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先說結論：
國際上說房價超過20年的租金就是泡沫，是從租售比的角度考慮房價的結果。
房子在絕大多數市場經濟國家，都是要考慮租售比的。
我們舉個實際例子來計算一下租售比。
比如，聞哥我想在北京四環邊上買一棟“豪宅”
面積（建築面積），60平
戶型：2-1-1
單價：60K
月租金：5K
我們來算在租售比吧。
租售比一：（月租金/總房價）
5K/（60*50K）=1:600
這是國際上比較通行的做法，就是這棟房子需要出租600個月（50年）才能收回房款。
租售比二：（年租金/總房價）
5K*12/(60*50K)*100%=2%
也就是說在不考慮房價的情況下，通過租金能夠獲得的回報率是2%。這個收益連支付寶也跑不贏啊。
咱們國家的房地產市場是COPY的香港模式。在這個模式下，想幹的年租金回報率大概在2.5%左右。但是香港的利率水平也比較低，最近幾年，一年期的存款利率在1%左右。
所以，大家明白，說20年泡沫這個事的是正常國家，房價水平漲幅正常的情況下考慮的結果。
放在我們國家，現在正是整個行業群雄混戰的時刻，從這個角度說泡沫，有些不切實際，刻舟求劍了。
聞研文
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這樣說也不完全正確，但是也有它的道理。
我們知道，除了你買一套房子給自己家人住，或者是買第二套給爸媽住，這是剛需。很多人的父母都是有房子的。那就意味著：可能從第二套房子開始，這就是理財產品了。
理財產品講究的是收益
理財產品講究的是收益，那就意味著你需要有一定回報。在加入房子的價格不漲的情況下，那麼房子相當於一筆錢，你要年收益做到5%。這樣算是不錯的水平。可以說是在正常的情況下，追上了通脹。
為什麼5%？這是行業的一個說法而已，其實年利率在5%的投資，還是不少的，不過帶有一定的風險。無風險收益就是銀行存款了，但是銀行利率比較低。
可以考慮一下國債，美國國債的利率這個月最高點是2.9%。那就是說，如果你個人再承擔樓市的風險，同時也付出了找租客敖東，一年5%的利率是正常的。
同時，房子的壽命是70年一下，那麼這意味著需要在70年相當每年一定的收益，來抵消買房子資本的機會成本。5%算是一個行業內的相當公正的標準。
有人說，房子漲價啊
有人說，如果房子漲價呢，我才不管它租金多少啊。這是建立在一個前提，房子可以漲價。但是如果房子不漲價呢？90年代日本的房地產泡沫被戳破了，到現在日本依然還沒有緩過來；香港也試過也試過房地產泡沫被戳破，無數人失去了房子，還欠了一大筆債務。
當天海南和廣州的房子都試過大跌，只不過大家的記憶是多麼的短暫，只看到樓市的繁榮，沒有看到背後的風險而已。
樓市有風險啊，投資需要謹慎
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20年房租回本，換個角度理解，
就是一套房產每年的回報至少應該是5%，這樣才是比較合理的回報。什麼是5%？只能說這也是業界大致認可的一個標準。房產投資的回報，必定要比無風險利率高——畢竟投資房產肯定是有風險的，有風險就必須要求有風險溢價。公認的無風險利率，是國債，目前美國的國債利率是2.25%左右，它的2倍正好是5%；中國目前10年期國債收益率為3.6%。
這還只是全款投資房產要求的最低標準，如果考慮按揭，要求的房租回報要更高。比如，按照50%的首付比例，貸款利率5%計算，那麼要實現5%的純收益（即扣除利息成本），那麼房租的回報率應當是7.5%。
為什麼說超出合理的房租回報水平就是泡沫？因為所有的資產，其最終的價值取決於實際需要這件商品的消費者願意給出的價格，說到房產，其實最終價格取決於剛需的購買力。而房租水平就恰恰最能反映剛需購買力。
設想一個場景：
如果房租回報率很高，比如一年10%，那就說明房租太高，剛需人群會選擇買房，畢竟買房比租房划算。
如果房租回報率很低，比如一年1%（買國債也比買房划算），那麼租房肯定比買房划算。
