两年前，惠州楼市启动调控。经过两年间的不断施策和规范，当前市场逐步平稳，调控也成为市场的新常态。
然而市场发展并非一帆风顺，记者跟访发现，市场中的各方应对调控长期处在不断的博弈之中。例如面对价格监制的规范化，企业采取高低价差备案实现规避，也带来针对高低价差备案机制的规范。一方面企业不断寻找政策漏洞实现突破，另一方面助推着政策的不断完善和优化。
随着调控措施的不断深化，企业也逐步意识到并接受了调控的长效化，市场供应和推售也步入平稳。而面对今年市场相对的政策“真空期”，部分企业仍不时会出现违规销售行为，给市场带来了不平稳的因素。
如何推动市场的进一步规范发展？记者日前从惠州市房地产市场监督管理工作领导小组办公室获悉，该领导小组当前正式成立了房地产市场专项整治行动检查工作组，正在筹备新一轮的市场专项整治检查。针对市场出现的违规销售，以及影响市场稳定的相关市场行为进行严厉打击。
“专项整治检查将着力于规范市场销售，巩固市场调控成果，确保惠州房地产市场持续健康平稳的发展。”该领导小组办公室相关负责人介绍。
市场环境
调控深化推动市场平稳发展个别企业违规行为被投诉
继2016年10月启动调控，惠州当前已经历两年时间。随着限价、限售等举措的有效实施，市场逐步呈现出平稳局面。
“市场其实是一直在犹豫和反复的，企业也是在寻找政策的漏洞和突破的空间。”对于这一市场行情，楼市一位专家介绍，无论是最初通过高低价备案逃避“限价”，还是捆绑装修、停车位等价外加价的行为都是如此，最后只能通过更为严苛和具体的措施实现规范。
该专家认为，市场调控延续，越到后面，在市场活跃的企业大部分就开始逐步规范起来。“企业开始是抱有侥幸的，捂盘惜售、延期工程……寄希望于市场调控的解除，而随着调控的持续，部分企业开始意识到市场调控的长期性，开始习惯这种市场新常态。”
早于今年6月，各县区房管局负责人均表达了楼市调控已成为市场的新常态，认为开发企业要充分意识到调控的坚决性，防控风险。并表达了对于违规违法销售行为“零容忍”的打击态度和稳定市场的决心。
在调研中发现，博罗、龙门等县区在坚持调控的背景下，纷纷结合各自区域市场实际不断精准化施策，在价格监制等调控措施的实施上灵活对待，进一步巩固了市场的稳定局势。但与此同时也发现，影响市场平稳的不稳定因素也偶有出现，名巨新城、丽景湾上等少数几个楼盘因违规加价销售等行为遭到投诉。
记者监测惠州市房管局网络问政平台发现，多位名巨新城业主投诉称被开发企业在备案房价之外加收了3万—9万元不等的服务费。在房管部门的回复中可看到，博罗县房管局调查企业违规行为后已及时采取“锁盘”处理。同样因为价外加价行为，惠城区的丽景湾上也频繁被投诉，同时又因为项目建设与规划许可有差异被投诉至市住建部门。此外，多楼盘拒绝客户使用公积金贷款也成为关注焦点。
“尽管既有的调控政策持续在发力，但对于整个2018年度市场来说，政策环节还是相对比较稀少的。”惠州楼市评论人余鹤皋分析认为，一方面随着政策发力，市场开始认可这种调控的大环境，大市场向好发展；但另一方面，少数几家企业又会开始浑水摸鱼，借助调控的平稳期较为隐蔽的违规推售。
行业风险
银根收紧销售回款难企业拿地资金压力大
关注到市场表现，记者注意到，不单是部分企业出现违规行为影响着市场的平稳，年初以来持续收紧的金融环境也拉大了惠州楼市的运营风险。
记者走访金山湖、小金口、水口和马安近期推售的几个楼盘发现，一次性付款客户优先安排选房几乎成了常态。位于水口某推售楼盘项目营销负责人介绍，集团公司对于营销团队的考核除了房屋销售，还有一个更重要的指标就是回款率。“达不到回款指标我们就完不成任务，银行按揭现在基本都要一年半载，压力特别大。”
“去年底销售的那一批房源现在还有很多款没有批下来，现在都不敢去四大行交件了，都是找兴业、光大等商业银行，还得搭配一定比例的理财产品才可能放款。”位于惠阳的某热销楼盘项目营销总监称，能够成功交件就已经不错了，多久能够放款就只能等了。
该项目营销总监直言在现行的环境下企业很难受。一方面企业融资难度大，银行开发贷都已经停掉了，而且卖了房子长时间无法回款，企业资金压力大；另一方面银行利率一个阶段调整一次，很多按揭资料递交时候基准利率上浮25%，但批下来的时候变成了上浮40%或50%，业主投诉不断，处理起来也非常棘手。
值得注意的是，资金源头遇阻并未减弱企业市场拿地的热情。随着三季度开始的多宗优质地块挂牌出让，多家企业加入竞夺。继金山湖宗地被华侨城、华润和保利三家央企联合体高价拍得后，13日进入竞价阶段的编号为GP2018—9的马安阅粮畜牧场地产经过过百轮竞价，中海地产溢价51%，以3.65亿元总价拍得，楼面地价达到4114.7元/平方米。
