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產權調換與貨幣補償的選擇性
《徵補條例》第二十一條延襲了《城市房屋拆遷條例》第二十三條的規定，即同樣強調“被徵收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。”實踐中，主要存在以下兩方面問題：
一方面的問題是，有的市縣政府不尊重被徵收人的選擇權，代替被徵收人作出決定，只提供貨幣補償或者產權調換一種方式，在補償決定中也僅明確一種補償方式。此種情形既不利於保障被徵收人選擇權，也可能導致徵收申請人付出過多的經濟成本，特別是在房屋價格有較大幅度上漲後，徵收單位將可能面臨以較高價格購買房屋提供給被徵收人選擇。陳山河案裁判即指出：“任何人不得從自己的錯誤行為中獲益”。拆遷人和相關行政機關違法實施拆遷，導致被拆遷人長期未依法得到補償安置的，房價上漲時，拆遷人和相關行政機關有義務保證被拆遷人得到公平合理的補償安置。被拆遷人選擇實行房屋產權調換時，拆遷人和相關行政機關無適當房屋實行產權調換的，則應向被拆遷人支付生效判決作出時以同類房屋的房地產市場評估價格為標準的補償款。”此裁判的邏輯基礎在於《徵補條例》第二十一條保障被徵收人選擇權問題，即通過保障被徵收人選擇產權調換的權利，從而支持其要求按裁判時的市場評估價格予以補償。
另一方面的問題，是如何保障房屋被徵收人的選擇權。《城市房屋拆遷條例》和《徵補條例》均未明確補償決定中究竟應如何表述被徵收人選擇權。實踐做法十分混亂，有的在徵收補償方案籠統告知選擇權但具體選擇的內容和方式不明確；有的限定被徵收人在一定期限內可以行使選擇權，逾期未行使的，由徵收單位自主決定；有的在作出補償決定前的合理期限內，告知被徵收人有選擇權，並明確告知貨幣補償的具體金額和產權調換房屋的具體位置、面積等特定信息；還有的在補償決定中同時載明兩種補償方式，並同時明確貨幣補償金額以及產權調換房屋具體可識別的信息。實踐中，法院的裁判也相應標準各異。
我們認為，被徵收人選擇產權調換和貨幣補償的權利必須得到尊重，不論具體採取何種形式，必須建立在被徵收人能夠真正進行比較並在此基礎上作出選擇，即市縣政府應當提供具有具體金額的貨幣補償和已經特定化的房屋供被徵收人進行比較、權衡和選擇，而不能僅抽象告知被徵收人有選擇權。《徵補條例》修訂時，應當進一步對選擇權的行使方式作出明確規定，以減少糾紛，同時保障徵收申請人和被徵收人雙方的合法權益。理想化的選擇權模式是，房屋徵收部門在報請作出房屋徵收決定的市縣級政府作出補償決定時，除非被徵收人在徵收決定作出前主動、書面放棄某種選擇外，徵收決定書就必須分別提供兩種選擇：一是貨幣補償方式應當包括房屋的面積、每平方米單價和總價、裝修等附屬設施的作價情況，補償總金額的領取時間、地點和領取方式。二是產權調換方式除應當包括房屋的面積、每平方米單價和總價、裝修等附屬設施的作價情況，以及應當支付的補償總金額外，還應當包括用於產權調換房屋的門牌號碼、面積、單價、裝修及附屬設施作價情況並彙總的市場價格；並計算與原房屋的結算差價，並明確支持差價的時間、地點和方式。
房屋所有權人與承租人利益兼及保護
《徵補條例》未就房屋承租人相關補償問題作出專門規定。原因之一在於徵收針對所有者權益，且市場化租賃已遠遠大於傳統公房的承租，繼續採取《城市拆遷條例》單獨規定承租人安置補償權也無太大必要。立法對於市場化租賃情況下的承租人權益保障，可以通過在被徵收人取得補償後，由其作為房屋所有權人通過協商或者民事訴訟方式來解決補償金額分配的問題。需要說明的是，《徵補條例》雖然沒有規定承租人獲得安置補償權利，但並不排除承租人在徵收補償中的知情權、參與權、表達權和監督權。市縣級政府在進行補償時，應當充分考慮承租人的權益，合理劃分所有權人和承租人之間不同的權益。承租人對承租房屋進行裝飾裝修、依法從事生產經營活動的，市縣級政府在確定被徵收房屋價值補償金額時，應考慮承租人相應的裝飾裝修費用、考慮承租人因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置補償以及停產停業損失補償。市縣級政府、房屋所有權人、承租人對相關補償金額的分配無法達成一致的，除了房屋本身價值補償可以直接支付給房屋所有權人，對與承租人密切相關的裝飾裝修補償等，可以考慮先予以提存，並引導所有權人與承租人通過協商或者民事訴訟的方式來解決補償金分配問題。