但現實的情況是，一線城市以及像廈門這樣的二線城市，房租回報率一年遠遠低於2%，為啥還有那麼多人買房？那是因為這些房產有大量的投機需求，房產的回報並不看重房租（類似A股股民，也不太在乎分紅一樣），買來就是要賣的。但賣給誰呢？他可以賣給下一個將房產視為投資的，這樣的高價格就可以得到延續，只要房價繼續上漲，只要願意有人接盤，這樣的遊戲可以一直玩下去，泡沫也可以一直存在下去。
每日經濟新聞
願意耐心琢磨的朋友可以看一份報告《中國城市化進程研究與分析》。這份報告源自與房地產行業不相關的石油行業（重化工業與城市化是伴生產業，城市化進程決定房價估值）。
一、城市化進程真實進程
1、 研究城市化進程的目的
2001年年底，中國加入世貿組織，中國經濟受益於全球經濟的快速發展，出口驅動經濟飛速發展，進而吸引了來自全球的資本，中國的貿易順差及外商投資獲得美元，中國政府直接印發了對等的人民幣，這就造成了市場貨幣的超發，房地產成為吸收這些流動性的蓄水池。在2002-2007年，中國經濟的本質是出口驅動投資，投資拉動消費的模型。2008年，全球經濟海嘯導致這一經濟循環終結，中央政府為了抵禦全球經濟海嘯推出了4萬億投資，這一投資刺激全社會的剩餘貨幣湧向了房地產領域，在短短的兩年時間導致房價再次翻番，使中國的城市化進程出現跳躍式的增長，而這種跳躍式的增長必然會透支城市化進程未來的發展空間。當出口引擎拉動力下降，投資變為主要驅動力，城市化真實進程就決定投資拉動的可持續時間。要研究各個行業用油需求變化必須研究中國經濟的走向，要研究中國經濟的走向，城市化需求的真實進程是一個關鍵因素。研究真實的城市化需求進程，依託房地產行業的數據是無法得出準確結論的，因為該行業涉及到太多團體的利益，市場的數據千差萬別，讓研究沒有一個準確的基礎。重化工業是與城市進程緊密聯繫在一起的，城市化進程對鋼鐵、水泥的需求可以計算，並且可以與國外數據對比，因此要研究中國城市化真實進程，需要通過對鋼鐵、水泥行業的累加數據進行全方位的研究與分析。
2、 完成城市化建設需求，鋼鐵總體需求量測算
1950年至2011年，美國鋼鐵需求總量約為62億噸，其中基建、機械、汽車、電器、造船、能源、化工等行業所需求鋼鐵總量約為53億噸，房地產所需鋼鐵總量約為9億噸。考慮到中國國土面積基本相當，假設中國除房地產以外的鋼鐵需求，中美基本相當，約為53億噸。在這53億噸之中，中國基建需求較美國高，而美國在過去60年美國汽車累計產量至少在5億輛以上，約需要鋼材15億噸，這一數值至少是中國的3倍以上。在電器及重化工業領域都存在這種情況，因為，雖然中國當前工業品生產量超過美國，但從累加量看，美國62年的累加產量遠遠超出中國。綜上，雖然中國基建需求有可能略高於美國，但我們仍可假設，中美房地產以外行業對鋼材的需求基本持平。在住房領域，我們按照美國的標準計算中國的住房需求，即人均60平米，大約人均需要3噸鋼材，則中國完成780億平方米住房所需鋼材為39億噸，加上53億噸其他需求，中國完成城市化建設需求所需鋼材總量約為92億噸。截止2011年年底，中國累計向市場投放鋼鐵70億噸，到2014年年底，中國城市化建設對鋼鐵需求將完成。從鋼鐵行業看，中國城市化建設需求已經進入尾聲，未來投資的效益將極大的降低，這是難以扭轉的長期趨勢。
3、完成城市化建設需求，水泥總需求預測
從發達國家情況看，水泥累計需求的飽和值一般為人均20噸。截止2011年年底，中國人均累計水泥消費量已經達到15.9噸，人均消費峰值為1.58噸，按照此速度，2014年，中國在2014年將達到水泥需求飽和值，換言之，就是完成城市化建設對水泥的需求。這一時間點基本是與鋼鐵行業一致的。鋼鐵、水泥數據造假的可能性相對較小，而兩個數據一致將徹底完成城市化需求的時間節點指向了2014年。說明中國城市化建設需求已經進入後期。
4、從微觀數據研究房地產建設真實進程
