2011年1月，剛上市不久的明發集團迎來了高光時刻：1月5日，其以最高限價10億元並配建0.88萬平方米租賃住房的代價，競得北京大興2宗土地，總規劃建築面積13.16萬平方米；一天後的1月6日，其又以115%溢價率、3.87億元的代價，競得上海市嘉定區2宗商辦用地，總規劃建築面積12.84萬平方米。
北京和上海的這兩個項目，肩負著明發戰略重心向一二線城市轉移的重任，並按慣例被命名為“明發商業廣場”。拿地7年半後，承載著明發進軍一二線城市夢想的上述項目到底進展如何？
10月18日，《每日經濟新聞》記者在上海明發商業廣場現場看到，除一棟商住公寓及一棟營銷中心建成並投入使用外，項目其餘部分尚被圍擋圍住，而工地現場是大量生鏽的鋼管支架，地上雜草長有一米多高，沒有任何施工跡象，項目疑陷入停工狀態。
疑似停工的上海上明發商業廣場C13-3地塊工地內雜草叢生 圖片來源：每經記者 程成 攝
項目疑似停工超過1年
公開資料顯示，上海明發商業廣場位於嘉定區馬陸鎮遠香湖公園北側，西至遠香湖路、北至高臺路、東至滬宜公路、南至白銀路，由C13-3、C13-6兩宗地塊組成，兩宗地塊被以一條水系分割。土地用途為商辦，在業態上，C13-3地塊主要為五星級酒店、商業綜合體，C13-6地塊主要為甲級寫字樓、可售型商鋪。
對房企而言，一線城市是必爭之地。特別是對商業地產商而言，能在北京、上海兩座一線城市站穩腳跟，既是實力的象徵，也是降低風險的必然選擇。一線城市的項目也往往會被房企高度重視並打造為標杆。
然而10月18日，《每日經濟新聞》記者在走訪上海明發商業廣場時，看到的卻是一片荒涼景象。
站在白銀路近滬宜公路向北望去，項目內東側的C13-6地塊已建成並投入使用，而西側的C13-3地塊還被圍擋圍住。圍擋內，兩座塔吊靜靜地矗立著。一座約18層高的建築與一座4層高的建築已拔地而起，主體結構疑似封頂。根據規劃，該兩座建築分別是五星級酒店與商業綜合體。
記者注意到，C13-3地塊內建築雖疑似封頂，但建築上仍有大量生鏽的鋼管支架，而工地內既沒有堆放建材物資，也沒有工人生活、生產的跡象，工地內的雜草已長有一米多高。
《每日經濟新聞》記者查詢明發集團官網發現，其於2017年6月19日曾發佈的上述項目的進展信息顯示，“歷經不到10個月”“C13-3地塊主體於6月16日順利完成封頂”“成功達到銷售節點”“為C13-3地塊即將到來的盛大開盤打下堅實基礎”。這也意味著，自主體結構封頂，項目疑似停工超過1年。
記者隨後以購房者身份走訪了項目營銷中心。偌大的營銷中心內，除一名保安在門口值守外，記者並未見到營銷人員身影。當詢問該保安是否有商鋪出售時，其向記者表示：“我不是很清楚，你自己到二樓去找工作人員。”
在營銷中心二樓，記者看到了兩名正在辦公的工作人員。在詢問是否有商鋪出售時，其中一名工作人員向記者搖頭示意，在記者進一步向其確認時，其亦搖頭示意。
對於項目為何停工，《每日經濟新聞》記者在營銷中心走訪時並未獲得回應。隨後，記者多次致電上海明發商業廣場，但電話一直無人接聽。
值得注意的是，儘管C13-6地塊內規劃的甲級寫字樓已建成，但早前被明發以商住公寓形式對外出售。而在2017年上海商住公寓市場整頓期間，明發因“規劃驗收後，在二次裝修中存在違法插層、分隔廚衛等違法建設行為”被處以沒收違法收入854萬元、罰款12萬元的行政處罰。
上海明發商業廣場C13-3地塊工地上塔吊靜立 圖片來源：每經記者 程成 攝
招商不順還是資金承壓？
儘管記者並未獲悉項目停擺的真實原因，但在項目周邊走訪時卻發現一些端倪：區域商業供應規模大、項目位置偏僻。
據《每日經濟新聞》記者觀察，項目周邊商業供應規模較大。僅項目西側2公里左右範圍內，就分佈著新地國際廣場、嘉域生活中心、臺北風情街、寶龍城市廣場等4座商業設施，其中僅寶龍城市廣場建築面積就近20萬平方米。同時，區域內還有眾多沿街社區型商業。
此外，明發商業廣場的窘境與其尷尬的位置也不無關係。信息顯示，項目北距嘉定老城5公里，西距嘉定新城3公里左右。而老城與新城不僅有大量的居住人口，還分佈著眾多中高端商業，如老城的東方商廈、新城的萬達廣場等。明發商業廣場雖也處在嘉定新城板塊，但已屬於板塊的外圍區域，項目東側為大片尚未開發的空地。
“明發一直在招商，但招不進來。”項目周邊某房產中介向《每日經濟新聞》記者表示：“那個位置沒有5、6年時間，很難招到商。”
如果說尷尬的位置、競品過多導致明發商業廣場當前的停擺，而屢屢傳出的資金壓力，或許是項目停擺的又一因素。
2016年4月明發集團發佈2015年年報，但該年報因多項財務問題致核數師無法出具意見，明發集團股票也因此停牌並對上述問題展開調查至今。2016、2017年，除銷售等數據外，明發集團並未公佈詳細的財務數據。其10月3日的公告顯示，目前仍在調查2015年報中相關問題。而根據規則，如在2019年7月31日前無法達成復牌條件，明發集團將可能面臨退市風險。
公開信息顯示，2015年至2017年，明發合約銷售分別為52億元、140億元、125億元，同比增速分別為177%、168%、負11%；2018年上半年，其合約銷售同比增長57%至96億元，其中僅南京市場就貢獻了41%的合約銷售額。
而在財務方面，明發集團的表現也難言樂觀。記者查閱明發集團年報獲悉，其歸母淨利潤從2012年的17.65億元降至2015年的0.26億元；2015年期末，其現金及現金等價物僅為19.2億元。
此外，《每日經濟新聞》記者注意到，多年來明發集團多次發行美元債，利率在11%~15%不等。而近一年半以來，為償還債務，明發集團接連嘗試發行美元債，且利率不低。2017年5月，其計劃發行最高2.2億美元2020年到期債券，年利率達11%，但因該債券未備案登記而被叫停；2018年1月，明發成功發行2億美元2019年到期債券，年利率達11%。
“當前房企的融資環境雖不容樂觀，但年利率11%的美元債，若再考慮匯率因素，這一成本確實不低。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者：“高息舉債，恰恰說明明發集團在經營、債務方面面臨不小的壓力。”
明發集團2011年年報顯示，上海明發商業廣場計劃於2014年12月完工；2015年中報顯示，上述項目計劃於2016年12月完工；2015年年報則顯示，上述項目計劃於2017年12月完工。然而2018年即將結束，上述項目依然未看到完工跡象。對於項目何時竣工，截至發稿，《每日經濟新聞》記者仍未能從明發集團處獲得回應。
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