结合市场调控的限价措施，在马安区域保持在9000元/平方米左右的价格基准下，搭配该地块要求配建的安置房规模，该宗地的楼面地价给后续开发带来压力。
此外还需关注到，在调控不断深入和信贷环境紧收环境下，惠州市场也正在走向差异化发展。不再是前期暖市环境下有房就好卖的局面，而是优质片区、优质楼盘项目受到客户追捧，而部分不受关注的项目则开始推出“一成首付”等营销手段吸引购房者。
“市场正处在急速发展和急速重整转型的周期，能否抓住大湾区的机遇加大布局，拿地是关键。”世联行副总经理胡光宇介绍，企业拿地需要大量资金，而房源销售又无法及时补充资金，这无疑将直接考验着企的业融资能力，而这也意味着市场运行的风险正在加大，企业入局要更加的谨慎，尤其是中小企业。此外胡光宇对于推出低首付的行为也持谨慎态度，“这样的市场环境也出现销售困境只能说项目的价值确实太有限。”
调控势头
全面部署专项整治检查规范市场行为防范风险
结合市场表现，记者注意到，在平稳的市场形势下，潜在的风险仍然明显。
如何更为有效地面对市场出现的销售违规，规避金融趋紧形势下企业面临的资金风险？行业相关观察人士认为，有效的市场检查可能是不错的方法。他认为，基于当前较为平稳的大市场环境，在既有调控措施不断深化且实施有效的情况下，出台新的调控政策必要性并不大，但又确实需要更有力的重申调控的决心和态度，规范市场的行为，市场整治就是最有效的方式。
记者注意到，在2016年10月发布《关于进一步加强我市房地产市场监督管理工作的通知》启动调控时，就是跟随全面部署的“史上最严”市场检查行动得到迅速落地。针对房地产销售提出明码标价、预售许可等信息公示，以及沙盘模型等内容的规范要求，市场销售行为也得到一定程度的规范。
随后到2017年4月份调控“加码”，惠州正式启动“限售”，对加大对于价外加价、捂盘惜售等行为的打击。而为了推动调控政策的深化，市房地产市场监督管理工作领导小组部署了长达半年的动态式专项整治行动，对违规的开发企业和房地产中介机构实施全面打击。
进入今年以来，尽管在年初召开的房地产工作座谈会明确定调称“坚持房地产市场调控不放松不动摇”，但是在实施过程中则较为面临着压力。相关观察人士称，一定程度上，今年以来其实是出现了政策真空期，政府方面主动的行业文件和销售规范较少，同时部门间合力也有限，导致针对违规行为的查处无法落到实处。
以惠州房管部门为例，在动态检查中，针对去年违规加收居间费用的合生上观国际楼盘，以及捆绑车位销售的方直星耀国际实施锁盘，但当时各部门并未实现有效查处，导致处理过程长达近10个月时间，也未能给市场带来良好的示范效应。
具体到后续市场调控，记者注意到，多部门联合开展的专项整治行动将有效展开。记者从市房地产市场监督管理工作领导小组办公室了解到，该领导小组当前已正式成立房地产市场专项整治行动检查工作组。将于四季度正式展开专项整治检查，重点检查2016年以来的在建在售项目和群众投诉集中的商品房开发项目。
面对这一市场趋势，胡光宇认为，就当前的市场来说，从政府层面自上而下的规范和肃清市场行为是很有必要的，而且专项整治检查的部署也肯定是件好事。“在政策调控的真空期，大部分规范经营的企业正在按照调控政策和规则经营，但少数几家未按照规范实施的企业却获取了更大的利益，这已经在一定程度上出现了劣币驱除良币的局面了，需要进行相应的规范。”胡光宇说。
检查内容
发布虚假房源信息广告传播谣言等行为将重点查处
记者注意到，与此前的楼市专项整治行动类似，新一轮的整治检查行动也将划分为多个检查小组，惠州市房管局、市发改局、市住建局和市工商局共同参与，针对全市三县四区的房地产开发项目及房地产中介机构进行整治检查。
具体到检查内容，针对房地产开发项目，价外加价，虚假房源信息广告，以及散布涨价和政策变化等恶意炒作行为将受到重点关注。同时对于企业信息公示等内容和支持住房公积金贷款等内容也进行有力的重申。此外，针对前期楼盘项目出现的建设与规划有差别、“零首付”等现象也都将予以规范。
对于房地产中介则将重点查处发布假房源和造谣炒作等扰乱市场平稳的行为。对于“阴阳合同”、炒卖房号和协助购房人伪造材料片区购房资格或贷款等资格的行为也将重点关注。
“新一轮的专项整治检查将着力于规范市场销售行为，巩固和强化前期市场调控的成果，有效地确保惠州楼市保持持续健康平稳发展的势头。”市房地产市场监督管理工作领导小组办公室相关负责人表示。
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