民間傳聞北京人口已經達到5000萬，以下幾組數據從側面證實了這一傳聞：1）、據搜房網數據：北京住宅樓盤數量為9482套，按照每個樓盤1800套住宅計算，則北京住宅總量1707萬套，可容乃5000萬人居住，是官方數據的2.5倍。2）、北京啤酒消費超過171萬噸，超過人口超過7000萬的河北省的啤酒消費量，按照官方人口數據，人均消費量人均174瓶，按照每兩個家庭（三口之家）有一個人喝啤酒計算，飲酒的人年均消費啤酒1044瓶啤酒，每天接近3瓶，這一數值高於實際消費的一倍以上。3）、北京汽車保有量突破500萬輛。按照官方人口數據平均每4個人一輛汽車，按照3口之家計算，則北京幾乎每2個家庭都擁有1.5輛汽車，實際數量遠沒有達到該水平。4）、北京的支付寶用戶數量達1162萬，按每5人有一人擁有支付寶計算，北京實際人口數量超過5000萬。5）、北京公安局系統調查空置住房在380萬套左右，按照推算人口數據，空置數據與調查數據是基本一致的。以上的數據可以看出北京的真實人口與官方公佈的人口存在著巨大的差異，而這種差異掩蓋了城市化建設真實的進程，也從側面反映出中國城市化建設進程已經進入後期。而北京周邊大量的空城仍有數百萬人口的承接能力，僅燕郊一地的空置住房就可以承接100萬人口。
從全國的情況看，鄂爾多斯、鄭州新城、廣州東莞形成了全國著名的百萬級的鬼城，沿海地區很多縣城的空置率已經超過50%以上。而在二三線城市及縣城中國空置率極高，地方政府遷都運動造成了大量的“鬼城”。中國居民擁有多套住宅的居民也是十分常見的現象。
5、城市化後期對工業的連鎖影響
城市化真實進程進入中後期的這一現實決定：1、投資出現負利潤的概率極大增加，民間和外資逐漸退出，外資出逃。例：（1）北京計劃投資500億元修建全球最大的水舞間。按照每年承接300萬人次，單張演出門票票價300元計算，每年門票收入僅為9億元，相對於500億的投資和龐大的運行維護成本，該投資虧損將成為大概率事件，而類似投資在中國不勝枚舉。（2）、2012年，截至今年8月末外匯佔款餘額為256400.83億元，較7月末減少174.34億元。外匯佔款已經連續兩個月負增長。2、社會運行成本不斷增高，實體經濟運行困難。例：（1）全國餐飲企業大面積虧損，商超、百貨商場大面積虧損。（2）、大型連鎖企業國美虧損，蘇寧利潤大幅度下降。3、鋼鐵、水泥、建材出現嚴重供過於求，整個行業虧損，行業集中度逐漸進入發達國家的水平，企業數量急劇減少，受以上三個行業影響，其他重化工業需求出現較為明顯的萎縮，低端用油需求不斷下降，中國產業結構發生深刻調整。4、人力成本的激增，使智能化機械獲得廣泛應用，相關的用油需求出現明顯的增長，這類用油普遍為高附加值產品。
二、各個主要行業用油需求變化趨勢
1. 鋼鐵行業
中國鋼鐵行業的產能超過全球的一半。從1978年-2011年，鋼鐵工業發展分為3個階段，分別為1978-2001年，年均鋼材產量略高於0.5億噸。第二階段為2002-2007年，年均鋼材產量接近4億噸。第三階段為2008-2011年，年均鋼材產量為7.5億噸。2011年中國鋼鐵產量為8.8億噸，大約為美國的8-9倍。這顯然是不可持續的，隨著城市化建設需求進入中後期，投資變的無利可圖，中國建築相關的普鋼需求出現“斷崖”式的下跌只是時間問題。受此影響機械、重卡、煤炭等行業用鋼需求也將受到較大沖擊，消費也因此將受到較大影響。未來幾年，鋼鐵行業將出現三個明顯的轉變：1、全行業持續虧損，行業集中度迅速提升；2、鋼鐵產業基地重心發生遷移，環渤海地區鋼鐵產能出現大幅度萎縮；3、鋼鐵需求總量迅速下降，建築用鋼出現大幅度的下跌，汽車、家電、化工、食品等行業用鋼比重增加。由於板材的需求的增加，潤滑需求結構將發生變化，低端潤滑脂、液壓油、齒輪油的需求將出現大幅度下降，而板材生產相關潤滑油產品，如切削液需求將保持繼續的增長。4、食品等相關行業灌裝製品比重將不斷增加，高附加值鋼鐵設備潤滑需求將出現一定服務的增長。
從趨勢看，中國鋼鐵產量將下降至美國的2-3倍之間，即2-3億噸之間。目前產量為8-9億噸之間。與美國、日本、歐盟70、80年較為類似，中國鋼鐵業將進入痛苦的調整期。大型鋼鐵公司在這一調整期破產將不在成為新聞。
2. 水泥行業
中國水泥行業產能接近全球的一半，年產量超過20億噸。與鋼鐵行業類似，水泥工業發展也分為3個階段： 1990-2001年，年均水泥產量4.5億噸，2002-2007年，年均水泥產量為10億噸，2008-2011年，年均水泥產量為17.5億噸。2011年，水泥產量為20.6億噸，人均消費量為1.58噸，累計人均消費量為15.9噸，接近發達國家人均消費累計峰值20噸/人。受運輸限制，水泥行業是短半徑的行業，未來水泥生產重心將發生轉移。傳統的水泥產能基地受到的衝擊將比中西部地區更大。未來水泥用油整體的大趨勢將呈現整體下降，中西部地區用油需求略有增長的局面，越來越多的合成油將被使用。
