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■拆遷維權有套路；高額補償有妙招
how——怎麼籤？
如同郎有情妾有意，且到了法定適婚年齡，就可以開始談彩禮了。
所有的"彩禮"都體現在拆遷協議上。
一份拆遷協議，要看兩類條款：一看商業條款，即具體的搬遷補償方案（即所謂“拆遷方案”）；二看法律條款，即如何保障拆遷方案落地。
就像一份彩禮，商業條款是解決給多少彩禮的問題，法律條款是解決怎麼把彩禮落到你的口袋的問題。
首先，看商業條款。
拆遷方案是否滿意，當然是決定你籤或者不籤的關鍵條款。
就像一桌宴席，總有幾道硬菜一定少不了。
拆遷方案也一樣，一般少不了五項內容：拆賠比例、搬遷費、裝修費、臨時安置補助費、獎勵。具體如下：
1､拆賠比例：
開發商制定補償方式一般分兩種：產權調換（或稱之為物業補償）和貨幣補償。簡單點說，就是或者給錢，或者給房。
實踐中一般都會選擇產權調換，即大多選擇要房，為什麼呢？
就像你談戀愛時，一般也不會在女朋友身上花幾十萬或幾百萬（一擲千金的土豪除外），但你可能會說，我爸說了等咱結婚就會給咱買一套新房，房產證甚至可以寫你的名字。
女朋友聽到後於是一臉幸福的依偎在你的肩膀上。
開發商也一樣。他們不會為還沒譜的事投入過高的資金成本，開發商不會把貨幣補償標準定得太高，甚至可能略低於市場價格，引導小業主選擇產權調換。
關於產權調換時的拆賠比換算方式，也分兩種：一種按建築面積，一種按套內建築面積。
套內建築面積，通俗的說就是實用面積，更通俗點說就是“地毯面積”，你的房間地上鋪地毯，鋪滿地毯後的面積即為實用面積。
如果你想回遷的新房實用面積不低於舊房的實用面積，則你至少要求開發商保證被搬遷房屋與回遷房套內建築面積比例為1︰1。
實際上開發商一般也能夠保證這個套內面積拆賠比，因為實踐中，連棚改的拆賠比都已經達到了這個比例，城市更新顯然不能比它低。
如果按建築面積換算，假如舊房實用率為90%，新房實用率為75%，為保證一間100平方米的舊房90平方米的實用面積，則需120平方米，則你至少要求開發商保證被搬遷房屋與回遷房建築面積比例為1︰1.2。
然而，實際實用率可能比其略高或略低。比如，鹿丹村約定按照套內建築面積相等原則產權調換，實際補償比例為1：1.18。
我曾見一個拆賠協議，對於“回遷房屋面積補償標準”約定兩個選項：
一為被搬遷房屋建築面積與回遷房屋建築面積比例為1︰1.35；二為被搬遷房屋套內建築面積與回遷房屋套內建築面積比例為1︰1.05。
最頭疼的是要求只能二選一。
這不是為難小業主了嗎？小業主肯定希望利益最大化，這不僅讓他們重新溫習頭疼的算術題，還讓他們測算開發商還沒有開工甚至還沒有規劃設計的回遷房實用率，徒增小業主選擇的煩惱，並直接降低簽約成功率。
如果你碰到這樣的開發商，你可以直接要求增加第三種選擇——既要保證建築面積拆賠比，又要保證套內建築面積拆賠比。
2､搬遷費
搬遷費，是一次搬遷費，還是二次搬遷費？會有些許爭議。一般每戶幾千上萬元不等，相比於其它費用，九牛一毛，基本可以跳過。
3､裝修費
實踐中，裝修費一般按每平方米按1000至1500元左右的標準支付。
但是支付的裝修費是什麼性質，存在兩種分歧，是舊房的裝修補償費，還是新房裝修補助費？這其中還是有一定的差別。
首先是名稱。如果支付的是舊房的裝修費，可以稱之為裝修補償費，如果支付的新房裝修費，則不太適合稱之為裝修補償費，稱之為裝修補助費可能會更妥。
