新浪樂居訊 文/溫巧平 政策快得讓你來不及想對策，就已經無路可逃。孩子生與不生，土地拿或不拿，感覺都逃不過被收割的命運。
深圳工改從美夢到夢碎，才五年光景。
在深圳做了20年投資拓展的老張，去年5月就開始環遊世界，但是黴運連連——去大阪丟錢包，在巴黎被難民尾隨，紐約跟人幹了一架，俄羅斯看球又輸的一塌糊塗。但是，好在前兩年遇上工改好光景，賺了不少。
他最近一週回來深圳，收拾心情跟行李，準備去東莞做新莞人。“現在深圳土地市場一潭死水，客戶挑肥揀瘦，業主眼高手低。東莞工改新政來了，上帝給你關了一道門，又開了一扇窗，前年幫老闆拿了100多萬建面的工業用地，現在深圳限成這樣，束手無策。才幾年時間，世界就翻篇了，真的是什麼都比別人家快的國度。”
老張總是感慨，“時間流逝，歲月如梭”。做投資拓展20多年，最賺錢就在2014-2016年，聽說他起碼賺到了一個小目標。
感慨時光的不只是身處地產行業的老張，年過40身懷二胎的李嬸也對時間有沉痛的領悟，女兒都大學畢業了，二胎還在肚子裡。“趁年輕趕緊生吧，”李嬸語重心長，以後說不定要交二胎生育基金。
政策快得讓你來不及想對策，就已經無路可逃。孩子生與不生，土地拿或不拿，感覺都逃不過被收割的命運。
深圳工改從美夢到夢碎，才五年光景。
與存款多了一個小目標的老張去看地，以為會有新的拉風小車，沒想到還是那輛開了13年的皇冠。他說，車開順了就好，但是賺錢還是要趁早，如今不少媒體也轉型做投拓，不是想一夜暴富就是覺得自己背後有人。不過好光景已經過去了。
他說的好光景始於2010年初夏。
南山華僑城波託菲諾附近有座懸挑陽臺的空間建築，名為智慧廣場。市場對其並不陌生，是一組低密度辦公和商業建築，物業形態主要分為寫字樓與宿舍，建築面積約10萬多平，有4棟寫字樓，而宿舍部分是華僑城片區有名的豪宅別墅——懿德軒。當時宿舍主力戶型為40套299平公寓和32套330平別墅，總共72套單位。項目佔地3萬多平，建面2萬多平，容積率0.66。
“該項目土地性質為工業用地，寫字樓部分補交地價也不超過300元/平，宿舍補交的地價不超過3000元/平，成本是真的低，但整體銷售均價4.2萬/平，7個月創下35個億的銷售額。別墅一層兩個單位，700-1200萬，門檻比較高。”曾參與項目代理，前世聯行工商寫字樓部老許對樂居表示。
老張也被這建築外型吸引，寫字樓單價3.38萬/平，總價4000多萬，說喜歡就刷卡了。他老婆跟他說買前海，那時候才3.2萬/平，老張嫌棄前海是填出來的，品質低，然後就沒有然後了。“百分之幾百的利潤率一下子把大家驚醒。” 在這樣令人心跳的數據面前，誰都會被感染。老張也是那時從收併購轉向工改市場。
“這是深圳工改夢開始的地方，”老張說。
在中國，深圳在《深圳市城市規劃與標準與準則》文件中，首次提出新型產業用地（M0）以及研發用房概念，打破了過往國家規範類的工業用地性質以及廠房的概念，實為全國工業用地往市場化方向發展的首創。但整個工改市場由民間轉向官方發聲支持，關鍵在2013年。
2013年1月，深圳市一口氣發佈7份文件，一份主文件《深圳市人民政府關於優化空間資源配置促進產業轉型升級的意見》加六份小文件，內業稱“1+6" 。
核心在《深圳市工業樓宇轉主管理辦法（試行）》，對工業用地項目（含城市更新類和非城市更新類）分割銷售的放開，轟動全國一線城市，對於戰略性新興產業，深圳將在地價政策、配套用房、土地供應等方面，除了優先供地外，還最高給予50%地價優惠。正是這份文件，為工改撕開一道地產化之口。
老張當時在一家財大氣粗的深圳民營房企上班，文件一出臺，老張緊緊圍繞著工改商、工改住，給正抽雪茄的老闆解釋了半天。老闆說，工廠有什麼搞頭？一個月後，老張就離職了，毅然投入一潮汕老闆的懷抱。
老張看得狠、準，這7份文件的確點燃了深圳工改這場資本慾火。從此，以房招商、養商、穩商的新機制在深圳市場興起，所謂的以租待售、研發用房改公寓、宿舍改豪宅，都在那個時候被默許。企業可以通過租賃、購買、合作等方式解決生產及配套的問題。
