惠誉评级已授予保利房地产（集团）股份有限公司（保利地产；BBB+/稳定）5亿美元、票息率4.75%、2023年到期的高级无抵押票据‘BBB+’的最终评级。
该票据的发行人为Poly Real Estate Finance Ltd.，由发行人的母公司、保利地产的全资子公司恒利（香港）置业有限公司提供无条件且不可撤销的担保。
鉴于保利地产为已发行票据提供了维好协议和股权回购承诺协议，以确保发行人和担保人持有足够的资产来履行各自承担的高级票据义务，因此其评级与保利地产的高级无抵押评级一致。保利地产计划将发行所得净额用于其债务的再融资。最终评级由惠誉在收到与已获得信息一致的最终文件后授予。该评级与2018年9月5日授予的预期评级一致。
关键评级驱动因素
杠杆率高企状况不会持续：惠誉预计，一旦销售增长恢复为同比15%-20%的正常水平且销售回款率改善，保利地产的杠杆率将在2019年降至50%以下。2018年上半年的现金回款率从2016年的99%、2017年的86%下降至79%，原因在于上半年度最后两个月销售强劲，销售总额达960亿元人民币，但由于住房限购政策趋严，银行贷款发放延迟，故延迟到2018年下半年才能实现现金回款。保利地产的土地补充率（新购土地总楼面面积与预售总楼面面积之比）从2017年的1.8倍降至2018年上半年的1.0倍，总购地款占合同销售总额的比率也下降到50%（2017年为93%，2016年为58%）。
由于保利地产迅速的规模扩张降低了销售回款率，并对运营现金流（用于保持土地补充速度以支撑销售增长）形成压力，故杠杆率从2016年的36%、2017年的50%上升至2018年上半年约56%的水平，且2018年杠杆率可能保持在50%左右。2018年上半年杠杆率升高的原因还包括支付税款速度加快，贸易应付账款总额减少，至两者的变化达190亿元人民币，占新增200亿元人民币净债务的绝大部分。但是，基于保利与其他房企相比的稳健负债水平，惠誉认为，保利地产的净债务波动是暂时性的，不会影响其信用状况。
收购压力缓和：保利地产于2017年收购了中国航空工业集团公司的房地产开发业务，但该交易中最终向保利地产转让的项目数量仅为20个，远低于70个的目标。这缓解了惠誉先前对大型收购导致的杠杆率攀升的预期。此外，惠誉预计，保利地产2017年12月宣布的以52亿元人民币收购保利置业集团20%股权的交易（该交易规模亦低于惠誉的预期）不会对保利地产造成财务压力。该收购拉开了中国保利集团旗下两家房地产上市公司的整合序幕，长期存在的集团内部竞争问题得以解决。根据整合计划，保利地产将主导未来中国境内（香港和澳门地区除外）的所有新增房地产开发项目。
优质土地储备助推销售增长：2018年上半年，保利地产的合同销售额为2,150亿元人民币，自2016年以来保持47%的强劲复合年均增长率。这主要受益于珠三角和中西部地区二线城市的强劲销售表现。惠誉预计，保利地产在一二线城市的深耕、充足的可售资源以及良好的产品结构将支撑销售增长。截至2018年6月末，保利地产的土地储备为144平方公里，足以支持未来四到五年的开发需求。
母公司评级支持：保利地产的评级受益于与母公司中国保利集团之间适度的运营和战略联系。保利地产是中国保利集团的核心子公司，随着保利地产的强劲增长，中国保利集团成为国务院国有资产监督管理委员会旗下98个国有企业中最大的房企。作为2011年国资委指定的对其他央企的非核心房地产资产进行收购的21家国有房地产企业之一，保利地产将继续发挥其关键平台作用。
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