其次是面積計算基數。如果是舊房裝修補償，按舊房建築面積計算裝修費自然更妥。如果是新房裝修補助，自然按照新房建築面積作為基數更加合理。自然，定為裝修補助費總金額會更高。
然而，如果定性為裝修補助費，若開發商提供的是精裝回遷費，可能會據此不付該項費用。
因而，如何定性對你更有利，你可作相應的解釋和爭取。
4､臨時安置補助費
自搬離舊房至回遷新房入夥之間的過渡期間，深圳的開發商幾乎都不會提供週轉住房，但會支付臨時安置補助費。
安置補助費的標準一般不低於市場租金，深圳市原關內區域一般不低於70元／每平方米。但由於市場租金會遞增，一般開發商會約定遞增，有的三年一遞增，有的一年一遞增。
至少，開發商向你支付的臨時安置補助費遞增幅度平均年遞增幅度不能小於5%，至少，你收到的臨時安置補助費標準不能低於預期市場租金。
至於，支付臨時安置補助費的起始日期，是簽約之日，還是交付舊房之日？一般是後者。除非你簽約之日即交房。
然而，簽約之日即交房也存在隱患，即如果十年八年都達不到百分百簽約率，你可能十年八年都需在外漂泊寄人籬下，有家不能歸（另有他宅別院的請忽略此段徑直飄過）。
5､獎勵
至於獎勵，這個差別太大，沒有標準。少到分毫沒有，當然也不是絕對沒有，可能有幾盒月餅，幾壺油之類。多到十幾萬，幾十萬不等。
而獎勵的類別，名目繁多，如簽約獎、第一批簽約獎、第二批簽約獎、搬遷獎，第一批搬遷獎，交產權證獎，甚至還有單元獎、樓棟獎，項目整體獎等等，不一而足。
就像超市的促銷，快來看，快來買，早買早優惠，早買早實惠。
金錢誘惑個人簽約慾望，金錢刺激廣大人民群眾齊心合力。開發商之用心不可謂不良苦。
至於其它，諸如什麼車位，管理費優惠，購房優惠等，則依項目情況各有千秋，非必備條款，非常規條款。若是有時終是好，若是無時也莫強求。
有時，立場適時互換，利益適當平衡。
畢竟，項目能成才是目的，雙方良緣喜結才是根本。
以上拆賠比例、搬遷費、裝修費、臨時安置補助費、獎勵等內容均為商業條款，幾乎是每份拆遷協議的“必備硬菜”。
其次，看法律條款。
商業條款是關鍵，那麼是否法律條款可有可無？非也！
就像見位美女，商業條款如同她的外貌，法律條款如同她的思想。
如果外貌不入你的法眼，可能直接被你一票否決，沒有機會坐下來交流思想。
法律條款看什麼？
法律條款一個非常重要的目的便是防範風險。
你作為小業主擔憂什麼，就預防什麼，約定什麼。
如同醫生面對患者，需對症下藥。只是我們是保健醫生，不治已病，治未病。
小業主的憂鬱症狀，常見臨床表現為如下三種：
第一、擔憂補償條件不公平，早籤吃虧。
第二、擔憂無法百分百簽約，不能立項。
第三、擔憂開發商實力不強，新房爛尾。
分別定什麼秘方呢？
1、第一憂——不公平。
其秘方為：就高不就低。
人常說“不患寡而患不公”，你擔心早籤早受惠，變為早籤早吃虧。
開發商會對你信誓旦旦，保證合同面前，一律平等，他人水漲，你也會船高。
然而空口無憑，立字為據。
比如，你可要求作為甲方的開發商如此這般約定：
“甲方保證，截至本協議簽訂之日，本協議約定的搬遷補償安置標準為所有被搬遷人中的最高標準。本協議簽訂之前及之後，如甲方與本項目其他被搬遷人在同等條件下約定的搬遷補償安置標準高於本協議約定的標準，甲方須按照與本項目其他被搬遷人在同等條件下約定的較高的搬遷補償安置標準向乙方履行。”
