貸較低，企業經營貸款較高，信用貸款通常更高一點。

你合同上的的房貸利率，就是借款當年的基準貸款利率上浮一定比例而計算出來的，再乘以貸款年限計算出總利息，從而確定你每月應該還款的金額。

那麼問題來了，人民銀行根據市場需要和國家調控政策，會經常性出現基準利率的上調或下降，如果每次一調整就跟著變，豈不是麻煩得很？對此請注意：

所有的利率調整，當年是不變的，由年初的利率決定，下年度彙總執行上年度的利率升降。

每次利率調整通常以0.25%為單位。

舉例：2018年初目前五年期以上基準貸款利率為4.9%，共經過三次調整，分別＋0.25%，＋0.5%，－0.25%，最後彙總為＋0.5%，那麼2019年的基準利率就變成5.4%了。

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昂納克

基準利率調動過了，我也是2013年10月的貸款，當時利率是6.5，現在利率是4.9，用房貸計算器算的時候你要用每一年當年的利率算房貸，這樣算出來才是配的上的。我算過了是配的上的。

關鍵字: 房產 房貸 五年