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近年來,房屋租賃市場日益活躍,房屋中介公司的盈利模式從過去促成房屋租賃雙方交易賺取中介服務費,轉變為從房主處租賃房屋再轉租給租戶從而賺取租金差價。在這種“中間商賺差價”的經營模式下,中介公司一旦違約,極有可能造成房主、租戶兩方受損。
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針對此類案件,北京市大興區人民法院結合具體事例進行講解,提醒廣大房主、租戶多加謹慎,避免損失發生。
中介停付租金租戶被攆
小朱與某中介公司簽訂合同,約定小朱將其所有的一套房屋出租給該中介公司,租期為兩年,約定逾期30日未交房租,小朱有權單方解除合同,中介公司按月租金額的兩倍向小朱支付違約金。合同簽訂九個月後,中介公司未再支付租金,現該房屋由租戶小陳實際居住使用。訴訟中,小朱要求解除合同,並要求中介公司支付拖欠的租金及違約金,同時要求中介公司與小陳騰退房屋。小陳則主張其與中介公司簽訂的租賃合同合法有效,不同意騰退房屋。
法院認為,小朱與中介公司的合同解除後,小陳與中介公司之間的房屋租賃合同事實上無法繼續履行,因此小陳負有騰退涉案房屋的義務,判令中介公司向小朱支付應付未付的租金,並按照合同約定支付違約金。
在另一起案件中,小王與某中介公司簽訂合同,小王依約交付了全部租賃費及押金。但租賃期未滿時,房主小武因未收到中介公司的租金,報警要求小王騰退房屋,小王無奈只得從該房屋內搬出。此時中介公司門店已經人去樓空,小王只得將中介公司起訴至法院,要求其返還未到期房屋租金並支付違約金。法院認為,中介公司應返還小王未實際使用租賃房屋期間的租金,並按合同約定支付違約金。
法官指出,中介公司違約,受損的不僅是房主,還有租戶。租戶因中介公司對房主違約,被房主要求騰退房屋的情況屢見不鮮。為充分維護自身權益,租戶應注意蒐集、保存證據,可讓房主出具相關證明,以便訴訟時有證據證實租賃合同無法履行的事實、原因以及租戶租金計算的截止時間。在中介公司不能正常支付租金時,房主就應及時收集證據,通過投訴或者訴訟的方式儘早解決問題。
退租無物品交接明細存隱患
除了租賃入住類糾紛,由租賃房屋物品受損引發的糾紛也不在少數。小馮從某中介公司處租賃了一套房屋,租期一年。小馮交納了一年的租金和押金3600元。房屋到期後,小馮與中介公司交接了房屋,押金當時未退還。此後小馮多次要求中介公司退還押金,中介公司以房屋內廚房檯面斷裂、木地板磨損、房屋未清潔等為由不予退還。協商未果後,小馮將中介公司訴至法院,要求中介公司退還押金3600元。
法院審理認為,中介公司已將涉案房屋再次出租,小馮退房時的現場情況已經無法還原,現中介公司未提交證據證明其主張的損壞事實系小馮租賃期間發生。最終,法院判決中介公司返還小馮押金3600元。
對於此類糾紛,法官建議房屋出租人和承租人在出租或租賃房屋時對房屋的現狀進行確認,並形成書面文字材料,最好附視頻、照片,避免在租賃合同履行過程中或合同解除後因為屋內物品或設施損壞、缺失發生糾紛。
租房前查驗中介資質房屋來源
北京市大興區人民法院法官表示,出現問題的中介公司一般經營規模小、人員流動性大,違約後立即跑路,導致房主或租戶的維權成本和風險相對較高。房屋中介公司的經營行為涉及住房建設主管部門、工商機關、物價部門、公安機關等多個行政部門管理。房主或租戶在察覺到中介公司可能存在違法違規行為時,應第一時間向相關部門反映或投訴,壓縮違法行為生存的空間。
法官提醒租戶,要慎重選擇房屋中介機構,可通過互聯網和工商行政管理機關查詢中介機構的登記情況、成立時間和信用情況及有無相應資質,儘量選擇信譽度較高的中介機構。租戶租賃房屋需查明中介公司是否有合法的出租權利,若是中介公司轉讓的房源,需要審查是否經過房主的同意；租賃後,一旦發現房屋來源不明或存在爭議應儘早解除合同,避免捲入糾紛,擴大損失。
此外,租戶應實地考察所租房屋的狀況、設施和環境,切勿被低價迷惑,輕信中介公司從業人員對房屋的介紹和描述,應仔細核查中介機構出示的房屋權屬證書、房主身份證明及中介公司與房主簽訂的委託代理合同,瞭解合同履行期限、中介公司費用交納的情況等。
對於房主,也應加強風險自控,為降低自身風險,建議儘量與中介公司約定年付租金；房屋被中介機構出租後應要求中介機構將出租情況予以披露,對房屋租賃合同進行備份,充分了解租戶的身份信息及租賃期限等重要事項,發現問題預先防範,及時解決,切忌做“甩手掌櫃”。
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