雖然當時對工業樓宇進入市場實行“三限”，限銷售對象、價格、二次轉讓週期等，但因政策的不完善，存在尋租空間，已經無法阻擋工改向房地產化蔓延。補交地價就能全部入市銷售，這等於給工業廠房開闢了一條康莊大道，走向高週轉的現金流之路。有如此的捷徑，誰還能安心做產業？答案是沒人。
初嘗甜頭
2014年，市場沉靜了一年。政府各部門在制定各項實施細則，開發商大規模入市囤地。2013年列入計劃階段的工改項目僅僅23個，2015年61個，擬拆除面積增長300%。
2015年，深業U中心作為1+6文件後首個入市工改項目，它的成功給市場注入了興奮的強心劑。該項目位於深圳市寶安區洲石路與北二路交會處，毗鄰西鄉桃源居，定位為大前海生態商務新地標+大空港首席產業綜合體。
項目原址為寶安區沙河都會牆板廠工業區，屬於一類工業用地，更新後物業型態為精裝公寓、寫字樓、產業園、商業綜合體。補交地價約2000元/平，但公寓入市均價達2萬/平，如今配套辦公備案價已是10萬/平。
由於項目以新材料工業研發為報批產業，項目不限購不限貸，要求公司名義購買，但在售樓處現場，800元即可幫忙辦理公司。2015年7月2日晚，開發商共推出產業研發用房72套，面積約310-330平，1小時即銷控58套房源，去化率達80%，均價20000元/平，開發商對外口徑——全場勁銷3.2億。那正是深圳工改花開正豔的日子。
同年，做實業的方大集團也加入工改大軍，其首個進入房地產領域的城市更新項目方大城同樣大獲成功。項目位於華僑城北環大道與龍珠四路交匯處。據方大集團官網稱，方大城是方大集團斥巨資打造的33萬平城市商務生態綜合體，由4棟塔樓組成，商業面積達3萬平，首創雙首層立體式商業設計，配以大型空中廣場，聚集了數百家高新技術產業、文化傳媒公司和實業公司總部等不同行業的高科技企業。2016年初開盤，價格從開盤的3.8萬/平，漲到2017年底均價超5萬/平，已在去年陸續交樓。
當年不少項目由於出讓協議限制，不允許分割銷售。但鉅額利潤誘惑，且在不規範、不成熟的政策下，市場的灰色空間肆意滋長。不少企業開闢了“以租代售”模式，完成工改工用地的現金流回收。如中海信眾創城 、百分百創意廣場 、華南城、樂年廣場、海源城等均通過銷售使用權，以長期租賃合同如籤15年送30年等模式實現快速銷售。
搶食分肉
2016年，世聯行舉辦的《深圳市工業用地實操指引》新書發佈會上，世聯行首席顧問董極分享“深圳工改市場上競爭對手都有誰”，這一話題成為行業討論焦點。該場發佈會主辦方一共只邀請了60餘家開發商到場，結果原本只能坐80人的會議室，擠進了180人。
據世聯行統計，深圳未來8-10年將有3000萬平的工業用地供應入市，其中，正在進行中的有1200萬平，準備報專項規劃的約有1000萬平，未來5年計劃新增約800萬平。這也給足開發商信心，認為是場可持續挖掘的金礦。
這一年，深圳工改市場由鼎盛上升到白熱化黃金期。在發佈會現場，華潤置地、卓越集團、深業、招商蛇口、富力、中洲、京基、特建發、碧桂園、天安、遠洋、寶安產服、深城投、深城建、亞泰國際、CUBE、滿京華、奧宸、中糧地產、星河等開發商都手握一批工業用地，急求工改秘訣。
搶先入市的都嚐到肥肉滋味。後來的滿京華SOHO、天安雲谷、僑城1號，深業上城等工業用地華麗轉身，這不僅讓深圳本土開發商沸騰，也讓外地房企也看到了商機。這批外來者，買不起深圳住宅用地、進不去自貿區、玩不起舊改，工改為他們打開了全新的進入通道。
老張成為這些外來開發商的引路人、客上賓，為他們“送上”不少光明、龍華、龍崗、沙井等工改用地。這僅僅是半年時間，老張覺得市場異常瘋狂。“只要是廠房，我們都收”，開發商們已經搶紅了眼。
其中一個副作用就是把土地成本推向了天際。世聯行首席顧問董極表示，從2014年的1000-3000元/平飆升到2016年的10000-30000元/平，兩年爆漲近10倍。這只是單純的收購成本，還有高額的稅費、建安成本、地價款等未計入。
