撰文=徐三刀
NO.1|壹
土地是房企的糧食，沒有糧食的房企，就會餓的一臉菜色，更不要說擠排名。
儘管我一直推崇行業轉型和產業開發，但不可否認，拿地還是房企當前最重要的工作，比賣房子更重要！
有些房企選擇了圍繞“中心城市”打牌，有些房企則選擇進入“潛力城市”，一些肥沃的三四線城市已經成為房企的首選之地。
碧桂園成功衝向一線，恆大繼續三四線，萬達快速進入地市，中糧也在廣撒網。你很難想象，原本以為只是西安熱起來，一下子湧入這麼多房企，房價上漲不難，結果沒有想到，一個三四線城市也爆出了驚人地價，小區域地王嚇得有產階層好開心。
縱觀大西安土拍市場的驚心動魄，地市級也是一浪高過一浪。
但這些都只是冰山一角，大房企拼規模搞轉型佈局，是為了增加與城市的粘性，中等房企加入戰團，是為了在地市級實現彎道超車，兩相碰撞，必然飛濺起一陣血花。
NO.2|貳
西安的土地很難拿，難到什麼樣的地步，非得舉牌一千次，才能拿地。非得到四環，才能拿到4000元/㎡的樓板價。
每個房企都在反覆計算自己的承受底線，究竟能否繼續玩下去，過去拼人脈深厚拿地，如今略顯力不從心，外埠房企拼命撒錢，土地愈發稀缺。
為了打破僵局，2018年以來房企們心裡有了新的變化，一溜煙的開跑，積極轉變姿態。過去三十年不碰咸陽的天地源，終於開戒，一出手就是高鐵站旁617畝；過去謹小慎微的紫薇地產，終於出手，喊出了灃西800萬一畝。撩人的市場，狼多肉少的局面愈發顯著。
他們太清楚了，三環內想拿一塊五十畝的土地太難了，有些房企初入西安，就被忽悠到了藍田，鄠邑，涇陽，理由很簡單，沒底。
於是，西安的土地拿不成，只能調轉去地市，只要經濟總量合適，就不怕房子賣不出去。
NO.3|叄
當投資者把目光鎖死在西安，各路房企早已暗度陳倉，把聚焦版塊放在了地級市場，搶先佔位，加速佈局，只要搶到土地就能笑到最後。
就算明知道地市級風險較大，但總算還有一片天地，不至於說，因為沒地逐漸湮滅在競爭裡。
謙恭的土地商，熱情的招商局，廣闊的市場面，每一個都是笑迎房企進駐，何必擠在西安搶地，如果能憑藉雄厚的資金實力，以及品牌號召力，在地市快速拓展一個小區域出來，就足以彌補西安市場的缺位。
除此之外，促使各大房企進入地市的宏觀背景也很清晰，就是看好關中城市群的前景。儘管，關中要搞協調創新，陝北要做轉型持續，陝南要搞循環經濟，但關中城市群被提上了國家級高度，只要高鐵能夠拉住三秦，伴隨著大西安的概念深入和廣闊前景開拓，西安輻射各個地市根本不是問題，這些區域遲早是香餑餑。
但房企首先是要搶灘市場，儲備好土地，否則寒冬凜冽，一場大雪過後，或許就“查無此企”了。
我們會清晰的發現，環西安的地級市也具有強烈的吸引力，本土房企和外埠名企進駐，就是要搶佔先機。
但我們也要看清楚，並非每一個地級市都值得冒險，也不是每一家房企都敢於乘風破浪。
離西安越近就一定越強麼？不一定，陝西地理經濟奇特，三個板塊聯繫不緊密，各有特色。陝西一個副省級，九個地級市，關中佔西安、寶雞、咸陽、渭南、銅川；陝北佔榆林、延安；陝南佔漢中、安康、商洛。榆林屬於陝西第二大經濟體，GDP總量相當於十個銅川，哪怕是漢中也相當於4個銅川，可見關中城市並不見得一定是財力雄厚。
外埠房企進入地市，相當於對區域房地產市場進行一次破壞加重塑！