水泥主要需求是來自基礎設施和建築，因此，水泥未來前景可能比鋼鐵行業要差，水泥設備相關用油需求大幅度萎縮將是大概率事件。中國1年生產了其他國家十幾年，甚至上百年生產的水泥，這將嚴重透支未來。未來，即使中央政府及地方政府繼續推出救市措施，加大基礎設施建設，也難以從根本上挽救水泥行業的長期頹勢，這是一個邏輯上的問題，投資必須有利潤支撐，而利潤的來源最終必然來源於消費。無利潤投資，民企和外資將率先撤出，下降的順序大致應該是華東、華南、華北、中部、東北、西部地區。
3. 煤炭行業
根據國家統計局的統計數據，在需求方面，國內煤炭的主要下游應用行業包括電力(消費量佔比50%)、鋼鐵(18%)、水泥(5%)。這三大行業對煤炭的消費量約佔到中國煤炭總消費量的七成以上。因此，這三大下游行業的經營狀況基本能夠決定國內煤炭消費量的變化趨勢。而鋼鐵、水泥一旦出現下行趨勢將直接影響煤炭需求，間接影響電力需求。2012年，這種趨勢已經開始顯現，神華煤炭化驗設備公司從2012年各大行業公司中期業績報告中分析得出：煤炭行業需求下行，近百家煤炭企業出現虧損，近千家製造業公司面臨停產的結論。但需要指出：中國煤炭機械化程度依然較低，特別是成套煤炭綜採設備的使用率僅為44%。未來，隨著競爭的加劇，煤炭行業的集中度將迅速提升，這將是煤炭行業機械化程度、自動化程度及綜採設備的使用率獲得飛躍式的提升，而煤炭綜採設備將大量使用合成油。（此處省略300字建議）
煤電一體化和坑口電站是一個重要趨勢，這將鞏固大型煤炭企業成本領先優勢，同時，也將使大型煤電一體化企業油品採購量獲得大幅度提升，這對崑崙是有利的，因為大型煤電一體化企業與崑崙同屬央企或大型國有企業，更容易與他們簽署長期的戰略合作伙伴關係。煤機相關用油級別將加快升級，用油量也將有一定幅度提升，但不會十分顯著。
4. 電力行業
智能化成為電力行業發展的重要趨勢，也是未來的投資重點。由於電力需求的放緩，電力行業的投資也將出現一定程度的放緩，利潤下滑將提升小火電淘汰速度，這將加速低端電力用油需求的萎縮。煤電一體化是另外一個重要趨勢，5大發電集團的煤炭自給率逐年提高，預計到2015年，這一比例將達到40%，煤電一體化進程的加快將增強大型電力企業對外整合能力及抵抗風險能力（省略建議）
從全球範圍看，電力行業未來依然有較大的發展空間。電力傳輸及發電方式將發生深刻的改變，超高壓直流電、中小企業綜合發電設備等領域的用油需求將發生改變，崑崙應及早動手在技術上做好市場調整的準備，做好配套研發及OEM認證工作。特別需要強調的是：隨著PC、智能手機、數碼產品的普及及電動汽車的發展，直流電的需求將出現激增，而直接通過直接電傳輸將極大提升電能轉化效率，這將決定未來直流電成為重要的發展趨勢。一旦該技術從實驗室走向應用，直流電傳輸及應用的企業用油量將出現急劇增長。（省略建議）
風電和太陽能由於發展速度過快，導致兩個行業出現較大的面積的虧損，但風電變速箱用油市場卻依然保持快速的增長，（省略建議）
5. 工程機械行業
截止到2010年底，中國工程機械主要產品保有量約為413萬~447萬臺。其中液壓挖掘機96.8萬~104.8萬臺，73.5kW以上推土機6.9萬~7.5萬臺，裝載機128.1萬~138.7萬臺，平地機2.6萬~2.8萬臺，攤鋪機1.6萬~1.7萬臺，壓路機11.3萬~12.3萬臺，輪式起重機17.8萬~19.2萬臺，塔式起重機21.7萬~23.5萬臺，叉車103.8萬~112.4萬臺，混凝土攪拌輸送車11.4萬~12.4萬臺，混凝土泵車3.0萬~3.3萬臺，混凝土拖泵5.1萬~5.5萬臺，混凝土攪拌站2.7萬~3.0萬臺。城市化進程進入後期，工程機械的需求自然出現大幅度下跌，2012年，為了應對這種下行趨勢，工程機械企業主要採取賒銷的辦法增加銷量，截止2012年6月，工程機械行業8家上市公司應收款同比增逾五成，這8只個股2012年上半年的應收賬款合計達703億元，而其2011年中報的應收賬款合計為453億元，同比增長55%。不僅如此，就個股而言，應收賬款較年初也出現了較大增幅。其中，三一重工應收賬款為229.2億元，較期初增長103%。工程機械是一個存量市場，中國工程機械的保有量全球第一，一旦市場出現下行，存量市場足以滿足市場需求。這對工程機械行業的打擊是巨大的。未來，隨著債務水平的不斷攀升，排名靠前的工程機械企業亦存在被兼併的可能。建築相關的工程機械用油需求將出現一定幅度的下降，而人力成本的將加速智能工程機械在工業、採礦、物流、服務業等領域的應用，智能工程機械相關方面的用油需求將出現高速增長趨勢。（省略建議）
