作者簡介：沁心，在中國生活了23年，又在美國工作生活了16年，然後當起了十年海龜。有中美兩國的大學教育背景，目前在外企當高管，常年中美兩地跑。有兩個生在美國的女兒，當過中國的小留學生，目前在美國讀大學。希望通過一支筆，讓更多的人瞭解中國和美國。
中國房租暴漲這個話題，最近在網上炒的沸沸揚揚的。
2018年09月04日中國新聞網報道：“……一位自稱是天通苑房東的人，給帖子打上了“資本盯上租房，要吸乾年輕人的血”的標題。他寫到，自己擁有一套120平方米的三居室，出租時預期價位在7500元／月，而後引來自如和蛋殼公寓的爭搶，兩家中介公司相繼抬價之後，房子以10800元託給了蛋殼公寓……。”
2018年08月20日鳳凰網一篇題目為“2018夏天扎心之問：追不上房價的你能追上房租嗎？”的文章裡面寫道，“據統計，過去一年，在全國的一二線城市中，有13個城市房租漲幅超過20%。
漲幅最高的是成都，以30.98%的漲幅位列榜首。緊隨其後的是深圳，漲幅高達29.68%，重慶、西安、天津、合肥等二線城市，漲幅全線超越北上廣，而北京和廣州的漲幅也均超過20%。”
眾多打工族都在驚呼，“租不起房子”了。
美國一直是發達國家的老大，讓我們放眼大洋彼岸，看看美國的租房市場如何？
注：本文以美國大部分城市為分析基礎。
美國房租穩定發展和通貨膨脹保持正比
美國預計今年的通貨膨脹率為2%，今年平均房租上漲率為2.1%
美國對於通貨膨脹率，控制的非常嚴。為了控制通貨膨脹，美國的物價局經常派人到各大商場和超市做突擊性檢查。
筆者在大學時代的一個同學，就是暑假在物價局做暑期工，經常被派到不同的超市和商場做價格突擊檢查。
他們身上佩戴一個類似POS機一樣的掃描儀，把價格掃描入物價局的系統中，物價局會去做雙向對比，一個是縱向和它自身以前的價格對比，一個是橫向和其它商場或者超市同類型的價格相比。
如果發現價格偏離過大（一般維持在1-3%的範圍內），物價局會通知商場和超市降價，並會開出相應罰單。
美國的開罰單的原則是：要麼不罰，要麼罰的你傾家蕩產。
美國反壟斷是全球出名的。如果一個公司想在一條街上建個加油站，另外一條街上必須有它的競爭對手建立另外一個加油站，不允許一個地方只有一個加油站，而且兩家加油站不說門對門，也必須非常靠近。
這樣做的目的是為了控制某個公司壟斷市場，避免物價飛漲，從而影響了通貨膨脹率。
美國投資渠道多
美國投資是多樣化的，投資房地產不是美國的首選。而每種投資的回報率都控制在一定範圍內，暴利不是美國的治國方針。
美國不少白領，如果有閒錢，首先還是投資股票市場。保守一些的是投資養老金，主要靠基金來運作。也有不少投資連鎖店、酒店、不良資產等。
之所以可以多樣化，是因為美國的金融市場管理非常嚴。中國的股票市場已經讓股民欲哭無淚了，太多公司是去股票市場圈錢，而投資公司為了掙錢不惜幾倍槓桿的借錢給股民，結果股市裡面泡沫過多，股市一垮，成千上萬的股民“壯烈犧牲”。
美國的股票，最多允許2倍槓桿，而且很多股票不允許用槓桿購買，特別是做空股票。美國為了保障養老，不允許養老基金用槓桿。如果發現股票作假，從公司的CEO起，眾多的人面對的是坐牢和終生破產。
中國除去房地產，老百姓沒有其他可以信賴的地方去投資。結果，房價和租金的暴漲，讓這些投資的盈利，在後代身上都還回來了。
另外，美國是個鼓勵消費的國家，希望大家把大部分的錢用於日常消費，把當下的日子過紅火。
美國抑制高房租不想讓高房租嚇退租客
在美國只要你有一份正常的工作，基本上1-2年都可以付得起首付買房子。大部分人都是買別墅，別墅的價格也相差很大，從3萬美金到上百萬美金都有（豪宅不在此文討論內）。如果是打工族或者低薪白領，至少可以買的起公寓。
美國還有一種住房形式，就是移動房屋（mobile home），這種房屋可以拆卸和自由移動去不同的地方，裡面的裝修和舒適度一點不小於公寓，但是比公寓便宜多了。
