這是AI君的第231篇原創文章，覺得有用可以轉發到購房群，捎給更多迷茫的購房人。
西安新房打折？
二手房業主直降20萬賣房？
8月西安土地現流拍？
西安樓市，你到底怎麼了？
別急，我有乾貨。
西安新房首現打折
熱了8個月的樓市，首現打折盤。
昨日西安陽光城壹號上林悅打出銷售海報——開盤前誠意登記97折，開盤當日認購98折。怕將是西安首先一個低於備案價價格銷售的項目。
為什麼打折？
讓我們來看事件始末。
陽光城壹號位於世紀大道沿線，雖距離地鐵1號線沿線的森林公園站還有一段距離，但位於炙手可熱的灃東新城，又具有不限購優勢，所以價格一路上行，從2017年8月的9000元/平直到6月9日的13000元/平（2017年7月該盤曾比恆大都市廣場價格都高，因為恆大都市廣場限購）。
而這一次，2018年8月21日，西鹹新區遵循西安主城區備案制度，首批備案價公佈，上林賦苑（陽光城壹號高層），共652套房源，為精裝，整體均價13000元/㎡。
這與上文提到的，項目上批6月開盤的1#3#和5#1000套房源均價持平，並未有大幅上漲。而且上批1000套房源，當日去化率59.3%，雖在同月開盤的西鹹新區4個項目中去化率最低，但截至8月除去115平少量房源已去化完畢，並無多少庫存壓力。但為何要打折？
原來就某官方平臺400數據顯示，陽光城壹號6月來電量350，7月來電量130，8月來電量僅有63。
每個月的下滑在50%以上，熱度出現了穩步下滑。此外對於開發商來講，除去客戶量減少的主要問題外，還要面臨其他挑戰。
1、資金壓力，臨近年底，開發商資金壓力要求去化速度；
2、內部考核壓力，部分開發商對業績的考核無視市場因素，導致9月目標與6月持平，銷售壓力大；
3、競爭壓力，陽光城雖然周邊綠城留香園和中南湖畔堤推售暫無消息，但在客源整體下降下，秦漢新城的啟迪佳蓮未來科技城和萬科理想城的入市也會給項目造成壓力。
因此也許面對市場及時調整策略，果斷折扣蓄客也在情理之中。
此外意向登記也像樓盤大考，不只陽光城“急流勇退”，位於國際港務區的華南城則面臨交白卷的窘境。8月24日登記，922套房源實際通過報名僅1個，這也與其位置較偏且產品是公寓與很大關係。
西安土地市場8月流拍？
（1）全國土拍市場熄火
在說西安土拍之前，我們先來看看全國土拍市場。全國土拍市場最近有點嚇人。
8月10日，太原出現了史詩級大流拍，黃金地段8塊地原本估價130億，結果1分錢沒收到。
據中原地產統計，2018年前7個月，全國土地流拍數量高達796宗，其中一線城市流拍13宗，二線城市流拍154宗，三四線城市合計流拍629宗，不僅遠高於去年同期，還創下近年流拍數量新高。上海內環土地流拍被稱為“活久見”。
究其原因，開發商資金鍊緊張，對未來市場預期不看好，加上各種限售，監管，更削弱了利潤。原本還能在裝修上做點文章，現在部分城市例如南昌更是出臺了裝修限價，最高不能超過3000元/平。房地產不再是暴利行業，開發商重新適應也需要時間和空間。
（2）西安土拍流拍？
這個8月，西安也出現了一宗流拍但就有些人看來，比較像自己作的。
8月6日，BQ2-4-54號宗地位於灞河新區紡渭路以西、灞瑞二路以北、西臨高速以南、高科綠水東城以東，淨用地面積71719.83平方米（摺合107.58畝，不含代徵路16.61畝、代徵綠地28.99畝），用地性質為商服用地，容積率不大於2.5，建築密度不大於55%，綠地率不小於20%。土地使用年期為40年。最終因報名人數不夠流拍。
原因是1、建設購物中心，必須自持14萬平米以上，不能拆分銷售。2、必須24個月內建成並滿鋪開業，3、還必須在紡渭路上修建一長約50米的過街人行天橋。
引用媒體人徐三刀的分析，先不說建天橋的成本，周邊並無可支持商業運營的客群，就24個月滿鋪是超越萬達運營能力的高難任務，且不能拆分銷售就掐滅了開發商的利益點……
只能說土地沒有價值，可能灞河新區高估了自己。
西安二手房降溫？
西安二手房倒掛新房已是事實，在5月時AI君也寫過二手房3個月漲30萬的案例。但最近西安的二手房市場降溫速度似乎比新房還快。但降溫卻並非降價，而是成交。
