近來，土耳其里拉劇烈波動，2018年以來里拉已下跌近30%（圖1），特別是8月後在特朗普政府懲罰性關稅觸發下，里拉劇烈貶值，月內跌超20%。
目前里拉兌人民幣的匯率在1.0029，上個月匯率最低點在1.4518，一個月左右匯率就上漲了約45%。也就是說，如果上個月需要人民幣3萬元左右才能購買一個奢侈品包包，這個月花2萬元左右即可拿下。
土耳其房價5年上漲93.1%
自2003年總統埃爾多安上臺後，土耳其經濟維持了較長時間的高增長，並在2008年金融過後經濟仍保持高速增長。
房地產是土耳其的支柱產業，佔國內生產總值的9%左右。在過去幾年裡，土耳其的房價一路高歌猛進，數次登上萊坊全球房價指數的前六名，2015-16年前七個季度甚至蟬聯第一，全年漲幅平均在18%。最高的一次，土耳其房價一年上漲了18.9%。現在伊斯坦布爾的平均房價約在1.5萬人民幣/平方米，而最貴區域的房價要到3.5萬人民幣/平方米起。
過去五年，土耳其房價指數從2013年5月份的136.73升至2018年5月份的264.02，累計上漲了93.1%。2011年至2015年，土耳其房價加速上漲，同比增速最高達到19.03%。此後，雖然增速放緩，但至今仍超過10%。
目前，在經濟保持緩慢上漲的時候，土耳其房地產價格指數卻一再迎來大爆發。它從2008年不到2000億的總量，一直漲到了如今的1.2萬億，10年間上漲了6倍還多。
土耳其匯率沒保住，房價保住了嗎？
房地產是土耳其的支柱產業，自1998年以來，土耳其房地產業基本呈現連年穩步增長態勢，長期佔國內生產總值的9%左右。近年來，推動土耳其國內住宅市場不斷髮展的主要因素可歸結為：國內經濟形勢驅動、人口的不斷增長、持續的城市化進程和政府的政策拉動。
作為一個高度穩定的投資選項，土耳其的房地產投資始終深受中低收入階層的喜愛。近年來土耳其國內通貨膨脹率高居不下，實際利率也持續走低，居民儲蓄率低迷，在此背景下，土耳其民眾更是將房地產投資視作最保值的投資首選之一。
然而誰也沒有料到，在匯率閃崩後，房地產市場開始面臨著雙重壓力，一方面里拉貶值、央行加息，基準利率就加到了17.75%，開發商還貸壓力倍增。而面對這麼高的利率，誰願意去買房呢？
土耳其安卡拉房地產商稱，一年以來，我們經歷了公投、選舉和國家緊急狀態，這一年我們一套房子也沒賣出去。不幸的是，房地產市場進入了蕭條期。儘管降價了，但是我們還是賣不出房子。不只是我們賣不出房子，其他許多公司也遭遇了同樣的問題。
物價上漲，解決生活用品是首要問題，對房產的需求降低，房地產銷售冷清。即便開發商降價、政府減息，購買者仍然寥寥無幾。現在安卡拉的房地產項目大都已經停工。
在過去的兩個月裡，土耳其的房價平均已經下降30%。今年以來，房價已經降了近60%。
一套房便宜6萬美元吸引海外炒房者
為了吸引國外投資者，2017年1月土耳其政府出臺了一個在土耳其買房即可以獲得土耳其國籍的新政策。新的法律條文是在土耳其購買價值至少100萬美元的房產的外國人可獲得土耳其的公民權。
今年來美元兌土耳其里拉漲超50%，意味著一套價值60萬里拉的房屋，在年初外國投資者需支付近16萬美元才能購買，現在只需約10萬美元。
於是海外的炒房團開始蜂擁而至，爭搶土耳其房地產，土耳其統計局數據顯示，今年來，土耳其房地產對外國人的房屋銷量同比上升，7月同比漲幅最大，增長了65.6%。
其中，外國人在土耳其購置房產首選伊斯坦布爾，銷量排名第一，共售出956套。伊拉克公民7月在土耳其購買了584套房屋，其次是伊朗321套，沙特阿拉伯211套，俄羅斯173套，科威特171套，排名前幾位的沒看見中國炒房團的影子。
分析認為，土耳其里拉的貶值使得購買房產對外國人更加有利。另外，與其他國家的市場相比，土耳其的房價仍然處於較低水平。
他山之石可以攻玉，土耳其匯率暴跌對房價產生的影響，值得我們引以為戒。
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