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在市場資金緊張的背景下，房地產企業的日子最難熬。雖然當下大量資金仍然湧向房地產行業，但是商業銀行在信貸壞賬上已經有所警惕。
據《中國經營報》記者瞭解，2018年上半年，國有四大銀行的房地產貸款新增接近2300億元，在銀行貸款規模佔比穩中有升。然而，高負債和資金鍊的緊繃讓多數房地產企業融資難度增加，這也給銀行存量企業貸款帶來了一定的風險。
流動性衝擊
“房地產企業對於資金的依賴程度非常高，往往這些企業也是依靠著滾動的高負債發展。在市場資金面緊張的情況下，這類企業受到的衝擊最大，多數企業都需要加大融資力度以保證資金能夠正常的循環。”北京一家房地產企業負責人李平表示。
據他介紹，在去槓桿和鼓勵資金進入實體經濟的大環境下，資金鍊緊張是當前房地產企業共同面臨的難題，其中以中小房企資金難題最為突出。“銀行貸款實行的都是名單制，大企業能夠進入名單，而中小企業則很難貸到資金。”李平說。
實際上，在監管嚴控資金流向房地產行業的同時，也間接切斷了部分房地產企業的融資渠道。通過信託、小貸等非銀金融機構融資，這些房地產企業需要支付較高的利息。
“市場資金緊張了，對於大企業的影響要小一些，對於小企業的影響反而更大。市場資金的價格一直在漲，企業融資成本就是一個很大的問題。”李平稱，目前中小房地產企業的融資成本上升幅度接近2%。
同時，在高負債的情況下，通過融資償還債務是其中關鍵之一。一旦債務到期不能償付，可能就會面臨“滾雪球”效應。李平告訴記者，資金上越困難的企業就越難融資，且成本更高，而資金富裕的企業則相對壓力要小一點。
事實上，中弘股份（000979.SZ）就是典型債務崩盤的房企之一。該企業擴張較為激進，在斥資61.5億元收購“半山半島”項目失敗後，流動性上出現困難。由於該公司的資金多來自信託和私募基金，融資成本很高，最終導致資金鍊斷裂。據不完全統計，中弘股份目前逾期債務本息合計金額已經超過了44億元。
“房地產企業負債率普遍較高，這個流動性困境可以說是全行業的。”李平表示。
據申萬證券數據顯示，截至2017年底，房地產行業資產負債率為79.08%。若考慮永續債、明股實債等情況，則槓桿水平更高。追求規模、瘋狂拿地，房企債務規模快速膨脹，對於資金鍊穩定性提出了更高的要求。
同時，房地產企業在融資上的難度越來越大。數據顯示，房地產開發企業2017年到位資金15.6萬億元，同比增長8.2%。2018年1至6月到位資金7.92萬億元，同比增長4.65%，增速明顯回落。
風險幾何？
對於商業銀行而言，房地產行業的資產質量一直較好，壞賬並不高，銀行也有衝動加大資金投入。從貸款的分類看，開發貸的門檻高，多數是與國內龍頭企業合作，有較高的保障；按揭貸款則有住房作為抵押，風險更低。因此，房地產企業貸款雖然在分類中屬於限制類貸款，但是銀行機構均表示風險可控，今年上半年對於名單內的貸款企業授信也沒有明顯縮減。
數據顯示，截至6月末，國有四大銀行在房地產行業的貸款規模達到了2.06萬億元，較年初1.83萬億元增長12.56%。在貸款總佔比上，四大國有銀行的貸款佔比均有所提升。其中，農業銀行（601288.SH）增加0.6個百分點居首，而中國銀行（601988.SH）微增0.15個百分點居末。
在不良貸款方面，建設銀行（601939.SH）房地產行業的不良貸款率為2.17%，高於工商銀行（601398.SH）和農業銀行的水平，但是工商銀行、建設銀行房地產貸款不良較年初有所下滑，而農業銀行貸款率卻有一定程度上升。
農業銀行行長趙歡表示，該行新發生的不良約9%體現在房地產上。從新增貸款的情況來看，三線城市、四線城市的按揭貸款總量佔比較高。
“相較其他類型的貸款，按揭貸款仍是風險相對較小的一個品種，也是銀行比較青睞的。對於一些二三線城市來說，很多銀行地方分行有意做大貸款規模。”一家股份制銀行人士表示，一線城市的房地產貸款則穩中有降，這與地方的房價息息相關。
該人士還稱：“在名單制實施後，銀行對於房地產企業的貸款其實是比較看好的。大型房地產企業的融資渠道多，一些好的項目便於落地，銀行也希望通過貸款衝規模實現雙贏。”
對於房地產貸款的風險，該人士認為主要在於負債率、流動資金和銷售回款等方面。目前國內商品房銷售量價齊升，但是同比增速已經放緩較多。很多房地產企業的策略就是“一手抓銷售，一手抓融資”。
該人士認為，“市場上流動性緊張的態勢不可能一直持續，至少龍頭企業的抗壓能力要更強一些。”
在監管看來，房地產行業的信貸風險仍被列為了四大重點領域之一。今年8月底，銀保監會對於下一步防範風險工作聚焦在互聯網金融、房地產泡沫、不良和地方債上。對於化解房地產領域風險明確表示，進一步完善差別化的房地產信貸政策，嚴禁“首付貸”和“消費貸”資金流入房地產市場等違規行為。
“銀行在房地產行業的貸款集中度比較高，貸款規模大，可能一筆業務的影響也更加明顯。從業務的角度來看，如果企業貸款的風控做得比較紮實，這部分不良也很容易消化。”上述股份制銀行人士認為，大多數銀行在房地產貸款上的不良均在3%以內，而製造業的不良則要超過房地產不良的一倍多。
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