第一線在2017年1月份曾經針對濟南房地產市場進行過展望，當時展望濟南樓市是進入到一個低價土地賣限價房、高價土地賣高價房的階段，並判定濟南將在2017年乃至2018年進入樓市分化區間。一年多的時間過去了，當下國家對於房地產的調控愈加緊密，濟南樓市分化在該階段的特徵表現非常明顯。熱點區域依然受到很多購房者的關注，非熱點區域如今都在退潮並顯示出裸泳狀態。就像濟南近期一些樓盤如CBD片區的華潤項目、東部萬達城項目開盤都取得了非常高的去化率，有些去化接近9成。如今，濟南高端精裝樓盤越來越多，部分高端智能樓盤也是刷新了濟南人對於高端住宅的認知，而這些樓盤主要集中在CBD、旅遊路、唐冶、南北康等片區，其中不少樓盤在售價格已經超過2萬元。近期，不少第一線的有改善需求的粉絲朋友經過實地樓盤調研後告知第一線，漢峪片區一家主打高端住宅的樓盤已釋放出超過3萬元每平的價格，該樓盤主打別墅、精裝洋房，精裝洋房戶型面積在180平米以上。第一線看到，隨著今年眾多高端改善盤的上市，濟南房價格局又將迎來重塑。
目前濟南熱點區域房價低於15000元每平的樓盤越來越少，非熱點區域部分樓盤隨著精裝變毛坯等形式，低於15000元每平的樓盤反而越來越多。就像工業北片區，從去年最早部分精裝樓盤最高到19000元每平，再到如今近期加推的毛坯盤價格在13000-14000元每平。可以說，工業北片區當下房價還是比較理性符合現實的。放眼濟南主城樓市格局，目前均價在15000元每平以下的房源主要集中在雪山片區、工業北片、華山、西客站等片區。
對於18年濟南樓市來說，賣的最好的房子依然還是那些低價-限價毛坯房，其次是那些熱點區域主城地段的中高端改善樓盤。目前，從濟南現實的城市發展格局來看，東城外圍章丘聖井繡源河片區大項目不斷落地，西城長清區、吳家堡等片區大項目落地；北城黃河以北新舊動能試驗區也已經開始進入攻堅建設元年；二環南外圍片區也迎來了建設提速。濟南外圍建設在不斷提速，濟南城市的格局也在不斷做大，而這也給很多置業者帶來了更多的購房必選機會。
對於濟南樓市來講，限價是在維護者目前的樓市價格體系，限價對於維護整個濟南金融市場的穩定性也有重要的作用。房價大跌、大漲都不是有關部門所希望看到的，所以今年的樓市調控將仍然以平穩為主基調。下面，我們就來一起看看當下濟南各區的房價格局：
1、歷下區。作為首善之區，歷下區基本上所有的住宅項目房價都超過兩萬，歷下區集合了全濟南市最為優越的教育等資源，其房價均價一直遙遙領先於其它區域，根據安居客濟南站的調查，9月份均價歷下區房價已經達到到26215元/㎡。從現實來看，歷下區的CBD-奧體片區是濟南未來城市發展的核心區域，CBD-奧體片區將打造成未來的政治中心、金融中心等。不論是配套設施還是區域的發展潛力來講，都是購房者的首選。
像CBD-奧體片區附近的一些二手房比如CBD南部的名士豪庭、銀座花園、紅山聖都等均價到達28000-30000元每平左右，CBD北部的凱旋公館、祥泰森林河灣等小區均價已經到達23000-25000元每平左右，其它像歷下區老城區的部分二手學區房價更高，部分超過30000元每平。歷下區是濟南名副其實的房價高地。而作為省會的核心區域，歷下區在打造總部經濟方面目前看佔有獨特的優勢，未來歷下區將吸引企業總部、機構總部，包括全國總部，區域總部等落戶。而總部經濟引申出樓宇經濟。一個總部或者幾個總部在一棟樓裡，就會形成樓宇經濟，有時候一棟樓裡的企業稅收就達上億元，形成“億元樓”。目前，歷下區已經成為改善族首選的置業區域，已經不再適合首套工薪剛需族。
2、歷城區，目前歷城區作為濟南剛需盤的供應大區，像唐冶、華山、工業北等片區源源不斷的供應著剛需樓盤，目前這些新樓盤均價在15000元每平左右。而對於片區的二手房來講，9月份歷城區二手房掛牌均價在17875元每平。目前像歷城區唐冶的銀豐唐郡等小區二手房普遍掛牌在17000元每平左右，其它像工業北片區的部分新盤價格也在14000元每平左右。在2018年，伴隨著工業北片區的開發建設，歷城區還將會供應更多的土地，未來還會有不少新盤供應上市。
3、天橋區和槐蔭區。目前從天橋區、槐蔭區這兩個區供應的房源情況來看，主力在售的樓盤不是很多，總體來說房價是是穩定的。9月份，天橋區二手房掛牌均價15587元每平，槐蔭區二手房掛牌均價17015元每平。槐蔭區片區在售的樓盤也不多，部分在售主力新盤達到17000元每平左右。
4、市中區。目前市中區9月份二手房均價達到20063元每平。市中區的南北康區域和興隆片區最近一段時間上市了很多新樓盤項目。像單價19800元每平起的華潤公元九里項目開盤去化非常不錯，並重塑了二環南片區房價格局。二環南片區其它部分單價在26000元每平的左右的樓盤也將受到一定壓力。2018年，棚改舊改仍是濟南市中區的重點工作，市中區將在18年全面啟動剩餘舊村和棚戶區改造。隨著劉長山路二期全面貫通，沿線的王官莊一區、三區老舊小區徵收拆遷也有望啟動，這對提升濟南城市形象和發展水平具有重大意義。
5、高新區近幾年的發展勢頭異常迅猛，迅速崛起成為濟南東部商務中心，近幾年，高新區在大力引進人才，片區有大量的高新技術企業，很多上班族會選擇去那裡上班，配套也比較齊全。目前像片區的一些小區比如海信慧園、盛世華城等小區二手房房價達到20000元每平左右。而在2018年，濟南要打造區域性科技創新中心，高新區作為科技創業主戰場，有著不錯的底子。未來隨著更多企業總部的入住，高新區打造科創中心將主要涉及到生物醫藥、高端裝備製造以及軟件和信息服務業。目前濟南高新區已經發展起了像量子通訊、雲計算、物聯網、互聯網+、大數據等新興業態。高新區作為未來打造濟南科創中心，其發展潛力看好。而高新區目前正在推行廉租房，隨著孫村以及其它區域的廉租房上市，片區市民有望有更多的住宅選擇。
總體來說，2018年的濟南樓市分化現象非常明顯。而對於剛需來說，是繼續觀望唱涼涼，還是仔細必選後看好了抄底出手，這些都取決於你們對於濟南這座城市未來發展的研判。你們可以仔細的去實地調研，好好的比選分析地段、交通、環境等因素，希望你們能夠買到舒心滿意的好房子。
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