一、房產投資風險偏好
一般投資者按照風險偏好來劃分大致可以歸為三類：保守型、穩健型、和激進型。簡單粗暴地說，能夠承擔多大的風險，除了涉及到個性，主要涉及到個人財力。
舉個例子：
如果你投資買房的錢都虧了或者套牢（比如50萬），你覺得對生活影響不大，那麼你可以承擔的風險就比較高了。反之，你虧了錢，傾家蕩產、要生要死，那你可承擔風險的能力就比較低。
a、保守型（低風險）：可以承受的風險很低，他們傾向於保本性的投資，雖然不怎麼賺錢，但是幾乎不會虧錢
b、穩健型（中風險）：可以承受風險，但是希望在較低風險下或者穩健的收益。他們對風險的關注要大於對收益的關注，但對風險難以控制的領域敬而遠之。
c、激進型（高風險）：可以承受很高的風險，屬於給點陽光就燦爛，只要市場出現一點信號，他們可以義無反顧地殺進去。當然，如果恰好壓中寶的話，激進型投資者可以獲得巨大的收益；一旦壓不中的話，可能就是雞飛蛋打、顆粒無收。
當然，大部分的圍觀群眾都覺得自己是穩健型，因為自己不願意承擔高風險，但是你覺得自己是，並不代表你就真的是。
這是既不能承擔風險又不理智的“激進行為”，你不是在投資，你是在投機。
所以，投資之前要先了解自己，如果自己不能承擔高風險的話，一旦出現激進、不理智的念頭要趕緊冷靜冷靜、考察考察、三思四思五思而後行。
二、房產投資特點：
• 等得起：注重中期收益，房子在手上持有起碼2-5年。
• 買得起：只買負擔的起的小戶型，一般單套的總價不超過100萬。當然錢多的話，可以多買幾套。
• 租得好：地段好，市區、配套齊全、很容易出租。
• 風險低：不跟風、不追熱點、不迷信政府規劃、絕對不能成為接盤俠。
• 追求穩定收益：租金穩定，租售比不低於1/300； 房價雖不一定大漲，但肯定不會跌。
• 回報週期短：一買到手就可以收租，儘量不花/少花裝修等額外費用。
三、我們可以通過哪些指標判斷一個城市的房地產是否還有機會？
一個城市的房地產投資判斷涉及非常多的指標。如果你要做一個全面的專業的判斷，你需要從兩方面著手：一是對城市的經濟和政策狀況分析，二是對該城市房地產行業的態勢分析。
• 經濟分析：包括該城市的經濟發展水平、經濟發展速度、城市固定資產投資的規模、以及居民消費能力、人口情況、各產業發展情況等；
• 政策分析：包括近期的房地產政策、土地調控政策、金融調控政策等；
• 產業分析：包括該地區房地產開發投資規模、房地產市場供給與銷售、房地產價格增長態勢等等。
從大方面來講，判斷一個城市的房地產是否還有機會，著重看4個指標：
01.
人口流入情況
房子是給人住的。一個城市的房子值不值得買，其中一個重要指標就是人口。人口淨流入是分析城市吸引力和未來房價走向的一個最重要的指標。
一般來說，經濟發展前景好的城市憑藉優質的社會公共資源和良好的就業機會對流動人口形成了強大的吸引力，大量的流動人員到大城市後，融入大城市的願望十分強烈，也就產生了巨大的住房需求；這也使得大城市形成了盆地聚集效應，包括資金在內的各種要素資源向大城市聚集，反過來又促進了經濟的發展，為房價產生有力的支撐。只有需求足夠多，房子才能流動起來，至少價值不會縮水太多，這一點很重要。
就目前而言，中國人口淨流入巨大的城市包括：以北京為核心的京津冀城市群、以上海為核心的長三角城市群，還有以深圳為核心的珠三角城市群。
我們可以具體看看三大城市群的人口流入佔比情況：
但是，請大家注意：流動人口是跟著機會走，哪裡能賺到錢，就會流入那個城市，以勞動密集型製造業為主的城市，就算外來人再多，可流動性較強，能不能有效轉化定居意願和房產購買力是一個問題。
翻譯成大白話就是：這些流入人口到底是買不買得起房，你還要掂量一下。
因此，我們還必須看下個指標 – 城市的產業結構和經濟基本面。
02.