補償與搬遷的關係
《徵補條例》第二十七條規定，實施房屋徵收應當先補償、後搬遷。任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被徵收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。因此，沒有補償就沒有搬遷，未經正當程序更不應出現強制搬遷。當然，需要明確的是此處“先補償，後遷”包括以下幾層含義：
一是已經作出了徵收補償決定或者簽訂了補償協議；
二是徵收補償決定或補償協議所載明的補償內容已經到位，已經實際支付被徵收人；
三是被徵收人拒絕接受的，應當依法告知並履行了相應的提存等手續，確保補償內容能隨時實現。
四是補償決定在強制執行前應當經由法院審查。根據《徵補條例》第二十八條以及《最高人民法院關於辦理申請人民法院強制執行國有土地上房屋徵收補償決定案件若干問題的規定》，被徵收人在法定期限內不申請行政複議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。人民法院要審查徵收補償決定是否依法作出、徵收補償決定是否依法送達並催告搬遷，補償金額是否已經專戶存儲賬號，用於產權調換房屋和週轉用房的地點和麵積是否明確具體且實際存在，是否存在社會穩定風險，是否適宜採取強制搬遷等等。
五是人民法院裁定準予執行的，一般由作出徵收補償決定的市、縣級人民政府組織實施。人民法院並可以根據實際情況建議申請機關依法採取必要措施，保障徵收與補償活動順利實施。
房屋補償責任應區別於違法搬遷的賠償責任
由於強制搬遷以及強制拆除，通常是依據行政補償決定，而補償決定理論上均已經解決了房屋及其附著物的補償問題，因此即使是違法的強制搬遷，通常僅存在對房屋內物品的損失賠償問題，並不應涉及房屋補償問題。於棲楚案就對房屋補償和因強制搬遷造成的損失問題進行了區分：強調對於棲楚的房屋進行補償或妥善安置；因違法實施強制拆遷給於棲楚造成的其他財產損失，應依法予以賠償。當然，對於徵收決定、補償決定以及強制搬遷被認定違法的，審判中也可考慮僅作出賠償判決，責令市縣政府賠償房屋損失和房屋內物品損失，而不認可通過補償程序解決房屋補償問題，以體現對違法徵收的懲誡性。
人民法院裁定準予強制執行後，被徵收人應主動騰退交房，自覺履行義務。對極少數被徵收人由於種種原因拒絕搬遷，市縣政府可以依法採取強制搬遷方式，以確保公共利益實現。根據《徵補條例》和相關司法解釋的規定，強制搬遷堅持“裁執分離”原則，以政府組織實施為總原則、以法院執行屬個別例外情形。這既有利於發揮法院的司法監督職能，又有利於發揮市縣政府統籌各方的行政優勢。組織強制搬遷和拆除，不能野蠻作業，仍應按現有法規規定依法進行。市縣級政府組織實施時，應要求徵收主管部門、公安部門等多部門聯合搬遷，以確保強制搬遷的平穩、有序和高效實施。由於強制搬遷具有強制性，且一般涉及被徵收人及家庭成員的人身和財產權益，必須嚴格遵守法定程序，並應當建立完備的房屋內物品的登記、運輸、保存和交接等記錄；在被徵收人不配合搬遷的情況下，還應當以公證的方式固定整個搬遷過程。根據《房屋拆遷證據保全公證細則》規定，房屋拆遷證據保全公證時，公證機關應對房屋及附屬物的現狀依法採取勘測、拍照或攝像等保全措施，以確保其真實性和證明力。實施強制拆遷房屋證據保全時，公證機關應通知被拆遷人到場。如其拒不到場，公證員應在筆錄中記明。實施強制拆遷房屋中有物品的，公證員應當組織對所有物品逐一核對、清點、登記，分類造冊。並記錄上述活動的時間、地點，交兩名有完全行為能力的在場人員核對後，由公證員和在場人在記錄上簽名。被拆遷人拒絕簽名的，公證員應在記錄中記明。物品清點登記後，凡不能立即交與被拆遷人接收的，公證員要監督拆遷人將物品存放在其提供的倉庫中，並對物品掛籤標碼，丟失損壞的，倉庫保管人應承擔賠償責任。強制搬遷結束後，強制搬遷的組織韻還應制作通知書，通知當事人在一定期限內領取物品。逾期不領的，公證處可以接受實施單位的提存申請，辦理提存。
