碧桂園200億元額度的公司債發行“中止”，或許正在引爆地產行業的信用危機。
儘管碧桂園回應稱：中止原因是募投項目調整。公司經營狀況良好，不會違約。但是不容忽視的事實是，今年5月以來，機構在大量拋售地產債。而在整個地產行業，還有另外8家房企發債也中止了，市場對地產債信用風險的擔憂逐步加劇。
據wind數據顯示，2017年全年，136家上市房企平均負債率高達79.1%，整個房地產行業的負債總額相當於去年GDP的60%。去槓桿、降負債已經成為房企發展的第一要題。
在金融“降槓桿”大環境下，房地產行業資金壓力不斷吃緊，負債率攀高的大型房企正在被動去槓桿。而隨之而來的是，房地產企業或許在發債融資上越來越難。
兩度中止發債的碧桂園
5月28日，上交所信息披露，碧桂園擬發行的200億元小公募公司債再度中止。此前2月7日，該公司債項目曾被更改為“中止”狀態。這是房企發行最大規模的公司債券之一，最早自2016年4月遞交申請，至今已兩度中止。
上交所披露的碧桂園公司債發行審核情況
募集說明書顯示，該債券的發行總額不超過200億元（含200億元）。扣除承銷費用後，其中150億元擬用於長租項目，剩餘用於償還銀行貸款。
碧桂園計劃將募集到的150億元投向12個長租項目，其中 144 億元用於項目建設，6 億元用於償還項目貸款，上述資金不用於支付土地價款。
碧桂園擬投資建設的長租項目
對於“碧桂園的中票違約”的傳聞，碧桂園表示，公司現金充裕，有實力確保應付票據的到期兌付，集團所開立的商業承兌匯票均按時足額承兌，對於近期有關商票逾期未兌付的不實謠言及故意造謠誹謗誹謗損害碧桂園聲譽的相關人士，保留法律追究權利。
根據公告內容，可以看到其主體為碧桂園控股有限公司，簡稱集團。從字面及公告看，所持有開票人為碧桂園控股的商票，一定能夠兌付。
碧桂園有關負責人對中國證券報記者表示，本次公司債中止的原因主要系公司擬調整債券的募投項目，以使募集資金更好地匹配募投項目並得到更加有效的運用。相關事項還在和中介機構商討、論證中。待相關事項確定後，公司將繼續推進本次債券的審核和發行工作。公司始終看好國內資本市場，推進公司及下屬主體在國內資本市場發債及其他融資方式的相關事宜。
另據wind數據，截止17年中報，碧桂園地產的短期負債為4242億，其中短期借款++應付賬款+其他應付款合計1709億，剩餘部分為2500億，其中很大一塊應該是預收款，這個金額有多大？
2017年上半年銷售排行榜排行榜顯示，碧桂園銷售金額為2000億元。對照萬科A的銷售數據與預收數據，可以預估碧桂園預收在2100億元左右，短期負債減去預收，不難發現可能還有400億左右的缺口。
已有9家上市房企債務被中止
據鳳凰網財經統計，2018年上市的房地產企業中，有9家企業的債務被中止，涉及金額總額達到484億元，而碧桂園一家的發債額就佔到了四成。僅2018年5月，就有6只債券被中止。
5月21日，東方園林向社會公開發債10億，只募集到了可憐的5%。
短短4天，公司市值由500億元降至400億元，蒸發百億。六連跌期間，跌幅更達23.12%。截止發稿時間，東方園林仍處於停牌狀態。
5月25日，花樣年集團（中國）有限公司擬發行的50億住房租賃50億私募債，同樣顯示為“中止”，多家住房租賃債券遭到中止，引發市場擔憂。
5月29日，廣州富力地產股份有限公司非公開發行2018年住房租賃專項公司債券遭遇“中止”，這筆債券發行額度為60億。
5月30日，房地產企業合生創展集團有限公司2018年非公開發行公司債券遭到終止，這筆債券擬發行額度為31億。
除此之外，還有大批的房企正在排隊發債。