在技術方面：智能優化控制、故障自診斷、安全保護邏輯控制、信息反饋可視化，是工程機械行業發展的主流方向，即實施智能化工程提升工程機械產品信息化水平，加快產品的智能化、數字化、可視化以及遠程故障診斷和通訊技術的升級，研究物聯網時代的到來對工程機械技術水平提升的影響。研發的重點方向有：開展工程機械產品節能技術研究和工程機械產品能源多樣性技術研究。開展動力系統、傳動系統、液壓系統等系統和元件的節能研究；混合動力研究；推進柴油發動機高壓共軌燃油系統的產業化應用工程；能量回收技術研究；以及能源多樣性研究。電動化是工程機械發展的一個重要趨勢。除廠內物流應用較為廣泛的電動叉車外，市政車輛、旅遊觀光等領域開始大量使用電池作為驅動力。隨著城市快速換電（池）系統網絡的建設完成，城市路政將所需工程機械將大量使用電池作為驅動。
由於工程機械行業競爭加劇，將有越來越多的工程機械企業開始拓展售後市場，工程機械用油市場是工程機械企業拓展的重點方向之一。玉柴、小松、濰柴等企業在工程機械用油領域的成功將刺激更多工程機械企業進入該領域，柳工加大對這一領域的投入就是一個典型案例。而工程機械OEM進入潤滑油服務市場將成為傳統潤滑油供應商強勁的競爭對手，相對於傳統潤滑油供應商，他們在渠道方面的成本更低。（省略建議）
1) 商用車
（1） 中重卡
2011年，中國中重卡保有量超過800萬輛，重卡保有量超過500萬輛，而美國重卡保有量僅為300萬輛，使用週期大約為15年，年均需求量20萬輛，2010、2011年銷量分別為10.64和17萬輛。同期，中國重卡銷量分為為101.74萬輛和88.06萬輛。分別為美國的9.56倍和5.18倍。美國GDP大約為中國的2.5倍，在房地產和投資的帶動下，中國重卡銷量達到美國重卡需求均值的5倍多，這一比例關係顯然是不可持續的，隨著城市化需求進入中後期，中重卡銷量不斷萎縮將成為未來的一個重要趨勢。對比，中美之間的數據可以發現，中國重卡使用年限僅為10年，而美國重卡使用週期為15年，這說明，未來中國重卡使用週期上有著巨大的改進空間。重卡技術升級將成為重要趨勢，中國商用車的全面合資將使這種升級速度加快，這對油品也提出的新的要求：重卡合成油使用比例將明顯的增加。（省略建議）
表1：1970-2011年美國重卡銷量
頁岩氣技術在美國的成功有望使天然氣逐漸取代石油成為主導性能源，而隨著加氣站的普及，天然氣在使用方面的性價比優勢將越來越明顯，天然氣重卡的比例將迅速獲得提升，對於企業來說，天然氣重卡的需求的增長將成為重卡企業重要的利潤來源。2012年1-9月，全國重卡銷量同比下降31%，而陝汽集團憑藉天然氣重卡的領導地位，在市場迅速下跌的背景下依然能夠保持微量增長，前7個月，該公司天然氣重卡銷量超過4000輛。陝汽的成功促使重汽、一汽、東風等傳統重卡企業的快速跟進。中重卡進入LNG階段已經成為一個全球性的發展趨勢。（省略建議）
（2） 輕卡
中國輕卡保有量已超過1000萬輛，大約比美國高出300萬輛。廣東、山東、浙江是輕卡保有量最高的三個省份，佔全國的比重約為28%左右。輕卡保有區域基本與經濟發展相一致。這說明，隨著，未來中國經濟轉型的加速，輕卡的保有量將繼續保持增長，而增長的區域將向北、向西轉移。東部地區環保要求日益苛刻，輕卡發動機升級正在提速，這將對輕卡發動機油提出全新的要求，在東部地區油品升級速度將加快。在中西部，受到購買力的制約，其發動機升級相對緩慢，雖然環保法規已經升級，但實際上，輕卡製造行業存在較為普遍的改發動機銘牌的現象。換言之，很多以國四發售的輕卡實際使用的發動機僅僅達到了國三標準。因此，中西部地區低端柴機油在輕卡中將有較為普遍的應用。另外，三輪電動汽車正在加速升級，大量的四輪電動貨車將部分替代輕卡在城市貨運中的地位。這是輕卡用油的增長的不利因素。隨著輕卡技術的升級，發動機和變速箱故障率將大幅度下降，在人力成本不斷上升的背景下，輕卡變速箱油少維護或者免維護是一個長期趨勢。（省略建議）