既然私有住房多樣化，在美國哪些人需要去租房呢？
1）大學學生（包括研究生）：學生一般要求頭1-2年必須住校，之後就是在學校附近住宿。大部分美國大學生都是聯邦貸款上學，貸款利息極低。要是貸款大部分錢進了房東口袋，美國政府第一個反對。
2）貧困族：都是極端低薪族。比如剛工作的工廠操作工。離婚後淨身出戶工資又不高的打工仔。
3）不願意辛苦打工的（以黑人居多）。
4）新來某個城市工作，需要過渡一下再買房的家庭。這類家庭，即使租房，多為租別墅，不是公寓。
5）養老人群：孩子大了，不需要一個大別墅了，賣掉以後，改為租公寓，可以節省日常開支和房屋維修費用。
高住房房租必然會引起高商業租金等連鎖反應
租金高不會只是針對住房，商業用房也會增高，商業用房資金高，首當其衝受害的就是製造業和小商業（例如：美容美髮點、咖啡廳、便利店等）。
高房租的前提就是高房價，高房價帶動的是各種物件哄抬。生活成本提高會引起用工成本提高，導致企業和商業成本的增高，造成中小企業倒閉潮，而大型企業也會因此轉移到第三世界這些用工成本低廉的地方，這樣失業人口會增加。
一旦失業人口增大，不僅僅美國政府要面臨財政稅收減少、財政支出增加的經濟倒掛現象，美國總統還要被民眾彈劾，弄不好就得下臺。老布什總統沒有能夠連任，其中一條就是失業率增大。
美國目前正在和中國打貿易戰，如果美國企業連續倒閉，或者都轉移到了中國，結果就是美國不戰自敗。特朗普可不想自己的政治生涯敗在房租上，那可是“肥”了房東，“瘦”了自己。
美國治國方針就是穩定，經濟穩定、家庭穩定、社會穩定。高速發展的經濟必然會引起通貨膨脹，所以美國把通貨膨脹率鎖定在2%左右。如果讓房租和房價飛漲，和美國的治國方針背道而馳，政府肯定出面制止。
個別大城市，高房租、高房價是因為大量中國人移民
美國各地的房租和收入是成正比的，增長速度也是差不多的。美國幾個大城市，例如紐約、舊金山，包括加拿大的多倫多，房價之所以暴漲，是因為大陸移民的暴增，這個現象已經引起了美國政府的強烈關注。
近兩年，隨著對移民政策的緊縮，特別是中國反貪工作的蓬勃發展，移民瘋搶房屋的現象已經大大降低了。
移民搶購會引起別墅住宅價格飛漲，對於房租的影響一般不大。新移民大多有能力購買新住宅，出租市場並不會增加很多。
“黑中介”在美國猖狂是不可能的
本篇頭的文章摘要裡面，談到了黑心中介對房租飛漲的推波助瀾。
在美國，黑中介是無法生存的。要想做房屋中介，首先要有大學文憑（專業不重要），然後還要通過各種考試，在完成了若干個月的實際工作後才可以拿到中介證書，之後每年還要去接受培訓。
每個中介都是在政府那裡註冊的，每個中介公司都要受到政府和會計事務所的嚴格審計，他們的成交額都是要被審計，如果發現哄抬物價和擾亂市場現象，不僅中介公司得關門，相關人員還得坐牢。哪個中介公司老闆肯為了多一點盈利毀了自己的職業生涯？
如果客戶找到了沒有註冊的中介，或者成交額不能正確曝光，客戶根本無法籤合同，即使簽了，也沒有法律效應。在美國，沒有法律效應的“白紙黑字”沒有人肯去做。何況，沒有合法註冊的中介，根本無法簽到任何房源。
還是那句話，美國要的就是平衡。任何一種職業、一種操作，都不得打破這種平衡。特朗普的治國政策有偏激的一面，我們沒有看到他為什麼偏激。那是因為在對外貿易的操作上，平衡已經被打破。特朗普是希望用新的方法來維持平衡。
回到房租暴漲的話題來。美國的法律是非常健全的，在強大的法制面前，沒有個人造次的餘地。而美國經濟市場穩定，經濟發展遵循它自身的規律，這樣自然不會有暴利的存在。而反壟斷、成熟的稅賦系統，也遏制了不良商販的生存。
房租的漲幅，就是一個最好的例子！
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