惠譽評級已授予保利房地產（集團）股份有限公司（保利地產；BBB+/穩定）5億美元、票息率4.75%、2023年到期的高級無抵押票據‘BBB+’的最終評級。
該票據的發行人為Poly Real Estate Finance Ltd.，由發行人的母公司、保利地產的全資子公司恆利（香港）置業有限公司提供無條件且不可撤銷的擔保。
鑑於保利地產為已發行票據提供了維好協議和股權回購承諾協議，以確保發行人和擔保人持有足夠的資產來履行各自承擔的高級票據義務，因此其評級與保利地產的高級無抵押評級一致。保利地產計劃將發行所得淨額用於其債務的再融資。最終評級由惠譽在收到與已獲得信息一致的最終文件後授予。該評級與2018年9月5日授予的預期評級一致。
關鍵評級驅動因素
槓桿率高企狀況不會持續：惠譽預計，一旦銷售增長恢復為同比15%-20%的正常水平且銷售回款率改善，保利地產的槓桿率將在2019年降至50%以下。2018年上半年的現金回款率從2016年的99%、2017年的86%下降至79%，原因在於上半年度最後兩個月銷售強勁，銷售總額達960億元人民幣，但由於住房限購政策趨嚴，銀行貸款發放延遲，故延遲到2018年下半年才能實現現金回款。保利地產的土地補充率（新購土地總樓面面積與預售總樓面面積之比）從2017年的1.8倍降至2018年上半年的1.0倍，總購地款佔合同銷售總額的比率也下降到50%（2017年為93%，2016年為58%）。
由於保利地產迅速的規模擴張降低了銷售回款率，並對運營現金流（用於保持土地補充速度以支撐銷售增長）形成壓力，故槓桿率從2016年的36%、2017年的50%上升至2018年上半年約56%的水平，且2018年槓桿率可能保持在50%左右。2018年上半年槓桿率升高的原因還包括支付稅款速度加快，貿易應付賬款總額減少，至兩者的變化達190億元人民幣，佔新增200億元人民幣淨債務的絕大部分。但是，基於保利與其他房企相比的穩健負債水平，惠譽認為，保利地產的淨債務波動是暫時性的，不會影響其信用狀況。
收購壓力緩和：保利地產於2017年收購了中國航空工業集團公司的房地產開發業務，但該交易中最終向保利地產轉讓的項目數量僅為20個，遠低於70個的目標。這緩解了惠譽先前對大型收購導致的槓桿率攀升的預期。此外，惠譽預計，保利地產2017年12月宣佈的以52億元人民幣收購保利置業集團20%股權的交易（該交易規模亦低於惠譽的預期）不會對保利地產造成財務壓力。該收購拉開了中國保利集團旗下兩家房地產上市公司的整合序幕，長期存在的集團內部競爭問題得以解決。根據整合計劃，保利地產將主導未來中國境內（香港和澳門地區除外）的所有新增房地產開發項目。
優質土地儲備助推銷售增長：2018年上半年，保利地產的合同銷售額為2,150億元人民幣，自2016年以來保持47%的強勁複合年均增長率。這主要受益於珠三角和中西部地區二線城市的強勁銷售表現。惠譽預計，保利地產在一二線城市的深耕、充足的可售資源以及良好的產品結構將支撐銷售增長。截至2018年6月末，保利地產的土地儲備為144平方公里，足以支持未來四到五年的開發需求。
母公司評級支持：保利地產的評級受益於與母公司中國保利集團之間適度的運營和戰略聯繫。保利地產是中國保利集團的核心子公司，隨著保利地產的強勁增長，中國保利集團成為國務院國有資產監督管理委員會旗下98個國有企業中最大的房企。作為2011年國資委指定的對其他央企的非核心房地產資產進行收購的21家國有房地產企業之一，保利地產將繼續發揮其關鍵平臺作用。
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