城市的產業結構和經濟基本面
從長遠的房地產價值來看，城市的房價高低較大程度上取決於其本身的產業結構和經濟基本面。為此，從城市的優勢行業和專業化程度出發，分析城市房地產市場的宏觀支撐度。我們可以分析城市內絕對優勢行業（城市內就業份額最大的行業）和專業化行業（相對優勢行業）是什麼。
一般來說，信息技術業、金融業、製造業、建築業、商業越強經濟發展越好，對房價的支撐程度越高；而依賴農業、採礦業、 畜牧業等第一產業的城市經濟發展較差，對房價的支撐程度較弱。
現在大家都很迷戀高新產業，但實際上製造業在所有產業中，具有決定性的戰略意義，請參考德國。值得注意的是，哪怕都屬於製造業，但是輕工業和重工業對房價的支撐力度是不一樣的。
舉個例子：
長三角和珠三角地區都是屬於製造業發達地區，但是長三角地區的經濟以重工業製造業為主，但在杭州等地的手工業製作也很發達。珠三角是輕工業生產模式，以服裝等輕產業為主。重工製造業對房價的支撐比輕工業強得多得多。
此外，珠三角的經濟很大地依賴外資和進出口，而長三角除了外資，還有大量依靠內資為主的鄉鎮企業和民營企業（另外重工業製造的投資比較巨大，要突然撤資挪窩其實也不容易）。中國經濟轉型、勞動力價格上漲，這對以勞動密集型輕工業為主的珠三角的衝擊是巨大的，很多外資都默默地挪到了勞動力更廉價的東南亞。
此外，在過去10年裡，中國一直致力從基於廉價勞動力的生產模式，向在高生產率基礎上創造高附加值的創新模式轉變。大家也可以重點關注一下目標城市是不是有產業升級的計劃，比如：雄安新區轉型，承擔著分散首都人口、非核心功能的作用； 南京開展智能製造計劃、智慧城市建設、金融綜合服務平臺建設等。 當然，這些人盡皆知的地方也表示普通人很難分一杯羹。
但是，你可以用同樣的思維去審視你的目標城市，比如：無錫是製造業強鎮、長三角的經濟重鎮，在保持傳統優勢的基礎上，政府也在積極地向高新產業轉型。這些都表明它的房地產業有很大的發展潛力。
房價由產業直接影響房價的上漲空間，產業越高端越多元化，房價上漲空間越大，例如大力發展高新的城市，聚集高端人才較多，收入和穩定性高，他們留下落戶定居的意願和房產購買力也更強。
03.
當地的房地產政策
房地產政策分析：包括近期的房地產政策、土地調控政策、金融調控政策等。如果你很懶，研究不了那麼多的話，你可以主要看看限購政策、貸款政策等，畢竟哪怕該城市有天大的潛力，如果限購太嚴格，你也是很難分一杯羹的，比如：雄安新區、杭州、南京等。
04.
判斷房價是否屬於低窪
如何判斷價格是不是低窪，也很簡單，你找一個地緣、經濟實力、各方面條件差不多的地方，對比一下房價差距，你就知道價格低不低窪了，比如：深圳VS北京上海、無錫VS蘇州、廣州VS深圳。
2015年初，那時候深圳的房價還沒高企，相對北京、上海簡直是便宜得很；限購也不太嚴格，社保滿一年即可。朋友看中了關內一套一房一廳價格60萬大洋。勸說朋友買了房，半年不到的時間深圳房價飛漲，限購從1年變3年變5年……目前這套小小房價值160萬，租金每月2100元。
05.
結語
房產投資是一個比較大的投資決策，需要考慮的因素和指標很多。這4個指標是最為關注的指標，但是不代表只關注這4個指標。根據每個城市、區域的具體情況，我可能會多看幾個數據、指標，以便作出最優的投資決策。
另外，根據這些宏觀的指標，我們只能夠判斷這個城市的房地產是否有潛力；但是，具體要買這個城市的哪個區域、哪個小區，我們還要由大到小地關注該區域的地段、配套、資源、規劃、房價走勢等等等小指標。
《雲房優道》
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