近日，金地(集團)股份有限公司宣佈，公司擬公開發行2018年第二期公司債券30億元，債券所募資金擬用於償還銀行貸款和到期債務。中天金融集團股份有限公司稱，擬非公開發行2018年度公司債券60億元。不過參照前面幾家的情況，被中止的可能性也不小。
房企債務違約風險正在上升
近來房企債務違約的風險加持下，大型房企的發債渠道也在收緊，監管層對房企發債的態度更加審慎。 數據顯示，2017年房地產企業共發行公司債85支，總規模940.8億元，較2016年的7955.5億元下降了近90%（88.17%）。
2017年全年，136家上市房企平均負債率達到79.1%，房企負債率已經達到了13年來的一個峰值，為2005年以來的最高位。
在136家上市房企中，負債超過百億元的房企有67家，佔比49%；負債超過300億元的房企有37家，佔比為27%。負債超千億的房企有萬科、綠地控股、保利地產、華夏幸福、招商蛇口、首開股份、泰禾集團、陽光城、華僑城、泛海控股、新城控股、榮盛發展、華髮股份等房企。其中負債超3000億的房企為萬科、綠地、保利地產、華夏幸福。萬科的負債更是高達10289億元。
上交所數據顯示，過去半年間，公募債、私募債平均加權價格逐步呈現上升趨勢。三四月份升幅尤為明顯，至4月底，公募債平均加權價格逾98.5，私募債則為98.564，均創下半年新高。
國泰君安統計的數據顯示，截止5月初12家上市房企發行了322億元公司債，票面利率在4.83%-7.90%之間，而控制在5.35%以下主要是招商蛇口、陸家嘴、華僑城等國資企業。
在負債高企的同時，房企的現金流卻不容樂觀。Wind數據顯示，A股128家上市房企中，一季度現金及現金等價物淨增加額為負的房企達到72家，佔比超過一半，萬科A為-803.64億元、華夏幸福為-197.15億元、綠地控股為-129.47億元。
另一個不容忽視的問題是房企即將到來的天量到期債務。
據天風證券統計數據顯示，包含公司債、企業債、中期票據以及定向工具的地產業債務，2018年全年的到期量將達1949億元，其中主要集中在三四季度，分別高達932億元、698億元，2019年和2020年到期量更加龐大，每年的增量都在1000億元以上。
針對房企債務出現的到期潮，機構也逐漸傾向於拋售。今年五月份，交易機構規模性拋售地產債。5月9日地產債成交量72.79億元；緊接著5月10日地產債拋售量攀升至84.54億元，而此前日均僅35億元。這樣集中性拋售交易此前並不多見，可見機構投資者持有地產債的信心正在逐漸下降。
房企發債融資或將越來越難
克而瑞分析，房企四處找錢、發債背後，很大程度上是為了借新還舊，積土成山的高負債迫使房企不斷融資以償還舊的債務。
對房地產企業而言，“借新還舊”是高槓杆運營下整個行業面臨的普遍壓力。房企發行的大多是公司債。公司債券是債券融資的一種，是公司依照法定程序發行、約定在一定期限還本付息的債券。
往前回溯，2015年開始，公司債新規執行後地產債快速擴容，連續兩年發行量劇增，但2016年底金融去槓桿持續推進，嚴監管下房企融資明顯縮緊，然而2015年、2016年大規模發行的地產債將在2018年、2019年進入回售期，內部經營現金流回落，疊加外部融資不暢，房企償債壓力凸顯。
根據Wind統計，自2018年初截至6月1日，共有333只債券推遲或發行失敗，共計2034.80億元。僅4、5兩個月，就有159只債券推遲或發行失敗，涉及金額924.80億元，佔比近一半，達到47.75%；其中5月有65只債券推遲或發行失敗，涉及金額411.00億元，佔比19.52%。
不難看出，在如此堅決地針對金融去槓桿的強壓下，房企以前借新還舊的路子基本被堵死。
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