從模範生到“黑中介”，租賃行業獨角獸該何去何從？
◎ 研究員 / 馬千里、吳嘉茗
因“房租暴漲”、“租房貸”、“甲醛超標”等事件，近日租房市場和相關平臺一再被推上風口浪尖，租賃市場的管理再度引起廣泛關注。目前市場上主要租賃住房的來源分為兩類，一類是類似自如這樣的統一管理的租賃平臺，另一類則是由房東自行租賃的散租房源。租賃平臺憑藉資本、管理和宣傳上的優勢，近年來在北京、上海等一線城市的認知度快速上升，但是從實際發展情況來看，各家租房平臺加起來還沒拿下佔市場佔有率的第一個10%。本文主要對於上海市散租房源和自如平臺房源（本文主要討論自如友家和自如寓兩個不同產品線）進行比較來看兩者的區別、共性以及各自優劣。
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房 源 分 布
自如在浦東、閔行發展迅速，散租房源密集區兩極化
先從房源的分佈來看，以下為散租房源和自如房源掛牌量TOP10的板塊分佈，其中僅有松江泗涇和浦東北蔡兩個板塊兩種房源掛牌量都位居前十，兩類房源高掛牌量的板塊分佈存在著較大的差異：
自如在浦東發展迅速，掛牌量前10的板塊有一半位於浦東，基本成為了浦東新區一帶的主要租賃房源，此外閔行區1、5號線沿線板塊房源量也較高，上海僅有的兩個自如寓也均位於閔行區。
散租掛牌量高的板塊則表現相對兩極化，除內環內的徐家彙、陸家嘴以外，其他高掛牌量板塊全部分佈於外環以外，散租掛牌量最高的板塊為青浦徐涇、此外松江的泗涇、大學城、松江新城也有較多散租的房源掛牌待租。
總體來看，自如掛牌房源主要分佈在與主城區距離適中、交通相對便捷的板塊，對於房租過高、過低的板塊自如進駐較少，主要原因可能由於在房租低的區域自如難以獲得盈利空間，在房租高的區域一方面房源相對難以籌集、另一方面有可能是由於高性價比房源相對搶手，掛牌後被迅速出租。
圖：自如、散租房源掛牌量TOP10板塊分佈
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租 金 對 比
自如租金普遍高於散租租金，但豪宅區域除外
租客在租房是考慮的最重要因素自然是房租，由於租房一般以單間或套間為單位出租，所以這裡將月租金除以面積，以每平方米的月租金來進行對比。從兩類房源掛牌量較高的18個板塊來看，自如房源租金普遍高於散租房源，其中一方面原因是自如作為統一平臺運營管理，且在將房屋出租之前還進行統一裝修，有一定的運營成本，另一方面原因是自如的房間大部分都只計算臥室面積，但實際使用的時候合租人分攤了客廳、廚房等公用面積並未計入。
自如房源在大部分板塊的租金都高於散租房源，但陸家嘴和華漕板塊的散租房源價格更高，陸家嘴的散租房源包括許多來自仁恆濱江花園、湯臣一品、財富海景花園等高檔小區的大戶型房源，屬於標準豪宅房源，豪宅戶主一般不願意將房源交給統一平臺進行裝修後分房間租賃給租客，所以自如這種豪宅類型的房源籌集較少，租金也不敵散租房源 ；華漕鎮緊挨虹橋機場，板塊內西郊莊園、凱德林茵湖畔、萬科蘭喬聖菲等豪宅在租較多，整體來看自如平臺租金不低散租的原因與陸家嘴相似。
圖：散租、自如房源掛牌量TOP10板塊租金對比（單位：元/平方米/月）
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自 如 寓
單位面積租金高於散租，但低於自如友家價格
自如平臺的另一個產品線“自如寓”系列也在快速擴張中，目前僅在北京、上海兩個城市落地運營，各自分別有8所、2所自如寓運營中。自如寓主要是將商業LOFT打造成商住公寓出租，其主要優勢在於一整棟建築都由自如承包運營，有大量公共空間如健身房、咖啡廳、書吧等功能區間，此外整體房間的裝修風格也更加簡潔現代化，更加符合年輕租房者的需求和審美。
上海的兩所自如寓分別坐落於閔行吳涇板塊和七寶板塊，其中七寶星空自如寓全部房間的面積分布在40-48平方米，且都是單人間，吳涇其靈自如寓房間面積分布在28-35平方米，有單人間和多人間（2人、4人）兩種不同類型，無論是從舒適度、還是租金的角度來看，七寶星空自如寓的整體檔次相對更高。
對比同板塊內自如寓、自如平臺房源和散租房源的單位面積租金來看，租金高低的排序應為：自如房源>自如寓單人間>散租房源>自如寓多人間。散租房源的價格優勢還是較為明顯的，雖然自如寓中多人間的價格比散租更低，但多人間的私密性、安全性都相對缺乏，更加適合經濟條件較弱、初入職場或者是居住時間較短的租客承租。
圖：上海兩所自如寓與其周邊不同類房源價格比較（單位：元/平方米/月）
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優 劣 勢 對 比
自如最大優勢為統一管理，散租優勢在於價格
租客在選擇租賃房源時，除租金問題以外，最重要的考慮因素就是能租到“省心”的房子，從這一點來看，統一租賃平臺就是由於配備了“管家”功能而獲得青睞，平臺的額外溢價也主要來源於此，目前越來越多租客會選擇以合適的價格換取優質的服務，這也是統一租賃平臺能發展起來的重要原因。
就以上三種不同類型的租賃房源來看，散租最大的優勢在於租金低，但同時也存在房屋質量參差不齊（例如屋內傢俱老舊）、遇到強勢房東、屋內維修需要自行解決等問題，而自如統一管理在很大程度上可以規避此類問題，但需要注意的是，並不是所有的管家服務都能完全解決租戶的問題，網絡上租客與平臺之間發生矛盾的聲音也一直不小。
自如寓雖然看起來簡約、現代化、傢俱新、配套齊全，還有種類豐富的公共空間可以使用，但是在承租的時候必須考慮的是此類商住公寓的水、電費計費標準與民用不同，每月水電費方面的花銷可能較大。
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總 結
2017年開始，培育租賃市場成為13個租賃熱點城市的重要任務，在熱點一、二線城市這樣外來人口比例較高、租房需求量大的城市，租房市場的確有待更加嚴格的管理，不僅在租金、合約這樣的經濟方面需要嚴格監管，在房屋質量（如甲醛問題、群租問題等）方面也應該有更嚴格的監管，以確保市場的健康長期發展。
從發展現狀來看，散租和統一租賃平臺兩種不同類型的房源，各自有不同的優劣勢，空間分佈和麵向人群也有所不同，個人房源散租是一直以來租賃市場的主力，分佈範圍廣泛，各檔次的房源和租客均兼而有之；而統一租賃平臺相對來說是一種新興的租賃模式，房間標準化、服務統一的模式更加符合現代市場的需求，痛點在於“服務”與“額外費用”的平衡，考慮到平臺盈利，目前房源更多的還是分佈在價格適中、交易週期較短的板塊，面向客戶大多是注重生活品質的年輕群體。
隨著租賃住房市場持續規範化發展，未來自如式平臺勢必會受到更多挑戰，一方面是散租房客的租房合同勢必更加規範，無論是在租約時間、租金價格還是續租問題上都可以得到更多保障，房客在續租、漲租方面的顧慮會少很多；另一方面是散租租客可以直接聯繫房東，辦理居住證、房租抵稅等相關事宜的行政環節更少，也更為方便。
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