（3） 客車
在國家電網、南方電網、中海油及地方政府的大力推動，換電站（更換電池）的建設得到了快速發展，與私家車不同，一旦快速換電站網絡佈局完成，電動客車可以獲得快速普及。過去很多年，LNG客車在一線城市的快速普及也從一個側面證明該點。換電網絡的建成，使電動客車有望成為城市公交系統更新的主流車型。普及的動力來自：一、與天然氣客車比較電動客車真正實現零排放，可極大降低城市汙染，這對北京等一線城市有著重要的意義；二、電力客車的運營成本較柴油、天然氣有著明顯的競爭優勢，亦可充分利用晚間閒置的電力資源；三、電動客車符合政策的發展方向，電動客車的普及率是衡量地方政府的重要政績之一；四、換電系統的普及對電動汽車工業及換電站的普及有著巨大的幫助作用。從長線看，電動客車的普及將對客車用油市場產生較大的衝擊。同時，地鐵、高鐵、私家車都有客車形成較為明顯的競爭關係。綜上，客車用油市場未來出現負增長屬於大概率事件。（省略建議）
（4） 出租車
全國大約有100多萬輛出租車，每年需要5萬噸左右汽機油，是一個較大的細分市場。由於出租車是以營運為主的車輛，如果充電站及換電站獲得普及，電動出租車的成本優勢將完全顯現出來，政府補貼將使出租車司機更願意嘗試使用電動出租車。目前，電動出租汽車的實踐已經在全國一線城市率先展開，北京、杭州、廣州、深圳、花都、成都、合肥、新鄉等城市都開始積極推廣純電動汽車。據估算截止2012年年底，電動出租車的保有量有望達到8000輛，並將以每年翻一番的速度增長。這對傳統出租車用油市場產生一定影響，隨著時間的推移，這種影響將不斷擴大。（省略建議）
（5） 私家車
中國私家轎車的保有量一直呈現高速增長的態勢，2012年，這種增長態勢開始出現疲態，增速極大放緩。影響因素：一、北京、上海、廣州等一線城市開始對汽車採取限購措施，極大地抑制了這些地區的汽車消費，使這些地區大量具有購買能力的消費者失去了購車機會；二、低端電動汽車在縣城以下市場大量銷售，憑藉良好的性價比、超低的使用成本、和零稅費，低端電動汽車增長十分迅速。在沒有政策允許的情況下，山東的低端電動汽車已經跨省銷售到河北、河南、東北等地區。據大眾日報報道：2011年山東有統計的低速電動汽車產銷量77209輛。同比增長167.6%。2012年上半年，有統計的低速電動汽車銷量突破4.4萬輛，同比增長74.8%。低速電動汽車有望創造山東農用車及中國電動車曾經創造的奇蹟。換言之，低速電動汽車每銷售13萬輛，私家車市場每年銷量就會降低1個百分點。按照現有低速電動汽車產能估算，2012年，全國低端電動汽車產銷量將達到20萬輛。未來3年，低速電動汽車將保持每年翻一番的水平增長。三、由於經濟的不景氣，汽車使用成本的上升和居民可支配收入的相對減少三項因素抑制了消費者的購車需求。當然，從長期看，汽機油轎車的增長將受到電動汽車的衝擊。2012年，杭州首創電動汽車租賃模式，消費者僅需每月支付1000多元租金（包含電費），即可獲得一輛電動汽車的使用權。這一模式促使汽車使用成本已經遠低於傳統內燃機汽車的使用成本。到2012年年底，杭州將建設完成較為健全的充換電網絡。按計劃2年之內，杭州要發展2萬輛電動租賃汽車，主要針對工薪階層客戶。國內其他城市也和杭州一樣都在摸索相應的電動汽車推廣模式，在企業和政府的雙重推動下，成熟的電動汽車模式將會更快獲得應用，這將對汽機油需求的增長產生影響。（省略建議）
7. 造船業
從2006-2010年，30萬噸產能的船企從7個增加到33個，10萬噸船塢船臺從17個增加到59個。產業集中度大幅下降，2006年前十大船廠產量佔全國產量比重為68%，2011年下降到38%。而日本前十大船廠產量佔比是58%，韓國則高達94%。2012年，隨著全球造船業陷入低谷，中國造船業進入倒閉潮。資金鍊繃緊、訂單銳減、交船難、集中度低，這些因素裹挾而成的超強颱風正沉重地打擊了中國造船業。悲觀的預測認為：中國船企將從高峰時期的3400多家，銳減到300家左右。今年前8個月，全國造船完工3783萬載重噸，同比下降12.4%；承接新船訂單1459萬載重噸，同比下降48%；8月底，手持船舶訂單1.2383億載重噸，同比下降29.6%，比2011年底下降17.4%。
