这是AI君的第231篇原创文章，觉得有用可以转发到购房群，捎给更多迷茫的购房人。
西安新房打折？
二手房业主直降20万卖房？
8月西安土地现流拍？
西安楼市，你到底怎么了？
别急，我有干货。
西安新房首现打折
热了8个月的楼市，首现打折盘。
昨日西安阳光城壹号上林悦打出销售海报——开盘前诚意登记97折，开盘当日认购98折。怕将是西安首先一个低于备案价价格销售的项目。
为什么打折？
让我们来看事件始末。
阳光城壹号位于世纪大道沿线，虽距离地铁1号线沿线的森林公园站还有一段距离，但位于炙手可热的沣东新城，又具有不限购优势，所以价格一路上行，从2017年8月的9000元/平直到6月9日的13000元/平（2017年7月该盘曾比恒大都市广场价格都高，因为恒大都市广场限购）。
而这一次，2018年8月21日，西咸新区遵循西安主城区备案制度，首批备案价公布，上林赋苑（阳光城壹号高层），共652套房源，为精装，整体均价13000元/㎡。
这与上文提到的，项目上批6月开盘的1#3#和5#1000套房源均价持平，并未有大幅上涨。而且上批1000套房源，当日去化率59.3%，虽在同月开盘的西咸新区4个项目中去化率最低，但截至8月除去115平少量房源已去化完毕，并无多少库存压力。但为何要打折？
原来就某官方平台400数据显示，阳光城壹号6月来电量350，7月来电量130，8月来电量仅有63。
每个月的下滑在50%以上，热度出现了稳步下滑。此外对于开发商来讲，除去客户量减少的主要问题外，还要面临其他挑战。
1、资金压力，临近年底，开发商资金压力要求去化速度；
2、内部考核压力，部分开发商对业绩的考核无视市场因素，导致9月目标与6月持平，销售压力大；
3、竞争压力，阳光城虽然周边绿城留香园和中南湖畔堤推售暂无消息，但在客源整体下降下，秦汉新城的启迪佳莲未来科技城和万科理想城的入市也会给项目造成压力。
因此也许面对市场及时调整策略，果断折扣蓄客也在情理之中。
此外意向登记也像楼盘大考，不只阳光城“急流勇退”，位于国际港务区的华南城则面临交白卷的窘境。8月24日登记，922套房源实际通过报名仅1个，这也与其位置较偏且产品是公寓与很大关系。
西安土地市场8月流拍？
（1）全国土拍市场熄火
在说西安土拍之前，我们先来看看全国土拍市场。全国土拍市场最近有点吓人。
8月10日，太原出现了史诗级大流拍，黄金地段8块地原本估价130亿，结果1分钱没收到。
据中原地产统计，2018年前7个月，全国土地流拍数量高达796宗，其中一线城市流拍13宗，二线城市流拍154宗，三四线城市合计流拍629宗，不仅远高于去年同期，还创下近年流拍数量新高。上海内环土地流拍被称为“活久见”。
究其原因，开发商资金链紧张，对未来市场预期不看好，加上各种限售，监管，更削弱了利润。原本还能在装修上做点文章，现在部分城市例如南昌更是出台了装修限价，最高不能超过3000元/平。房地产不再是暴利行业，开发商重新适应也需要时间和空间。
（2）西安土拍流拍？
这个8月，西安也出现了一宗流拍但就有些人看来，比较像自己作的。
8月6日，BQ2-4-54号宗地位于灞河新区纺渭路以西、灞瑞二路以北、西临高速以南、高科绿水东城以东，净用地面积71719.83平方米（折合107.58亩，不含代征路16.61亩、代征绿地28.99亩），用地性质为商服用地，容积率不大于2.5，建筑密度不大于55%，绿地率不小于20%。土地使用年期为40年。最终因报名人数不够流拍。
原因是1、建设购物中心，必须自持14万平米以上，不能拆分销售。2、必须24个月内建成并满铺开业，3、还必须在纺渭路上修建一长约50米的过街人行天桥。
引用媒体人徐三刀的分析，先不说建天桥的成本，周边并无可支持商业运营的客群，就24个月满铺是超越万达运营能力的高难任务，且不能拆分销售就掐灭了开发商的利益点……
只能说土地没有价值，可能灞河新区高估了自己。
西安二手房降温？
西安二手房倒挂新房已是事实，在5月时AI君也写过二手房3个月涨30万的案例。但最近西安的二手房市场降温速度似乎比新房还快。但降温却并非降价，而是成交。