審判實踐中，由於實施機關不依法定程序辦理公證等手續，甚至採取較為野蠻的方式強制搬遷，引發了許多賠償糾紛，也給司法機關準確認定損失金額帶來諸多困難。特別是在被徵收人主張賠償時也無法舉證證明毀損滅失物品數量和價值的情況下，更是如此。通常情況下，法院在確定具體損失時，一般按以下思路進行：原則上被徵收人應當對損失的事實和具體金額承擔舉證責任。但如果由於實施機關強制拆遷和拆除時沒有依法制作公證筆錄和公證清單導致被徵收人對滅失損壞的財物無法充分履行舉證責任的，在被徵收人能提供初步證據證明有財產損壞滅失的情況下，即發生舉證責任的轉移，實施機關應當對其強制搬遷沒有造成財產損失的主張承擔舉證責任，並承擔舉證不能的不利後果。這就意味著在被告違法強制搬遷導致事實真偽不明的情況下，原告對有關損害的事實須承擔初步的證明責任。對某些明顯誇大的損失或者原告無法提供初步證據、不能履行初步證明責任的主張和請求，法院也可以綜合考慮全案因素和各方過錯情況，依法行使自由裁量權，對具體賠償金額予以酌定。
同時，根據《徵補條例》和相關司法解釋的規定，補償決定實行“裁執分離”，強制搬遷和強制拆除是執行人民法院的生效准予執行裁定，參考《最高人民法院關於行政機關根據法院的協助執行通知書實施的行政行為是否屬於人民法院行政訴訟受案範圍的批覆》（法釋[2004]6號）以及《最高人民法院關於行政機關不履行人民法院協助執行義務行為是否屬於行政訴訟受案範圍的答覆》（[2012]行他字第17號）精神，如果被徵收人僅以強制搬遷侵犯其房屋所有權為由提起訴訟，是否屬於人民法院行政訴訟受案範圍，仍值得研究。此時，被徵收人原則上只能就強制搬遷給房屋內物品造成的損失或者違法採取措施造成的損害，請求人民法院予以救濟。
應堅持依法維權和尊重法治並重的原則
《徵補條例》全面保障了被徵收人權益，堅持按市場評估價讓被徵收人得到公平合理的補償，並保證居住水平不降低。《徵補條例》還將被徵收人知情權、參與權、表達權和監督權貫穿於全部的徵收與補償程序。如是否需要徵收的參與權、補償方案的建議權、房屋調查結果的確認權、評估機構的協商選擇權、評估報告申請複核、申請鑑定權、貨幣補償和產權調換的選擇權、補償內容和補償方式的協商權、申請複議和起訴權。實踐中，多數被徵收人都以簽訂補償協議的方式實現了自願搬遷，政府作出補償決定後，多數被徵收人也能通過訴訟方式理性表達訴求。因此，減少化解徵收補償過程中的矛盾，需要徵收人和被徵收人共同知法守法，依法行事，尊重法治：市縣級政府要堅持依法徵收，公平補償，程序正當，被徵收人也應當主動參與，積極配合，以理性方式維護權益，而不能消極對抗。
從案件審理情況看，少數被徵收人不瞭解《徵補條例》，不能正確地行使權利。如徵收與補償階段不積極主動參與徵收補償進程，不配合徵收補償工作，放棄了對徵收補償參與和監督，造成一些能夠成立的訴求，因未積極參與和異議，而得不到法院支持。如極少數被徵收人在徵收調查階段不配合調查房屋面積和結構等，拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章，造成人民法院依據《評估辦法》第十二條、第二十八條規定，認可房屋徵收部門、註冊房地產估價師和無利害關係第三人見證後的實地查勘記錄；有的被徵收人不在《評估辦法》規定的期限內對評估結論申請複核和申請鑑定，而是不接收、不採納評估報告，錯失複核鑑定機會，造成人民法院只能認可評估結論。有的被徵收人不在法定期限內就產權調換和貨幣補償作出選擇，造成徵收單位單方決定補償方式；有的強制搬遷中不到現場或者不理性維權被帶離，有的到現場也不參與核實物品清單或者拒絕簽名，強制搬遷後又不領取房屋內物品，不接受補償款項的提存，最終損害自身權益。 因此，在徵收與補償過程中，不論被徵收人是否同意徵收與補償方案，都應依據《徵補條例》的規定，積極主動維權，而不能消極對抗。
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