其一，外埠房企進駐之後，憑藉雄厚的實力、運營手段和產品規劃，快速打開市場通路，將本土房企一路碾壓，越來越多的小型房企被兼併、收購、聯合，甚至於擠出開發行列。
其二，外埠房企拿地，必然拉昇政府對於土地市場預期，也快速炒作土地市場溢價，即便是非核心板塊，也一定是大打出手，就是為了一路碾壓，形成務必強勢的市場姿態。
其三，外埠房企的項目規劃、產品設計、精裝成本，營銷套路，人員管理等一系列操作，無疑是開掛，漲價是必然前提，這給與購房者的一定是洗禮，一次次抬升購房者的價格預期。
封閉市場被打開缺口，洪水放肆湧入，本土房企嗆得滿眼淚水，市場所體現出的是殘酷和無情，卻又是大勢所趨。
NO.4|肆
洪水湧入，嗆人無比，但市場就是這樣，你不給自己開戒，別人就要給你開瓢，所以走出去是最好的辦法。
相比於新城、旭輝等品牌相繼殺入，20強房企遍地開花，一個寡頭的時代到來，本土房企還是表現的太羸弱，除了天地源、龍記、紫薇、萬眾等敢於出手之外，面對外埠房企大兵壓境，本土房企不是想著主動媾和，就是且戰且退，附作壁上觀。
這個時候市場份額被不斷蠶食，面對越來越小的西安市場，本土房企不得不突圍，但時至今日，還沒有聽說，三駕馬車、城北四大天王開掘陝南、陝北，已經沒有儲備了，你還在猶豫徘徊啥?
本土房企被擠出銷售十強，不是說本土房企不夠厲害，而是外埠房企太牛掰，三年十盤對轟，開發量比本土房企十年還要高！
面對各大房企無情絞殺，中小型房企毫無還手之力，資金缺位，土地短缺，回款不濟，根本就沒有扳回一局的可能性。天朗曾經在地產紅利時期冒進，卻遭遇了寒冬而付出代價，本該重塑格局，卻成為洗牌的第一個悲情英雄。
萬科收購寶天，融創收購中登，龍湖收購雅荷，當代收購宏富，雲南城投收購海榮，朗詩收購長泰金帝，中糧收購秦漢唐，華僑城收購西安中心，金輝收購土門村城改，保利收購太華路城改，佳兆業收購王家棚城改，恆大收購曹家廟城改等等，一系列收購動作，只說明一個問題，洗牌在加速！
中小開發商被迫退市，大魚吃小魚，優勝劣汰，在房企之中再次上演。
社會階層在固化，房企格局也在固化，僥倖入局，賺得缽滿盆溢，並不意味著能夠笑到最後。
NO.5|伍
房企產週期愈演愈烈，任澤平的預判（沒進恆大之前的預測）就像滲水一般，痕跡越來越明顯，即便不能夠全部把握，也能夠感受到一陣陣涼風。
外來房企擠進去，本土房企走出去，兩種不同戰略，交織在西安樓市上空。不管這場焦灼之戰勝負如何，至少在變化，結果難以預料。
在圍獵地級市的戰略之中，超過三十多家房企佈局陝西各大地市，主動出擊也罷，被動防禦也好，對於房企來說，只有拿到地才具有市場話語權。
對於各大房企來說，選擇戰略性拿地，不管是怎麼個打法，都要進入，即便是不賺錢，為了滿足戰略需求，也必須擴張，這是取捨問題。
對於購房者而言，大房企爆炒地市級，一大堆新理念、新概念、新產品、新套路、新說辭搞得天花亂墜，就是要坐地起價。這就像被砸出來的K線，看起來繁花似錦，挺有錢途，但一旦進入，就風險纏身。
在這個時候，對於地級市要慎之又慎，在這場權利的遊戲當中，一場凜冽寒冬將至，只有在這個時期屯好糧食，才能迎接下一個市場到來！
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