数据监测显示，西安二手房呈现量跌价涨，即成交环比下跌，但价格依旧稳定。西安二手房进入博弈期。虽然买家不急，卖家也不急。有少部分房源开始抛售。
下图中的金泰假日花城刚好AI君比较熟，就在西安高新西万路口，还带陕师大学校，朋友今年5月给我朋友报价在2.2万，前一阵报价在2万。
数说西安市场
西安新房打折了，土地流拍了，二手房降价了？
有人说西安楼市“凉凉”了。
但AI君觉得还是要再来看数据，才能有比较客观的认识。
先看库存：就克而瑞数据统计，首先西安库存量从2016年12月的13.3个月下降到2018年6月的5.7个月。
再看需求：624新政公示之后，西安首批被套牢的购房者家庭约40106个，而7月8月西安仅放出了17428套房源，在这些房源已被消耗完的条件下，差不多至少还有3万购房需求。
所以从数据来看，西安市场依旧供小于求，只是局部地区有“降雨”。
最后看土拍情况，开发商对西安市场的预期其实依旧高涨，以下仅为2018年7月-8月的拿地情况，只能用热炸了来形容。
2018年8月14日，西安荣广盛业房地产开发有限公司通过拍卖方式取得3宗商住用地。最高楼面地价达到5810元/平。
2018年8月8日，绿地集团西咸新区源北置业有限公司通过挂牌方式底价取得3宗商住用地，其中：地块一商住161.8605亩，地块二住宅160.616亩，地块三商业62.658亩。最高楼面地价1515元/平。
2018年8月3日，当代布局沣东新城红光路101.414亩住宅用地，楼面地价2266元/平米。
2018年7月18日，招商拍得沣西新城文教园68.834亩住宅用地，楼面地价：6240元/平米。
2018年7月18日，西安沣东城建开发有限公司通过公开拍卖的方式拍得沣西新城文教园110.762亩住宅用地。楼面地价：6402元/平米。
2018年7月17日，蓝光7.86亿元拍得临潼148.739亩商住用地，楼面地价：2815元/平米
2018年7月17日西安立丰拍得临潼154.723亩商住用地，楼面地价：974元/平米
2018年7月17日陕西辰宇实业有限公司通过公开拍卖的方式拍得灞桥51.048亩商业用地，楼面地价2849元/平米。
2018年7月12日，绿地6.6亿摘杨凌724亩商住用地（其中商业212亩，住宅512亩），总成交价66464万元/亩，平均91.8万元/亩。
2018年7月6日，龙湖超10亿摘城北经开开元路西侧、凤城七路南侧，市政府旁商住，楼面地价最高2529元/平米
2018年7月4日，雅荷地产入驻经开共计75.943亩，成交总价52785万元，折算楼面地价为3595元/平米。
2018年7月3日，陕西嘉园置业有限公司拍得4宗共计118亩住宅用地平均楼面价3000，西安龙发实业有限公司拍得2宗共计174亩住宅用地，楼面价2300元/平。
AI君有话说
总的来看：
第一，西安楼市在供需上依旧供小于求，整体热度犹在，只是两极分化。周边依靠外溢的区域，如沣西、临潼等对市场变化最为敏感，一旦出现下行倾向则反映最为强烈，所以当购房者更为理性，这部分楼盘可能就会出现客户量不足，以价换量的情况，这也就是常说的为什么周边区域不如主城区保值。此外西安市场依旧以住宅为主，公寓去化难（华南城）。
第二，受新房购房者心态影响，西安二手房市场有部分房源可以捡漏，但价格短期内不会出现下滑。
第三，西安土地市场火热，房企预期好，积极备地，价格和去化率在18年双双上行且土地资源丰富的西咸新区、临潼、高陵为热点扩张地块，所以2019年这些区域将是楼市主要发力点。
最后，很多人问AI君西安楼市会不会凉的问题 ，AI君简单粗暴的从目前西安的需求量来看，2017年到2018年6月，1年半的疯狂势必会提前消耗掉西安刚需购买力。按照6月份首批房源锁定的数据预估，西安的购房需求就在5-6万，而截至8月底，还剩3万左右。剩下的4个月，就按照一个月8000的住宅去化，也将在年底消耗完毕。
所以对于西安楼市来讲，现在说凉凉，为时过早，但明年的市场能否撑起新区的购买力，这巨大的压力……怕就要压在落户上了。
閱讀更多 西安樓市AI 的文章
