王斌83056113

這是一個幸福的多餘思考。

因為太有錢，以至於糾結是全款還是貸款買房好的精神困擾。

相信，有這種困擾的人應該是幸福的，畢竟有錢對吧。

1、全靠買房

如果是錢很多，然後又不知道怎麼做投資的，那全款買房好，買了房子自己不住還可以出租，租金就當是你存銀行的利息了。

譬如買了一套地理位置還不錯的公寓，全款100萬，基本買下就可以出租，租金差不多3000左右。一年租金也差不多4萬左右，好處是每個月都可以領取，甚至還可以提前3個月獲取你的租金。

現在銀行存款3年以上的定期才2.75，一年期的才1.5。所以把100萬存銀行拿利息，估計是所有理財當中最下策的一種方式。

如果是去購買一些比較高息的理產品，一般都是年限比較長的，譬如3年年化收益6%的，聽上去好像一年有6萬的收益，但是要等到3年以後，才能收取本金和利息。

其實，一對比就知道為什麼有那麼多炒房客了。買很多房子，先出租，不是急於用錢都不會套現。套現之後，大部分都是獲利豐厚。

所以說，有錢真好。如果我有好多錢，買個3-4套房子，一套房子租金3000左右，那麼還上什麼班呢。

當然，這些畢竟是少數，能全款買房的不多，即使炒房客，大多數也是抵押循環貸款買房。

2.貸款買房

其實，大部分人都是選擇貸款買房的。畢竟都是剛需，畢竟一套房子動輒幾百萬不是小數字。

貸款買房的好處，就是用最少的錢和未來的收入，提前享受高資產的房屋。

貸款買房最大的頭疼就是看似高額的利息和每月的還款額度。我用excel表格做了一個計算公式。想要這個excel表格的計算貸款模板的可以關注私信我哦，

我以200萬貸款為例，基礎利率4.9%。貸款年限30年，選用的等額本息。

可以清晰的看到每個月還款額度在1萬左右，其中本金償還2447，利息償還8166.67。

其實，很多人都“忽略”了等額本息還款的計算方式，當然銀行也不會告訴你。銀行只會告訴你，等額本息比等額本金的壓力小。當是不會告訴你，等額本金可以償還更少的利息，以及有利於提前還款。

雖然等額本金前期還款額度比等額本息要高。差不多高3000元的樣子。

但是，等額本金當選擇提前還款的時候會非常有優勢，因為前期償還的本金較多。

譬如等額本息貸款200萬，30年，基準利率下，利息總計是182萬；
等額本金貸款200萬，30年，基準利率下，利息總計147萬。

如果是200萬的貸款，兩者的利息差距在35萬左右。

也就是，如果都是用了30年全部還清，等額本息的要比等額本金的多償還35萬。

顯然，對於等額本息來講，雖然前期壓力小了那麼一點，但是總的支付金額要高很多。

當然了，大部分人都會選擇提前還款。由於等額本息前期大部分在償還利息，所以提前還款一定要選擇合適的時機才是最划算的。

以貸款100萬20年還清為例，兩者還款的區別可以看下圖。

可以看出來，差不多在第8年的時候，選擇提前還款，等額本息和等額本金就差不多。

我們也可以清楚看到兩者還款的差別，等額本息前期以還利息為主，等額本金還款的本金是不變的，利息的償還越來越少，也就是等額本金還款額度遞減的原因。

總之，不管你用什麼方式還款，銀行都會盡量多的獲得更多的貸款利息收入。其實，無論用的是那種貸款方式，提前還款的時間越靠後，意義就越小。

其實，提前還款壓根也沒啥什麼時候最划算，越早提前還款越划算，因為就可以越少支付利息。

因為開始，我們就在做大量的貸款的利息償還。不得不說，銀行貸款的還款方式設計的好。

至於為什麼貸款買房，我想大部分原因還不是因為沒錢嗎。話說回來，買房的貸款利息應該是各種商業貸款利息中較低的了。

當然了，無論如何，貸款買房雖然承擔了很多利息，但是這或許是大部分普通人利用金融槓桿能做的最高的一次投資收益。

至於未來房子會不會成為白菜價，反正在我有生之年，我應該是看不到的。

我們這一代人，人人有房，那也只是70年產權，70年過後，孫子們還是的要重新買房啊。