如此這般約定就高不就低。如若他日，開發商給別人開小灶，你也能以此為據，要求開發商照單割肉分羹。
2､第二憂——不善始。
其秘方為：留條退路。
更新項目能實施，自然皆大歡喜，可經常是空歡喜。你首先希望更新項目至少能夠順利進入開發建設階段。
因為你擔憂簽約率不能達到百分百，你擔憂更新項目不能審批通過，你擔憂房子交了很多年仍然拆遷不了，還只能在一顆樹上吊死………
你若有上述擔憂，有兩劑藥可用：
一是約定附條件生效。
比如，有的更新項目如此約定：
“本協議自本項目內所有業主分別簽訂搬遷補償安置協議，且本項目納入深圳市城市更新單元計劃之日起生效。”
即項目不成，則不生效。
二是生效後約定解除條件。
有的拆遷協議約定，若由於政策原因（包括但不限於簽約戶數無法達到政府規定要求的情形），導致本項目無法整體實施，則開發商可以隨時解除合同。
然而，這樣的約定可能存在不對等，單方解除權變為雙方解除權即可。
“離婚”是你的自由，也是我的權利。
3､第三憂——不善終。
其秘方為：自食惡果。
本來房屋拆遷，你已覺時來運轉，天上掉餡餅。項目開工，你又擔心開發商實力不濟，樓盤爛尾，餡餅是掉下來了，可一直懸在空中，到不了你的嘴。
有兩劑藥方：
一是明確回遷時間起算點。
很多人重視回遷時間的長短，是兩年，三年，還是五年？
卻容易忽視回遷起算點。何時起算？是實施主體確認之日，《建設用地規劃許可證》取得之日，《施工許可證》取得之日？
所以，有的開發商承諾三年內交房，看似很快，但卻是“《施工許可證》取得之日起三年內交房”，然而實施主體確認三年了，還沒有取得《施工許可證》。
有的開發商承諾五年內交房，這看似很慢，但卻是“實施主體確認後五年內交房”，對開發商的約束性實際更強，對小業主而言，交房之日實則更為可期！
二是明確逾期回遷後果。
除了約定違約金，還可約定提高臨時安置補助費，或約定解除權，注意是僅是單方解除權。
比如約定：
如甲方未能按本協議約定向乙方交付回遷房，則自甲方應交付回遷房之日起，過渡期安置補助費在本協議第某某條約定的基礎上每年上浮20%，由甲方繼續發放至甲方實際交付回遷房之日止。
晚一天交房，則開發商多付一天安置補助費，而且支付標準更高。
又比如約定：
如有下列情形之一，乙方有權單方解除本協議：（1）本協議簽訂之日起三年內，甲方未通知乙方將被搬遷物業騰空並移交甲方；（2）乙方將被搬遷物業移交給甲方之日起兩年內，甲方未取得被搬遷物業所在地塊的《施工許可證》；（3）甲方自取得《施工許可證》之日起四年內，未向乙方交付回遷房。
如同在對方頭上高懸達摩克利斯之劍，你未必行使，但應有此權利。
小結一下：
001 為什麼籤拆遷協議（why）？
將房子的全部權益轉移給開發商，以舊房換未來的新房；如全體業主都與開發商簽署拆遷協議，則開發商可申請實施主體確認。
002 和誰籤拆遷協議（who）？
有實力、有資信的開發商。
003 什麼時候籤拆遷協議（when）？
一般專規批准後正式籤，專規批准前也可預籤。
004 怎麼籤拆遷協議（how）？
一看拆賠比例、搬遷費、裝修費、臨時安置補助費、獎勵等五大商業條款。
二看法律條款，設置就高不就低條款，以保公平；設置附生效條件和解除條件的條款，以留退路；明確回遷時間起算點和逾期回遷後果，自食其果。
一份拆遷協議，就是一份彩禮。
籤與不籤，就看你是否讓我心甘情願，又不讓我提心吊膽。
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