此刻，深圳官方已明顯感覺“1+6”文件正把深圳產業引向空心化。不少企業以產業之名，行地產之實，最後絕多的產業園都淪為快速銷售的高週轉地產項目。被鉅額利潤吸引而來的開發商，以戰略佈局入市抬高了成本，也開始搬石頭砸腳，麵粉高過麵包情況陸續出現。如南山高園新南華氣體地塊被潮汕老闆收了，由於片區統籌規劃，導致自己失去了規劃主導權。市場開辦空殼公司買房業務興起，不少實體企業主表示開廠十年不如賣房一套。
當年出臺1+6文件的背景，在於官方披露2020年深圳市可供新增建設用地只有59萬平方公里，而且這些地塊零星、分散，重大項目與公共設施配套無法落地，產業轉型與城市發展受到了土地空間的制約。目的就在於完善土地整備政策，盤活工業樓宇資源、鼓勵社區股份公司，提高工改工項目比重。從多方面挖掘存量用地。
末日狂歡
那絲絲危險的氣息來源於2016年的聖誕。
經過32稿修改後，新版《加關於加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》正式頒佈，隨之而來的還有《深圳市城市更新十三五規劃》。另外《深圳市工業及其他產業用地供應管理辦法（試行）》也在兩個月後公佈，這對工業用地和產業用地的租賃方式、戶型面積、合法用地比例、建築物建成年限、規劃統籌和公共利益等都做了更加細緻的說明。說白了，就是告訴市場工改住的遊戲到頭了。
而殺死企業僥倖心理的文件於2017年5月12日出臺。
這份《關於進一步加強準則業辦公研發用房建築設計管理工作的通知》（以下簡稱通知），對工改工項目從層高到電梯承重，從戶型建築設計到用地比例都完全限死。這讓前期通過高昂成本收購工業用地的企業在這個嚴控政策下進退維谷，不少開發商陷入重度焦慮。
老張當時成交了龍崗一塊工業用地，某珠海開發商以高價PK掉十餘個開發商拿下。通知出臺後，直接降價20%希望止損出讓。當時，龍華某工改項目本以公寓身份入市，後被勒令整改回原狀，目前仍遲遲不能入市。這讓在開心吃肉的老闆們都放下了手中的筷子。對於工業用地是否能改，能改成什麼樣，這灰色空間還剩下多少陰影面積，大家都失了分寸。此刻，各家心情複雜，焦慮、迷茫、心存僥倖五味雜陳。
直到2018年8月，《深圳市工業區塊線管理辦法》正式發佈，等於宣告深圳工改狂歡節“完美收官”，業內說它是一臺雷厲風行的收割機。該文件重點對購買對象做了嚴格限定，要求三年繳稅記錄等不能拿空殼公司購買，另外在建築設計也有更為全面精確的限定，這讓工改項目在一瞬間失去了買方市場。
△數據迴歸到2013年新政前的平靜
“工改我們集團不收了，除非特別物美價廉，現在這種行情，拿錢去囤工業用地很危險。但是作為開發企業，地要有，項目要做。現在深圳（工改）我們是不抱希望了，但是東莞的地我們是很感興趣。”某房企投拓負責人表示。
華夏幸福來深圳近三年，據多位業內人士告知樂居他們已經退出深圳市場。“他們一直拿不到地，已經撤場。市場上不少企業其模式本質上是以產業之名，行地產之實。如今深圳工改住的口子已經密封，不要說他們，深圳開發商們對於工改已經心如止水，整個舊改都沒什麼人敢投。”某知名開發商投拓負責人對樂居直言。
“如今政府消滅掉開發商的預期，不能改公寓，舊改暴利已成昨日黃花，此後開始要精耕細作，迴歸產業。”合一城市更新集團董事總經理羅宇表示，工業用地被唾棄原因簡單，關鍵在於資金門檻高，沉澱週期長，變現能力弱，再者貢獻率要求越來越高。
早年工業廠房逐步辦公化，廉價成本驅動下不少項目獲益頗多。市場過熱導致原有產業外遷，產業升級難以兌現，局部區域產業空心化。最新政策強調產業迴歸、工業物業屬性迴歸。市場的產業需求適配、發展商開發利益平衡、政府系統政策支持需要齊頭並進。對於土地資源極其緊缺的深圳來說，工業用地是必須值得珍惜的資源。完全放開不行，過度限制也不行，如今市場只是還沒緩過神來，瑞信行顧問董事總經理許新感慨道。
2013-2018，放手與收割，沸騰與凍結，也就在一瞬間。江湖還是那個江湖，但玩家們不少已經遍體鱗傷。希望您記性好些，因為我看那東莞的新型產業用地管理辦法也出臺了，乍一看，也是一個開放的政策，等您呢。
下回講東莞工改開場，敬請期待。
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