案例：2007年12月10日，國託公司與龍珠支行簽訂一份《抵押合同》，約定:國託公司將其名下的位於海口市濱海大道填海區的36414.02平方米土地（土地證號:海口市國用（2007）第009175號）及地上建築物全部抵押給龍珠支行用於對上述借款的擔保。2009年3月2日，雙方到國土部門辦理了海口市他項（2009）第0039號土地他項權利證明書。地上建築物為在建項目，未到房產管理部門辦理抵押登記手續，僅在土地他項權利證明書內註明抵押物為土地及地上建築物。後因借款償還問題起訴至海南省高級人民法院，法院經審理認為：《物權法》180條規定，正在建造的建築物可以抵押。第187條規定，以本法第180條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建築物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。本案用於抵押的建築物是在建工程，並未在房地產管理部門辦理在建工程的抵押登記手續，僅在土地他項權利證明書內註明抵押物為土地及地上建築物。因此抵押協議中涉及的地上建築物抵押因未依法辦理抵押登記，抵押權未設立，龍珠支行對該土地上的建築物不享有優先受償權，並據此予以判決。
龍珠支行不服一審判決，向最高人民法院提起上訴，請求改判龍珠支行對國託公司名下坐落於海口市濱海大道填海區的36414.02平方米土地使用權（土地證號:海口市國用（2007）第009175號）及地上建築物在確定的債權範圍內均享有優先受償權。經法院審理認為：中行龍珠支行即使未辦理地上建築物抵押登記，但其已依法辦理了土地抵押登記手續，可依據物權法第一百八十二條的規定，將該土地的抵押效力及於地上建築物。在房地產抵押權設立的實踐中，如何協調土地使用權抵押和地上建築物之間的關係，我國物權法施行前的相關法律規定並不明確。為此，物權法第一百八十二條第一款規定:“以建築物抵押的，該建築物佔用範圍內的建設用地使用權一併抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建築物一併抵押”。
該條第二款進一步明確規定:“抵押人未依照前款規定一併抵押的，未抵押的財產視為一併抵押。”該規定遵循了房地產交易中“房隨地走”和“地隨房走”的雙向統一原則，其立法旨意在於重申房地一體的原則，防止引發抵押權實現時的困境，使債權人的利益受到損害。另外，從市場交易的風險防範角度來看，物權法已經確立了房地應一併抵押的原則，並明確規定土地或者地上建築物未一併抵押的也視為一併抵押，參與或從事房地產抵押實踐的市場主體應當知悉該規定。其在設立土地抵押權時，對該土地上的建築物是否已設定抵押權負有注意義務，並應積極向登記機關進行查詢，以避免出現風險，反之亦然。市場主體如果因未盡到上述注意義務而遭受風險，則該損失應由其自行負擔。據此判決龍珠支行亦應就本案享有的債權依法對案涉地上建築物享有優先受償權。根據法律規定和上述判例，國有土地使用權及地上建築物的抵押登記，遵循房地產交易中“房隨地走”、“地隨房走”原則，即房地一體，房地應一併抵押，未依照規定一併抵押的，未抵押的財產視為一併抵押。綜上，國有土地使用權或地上建築物之一項辦理抵押登記，視為兩者一併抵押，抵押權人對另一項仍享有優先受償權。
值得注意的是，因建設用地使用權抵押後，該土地上新增的建築物不屬於抵押財產，抵押權人對於新增建築物所得的價款無權優先受償。 專業：法學
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