數據監測顯示，西安二手房呈現量跌價漲，即成交環比下跌，但價格依舊穩定。西安二手房進入博弈期。雖然買家不急，賣家也不急。有少部分房源開始拋售。
下圖中的金泰假日花城剛好AI君比較熟，就在西安高新西萬路口，還帶陝師大學校，朋友今年5月給我朋友報價在2.2萬，前一陣報價在2萬。
數說西安市場
西安新房打折了，土地流拍了，二手房降價了？
有人說西安樓市“涼涼”了。
但AI君覺得還是要再來看數據，才能有比較客觀的認識。
先看庫存：就克而瑞數據統計，首先西安庫存量從2016年12月的13.3個月下降到2018年6月的5.7個月。
再看需求：624新政公示之後，西安首批被套牢的購房者家庭約40106個，而7月8月西安僅放出了17428套房源，在這些房源已被消耗完的條件下，差不多至少還有3萬購房需求。
所以從數據來看，西安市場依舊供小於求，只是局部地區有“降雨”。
最後看土拍情況，開發商對西安市場的預期其實依舊高漲，以下僅為2018年7月-8月的拿地情況，只能用熱炸了來形容。
2018年8月14日，西安榮廣盛業房地產開發有限公司通過拍賣方式取得3宗商住用地。最高樓面地價達到5810元/平。
2018年8月8日，綠地集團西鹹新區源北置業有限公司通過掛牌方式底價取得3宗商住用地，其中：地塊一商住161.8605畝，地塊二住宅160.616畝，地塊三商業62.658畝。最高樓面地價1515元/平。
2018年8月3日，當代佈局灃東新城紅光路101.414畝住宅用地，樓面地價2266元/平米。
2018年7月18日，招商拍得灃西新城文教園68.834畝住宅用地，樓面地價：6240元/平米。
2018年7月18日，西安灃東城建開發有限公司通過公開拍賣的方式拍得灃西新城文教園110.762畝住宅用地。樓面地價：6402元/平米。
2018年7月17日，藍光7.86億元拍得臨潼148.739畝商住用地，樓面地價：2815元/平米
2018年7月17日西安立豐拍得臨潼154.723畝商住用地，樓面地價：974元/平米
2018年7月17日陝西辰宇實業有限公司通過公開拍賣的方式拍得灞橋51.048畝商業用地，樓面地價2849元/平米。
2018年7月12日，綠地6.6億摘楊凌724畝商住用地（其中商業212畝，住宅512畝），總成交價66464萬元/畝，平均91.8萬元/畝。
2018年7月6日，龍湖超10億摘城北經開開元路西側、鳳城七路南側，市政府旁商住，樓面地價最高2529元/平米
2018年7月4日，雅荷地產入駐經開共計75.943畝，成交總價52785萬元，折算樓面地價為3595元/平米。
2018年7月3日，陝西嘉園置業有限公司拍得4宗共計118畝住宅用地平均樓面價3000，西安龍發實業有限公司拍得2宗共計174畝住宅用地，樓面價2300元/平。
AI君有話說
總的來看：
第一，西安樓市在供需上依舊供小於求，整體熱度猶在，只是兩極分化。周邊依靠外溢的區域，如灃西、臨潼等對市場變化最為敏感，一旦出現下行傾向則反映最為強烈，所以當購房者更為理性，這部分樓盤可能就會出現客戶量不足，以價換量的情況，這也就是常說的為什麼周邊區域不如主城區保值。此外西安市場依舊以住宅為主，公寓去化難（華南城）。
第二，受新房購房者心態影響，西安二手房市場有部分房源可以撿漏，但價格短期內不會出現下滑。
第三，西安土地市場火熱，房企預期好，積極備地，價格和去化率在18年雙雙上行且土地資源豐富的西鹹新區、臨潼、高陵為熱點擴張地塊，所以2019年這些區域將是樓市主要發力點。
最後，很多人問AI君西安樓市會不會涼的問題 ，AI君簡單粗暴的從目前西安的需求量來看，2017年到2018年6月，1年半的瘋狂勢必會提前消耗掉西安剛需購買力。按照6月份首批房源鎖定的數據預估，西安的購房需求就在5-6萬，而截至8月底，還剩3萬左右。剩下的4個月，就按照一個月8000的住宅去化，也將在年底消耗完畢。
所以對於西安樓市來講，現在說涼涼，為時過早，但明年的市場能否撐起新區的購買力，這巨大的壓力……怕就要壓在落戶上了。
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