未來，中國造船業的機會主要集中在海洋成套設備和LNG等高技術含量運輸船的需求上，但在這兩個領域，對於大部分中國造船企業來說，是缺乏技術和資金準備的。同時，由於全球經濟的不景氣和貿易保護主義的抬頭，造船業將進入寒冬期，船舶相關用油需求量將出現較大幅度的萎縮。市場需求的主要增長點在海洋成套設備領域。另外一個重要增長點將是LNG專用船舶需求將呈現快速增長（省略建議）
8、總結
與70、80年代歐美國家類似，中國已經進入城市化後期，產業結構將發生深刻調整。伴隨著，產業結構調整，潤滑油行業將迎來全方位的產業升級。在這個過程中，雖然汽車保有量和經濟總量繼續增加，但潤滑油需求總量卻出現持續下降。高端用油需求較快增長，合成油得到廣泛應用，潤滑油服務市場開啟，特種油需求增長迅速。在該階段：中低端用油市場虧損與細分市場特油需求激增和暴利相伴發生，潤滑油企業加速轉型，由規模導向向利潤導向轉變，由資源導向向市場導向轉變。隨著，利潤的快速下滑，獨立潤滑油公司將失去生存空間。
後記，本報告撰寫於2011年前後，報告中預測的重化產業調整已經開始發生，數據無法作弊，相信數據的人自己可以發現未來價值。
高金波
觀點：此說法不準確，20年太短！32年或許更合適。為何？請看下面分解：
題目意思可以這樣舉例理解：如果一套房價格100萬，若每年可收回租金5萬元(月租約4000)，20年可回本。那麼這套房100萬是合理的，沒有泡沫；如果房價超過100萬，比如150萬，超過的50萬就是泡沫！但是，真的如此嗎？
所謂國際慣例20年，是按投資回報率5%計算出來的。小編認為：這樣靜態計算是不準確的！我想問：難道20年中房租就不增長嗎？
假設房屋每年增長5%，這是符合市場規律的，如果遇到通脹，租金年增長率會超過5%。
第1年房租5萬，
第2年5.25萬，
......
第20年5×(1+0.05)∧(20-1)＝12.63萬
20年下來收回房租合計5+5×(1.05)+5×(1.05)^(2)....+5×(1.05)^(19)＝160.33萬
再反過來算年限，160.33萬÷第一年租金＝32年。
所以說，以當前租金水平為參考，如果房價超過32年的房租，超過的那部分才能說是泡沫。
萬維空間
這說法不對。這是一個靜態投資回報率設定。但還有房租的上漲和房價的上漲，這些都是動態回報率。
舉個真實的例子，前段時間和幾個朋友在深圳寶安合租了一套房子，房租是6300。房東買那套房子時大概是80多萬，當時是自己住，幾年後換了套更好的就把這套租出來，最開始租金2000，回報率不到百分之三，然後每年都在遞增，回報率也從最初的百分之三漲到現在的百分之九。而且他這套房的價格400萬絕對好出手。也就十多年的時間，租金大概收了50萬左右，房子400萬，一共收入450萬，成本80萬，回報率是多少？
再說超過20租金就是泡沫的問題，只要是一線城市都是泡沫，但泡沫還是人口和經濟增長吹起來的。同一批人一起來到深圳，有人年入百萬，有人年入幾萬，那麼房子該多少錢一平呢？房子就屬於競爭機制中的一種，能賺錢就住好的，不能賺錢就住差點，你不能要求別人賺錢比你多十幾倍，卻要跟你過一樣的日子。
自住投資惠州東莞深圳可以關注我。小二樓視
無知之談。
光看房租收入，不看成本支出。
中國的房租收入好比一個沙縣拉麵店老闆，聽起來陋。但人家一年能存50萬，5年後存款350萬。因為他一家吃、住、行開銷全在日常成本除去了。每年存的錢還有理財等收入，實際存款大於收入。
美、日、德的房租好比年薪百萬的金領，聽起來很高大上。一年能存20萬就很厲害了，5年下來能存50萬就不錯了。因為除稅和社保，到手只有70萬，每天上班和家庭開銷一年最省20萬，買衣服、社交10萬，旅遊、學習10萬，買車養車10萬，過年或幾年來點什麼大活動或消費20萬。實際沒剩什麼錢。
美、日、德買房的各種手序、稅費、律師費、服務費佔房價15%左右，賣房10%左右，持有期間的房產稅、物業費、維修維護費、保險每年成本占房價2%左右。你去買5年或10年再賣試試，保證你哭的沒淚。
中國的房子，從買進到出售，不管2年、5年、15年，總成本非常低。但你看看房租和房價，比2年、5年、15年前漲了多少。
所以，美、日、德5%的租售表面看像金薪一樣高大上。實際除掉成本和稅加上換租客的空置率，最終到手能有1%就不錯。那怕10年、20年持有年化能有2%就謝天謝地。房價漲幅收入同樣如些。
再看看過去10年、20年中國一線城市買房的人，年化租金肯定在5%左右。年化房價漲幅更是超過50%。
薛建雄
剛剛看了點贊量第一的回答，回答的很好，但是我想以股市當中的市盈率的角度來來做一個解讀。這樣股民理解起來應該比較容易。接下來，我說，你聽。
房產市盈率應該怎麼算？
在股市當中，我們衡量一個股票到底貴不貴，所參考的指標是市盈率，比如某個股票目前的市盈率是20倍，含義就是該公司保持目前這個盈利能力，每年都給你分紅，這樣你投資這家公司20年就能回本。所以市盈率所表達的含義就是多長時間回本的問題。
那麼我們對應到樓市上，樓市的市盈率應該怎麼算呢？比如現在一套放在一平米1萬元，你買了100平米，花了100萬，月租金是3000塊錢，那麼這個房子的市盈率=100萬÷（3000*12）=27.7倍，也就是說在租金不變的情況下，你27.7年能收回本金。
房產的合理市盈率應該是多少？
我們都知道資本流動的、逐利的，那邊的收益率高會流向哪邊，最終會實現一個整體的均衡狀態。比如一個張三有5畝地種小麥，一年下來淨賺1萬元；王麻子也是5畝地，但是它種玉米，一年下來淨賺5000元；那麼對於王麻子來說第二年還種玉米嗎？我相信，如果王麻子是一個智商正常的人的話第二年也會去種小麥，這樣一來，第二年張三賺7500元，王麻子賺7500元，這就均衡了。其實資本市場也是一樣的，資本流動的終極理想狀態就是你無論去做任何一個市場，股票也好、基金也罷、存銀行也成，所獲得收益率應該都是一樣的。那麼我們管這個收益率叫做社會資本的平均收益率。
那麼社會資本的平均收益率應該咋算呢？是銀行存款利率、還是國債利率，放在以前用銀行存款是合適的，那麼對於現在來說更合適的應該是某寶之類的收益率。目前差不多維持在4%~5%之間，所對應的市盈率就是20倍~25倍左右（100/4=25、100/5=20），這應該是目前市場上最合理的市盈率。
所以對於房價也是一樣的，超過20倍的就是屬於泡沫。好了，以上就說我的觀點，覺得啪哥說的有道理，給啪哥點贊；更多財經知識關注啪哥實時動態。
趣聊財經
在低通脹、人口淨流出的情況下或許是這樣。但在高通脹、人口淨流入的情況下就不適用了。舉個例子:8年前（2009年）用80萬在上海買一套85平米的房子，該房子月租是1000元，年回報率1.5%。今年這套房子月租已漲到3000元， 年回報率已上升到4.5%。現在這套房價已漲到360萬，按這個房價算，年回報率只有1%，但是照樣有人買，因為後續回報率繼續看漲！房價按現階段大眾的平均收入來算，永遠是很貴的！但是過10年回頭看，哇，那會的房價怎麼那麼低！
風飛灰佛
1、歐美怎麼判斷房價合理
判斷房價是否合理的方法很多種，其中租金的回報就是重要一項，這個方法在歐美國家使用的非常普遍。
在英國倫敦，市中心各大公寓租金的年化收益是3.3%左右，按回本年限來講是30年。
在美國幾大主要城市中，租金回報率大概在5%附近波動，也就是說美國房產回本時間大概是20年。
2、為什麼房租回報率是5%
我們再回到開始的問題，為什麼說房價超過20年的租金就存在泡沫了，因為這是站在美國人的角度來看的。美國的房地產市場和國內的房地產市場有著天壤之別，兩國的國情差別實在太大，美國的城市化率早已完成，而中國還處於加速推進當中。
不過這種計算方法值得借鑑，對於房租回報率為什麼是5%，我覺得要從風險與收益的角度去分析。
美國十年期國債的年化收益大概是2.5%，美國國債被公認為是全球最安全的資產，風險低收益當然也低。
3、固定資產和股票
美國股票市場近200年的平均收益大概是7.1%，股票相對於國債風險係數要高，因而回報高於國債也在情理當中。
而房產作為最優的固定資產，風險係數小於股票卻大於國債，因而回報率在2.5%—7.1%之間，取平均數的話大概是4.8%，但由於房子不可能能一直穩定的租出去，中間肯定會耗散找房客的時間成本，因而回報率要略微大於4.8%，這樣算下來的話5%的收益就是最佳的了。
在美國房租收益若大於5%那就說明房價偏低，若小於5%則說明房價有泡沫了。
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