破房子也有春天
最近的新聞裡，頻頻出現破房賣出高價的消息，聚光燈突然轉到這麼一群人身上：他們通過投資破房子，獲得了進入熱門市場的最低門檻。
這套位於Waterloo的房產，翻新前與翻新後的售價相差100萬。
這套2015年出售的排屋，在經歷了兩年的翻新工程後，增值85%。
這種麻雀變鳳凰的遊戲很容易讓人躍躍欲試，然而對於普通人來說，買下一棟“垃圾”級別的房產來改造翻新，要面對的巨大工程與挑戰，足以衝抵一切價格優勢。
那些隱藏在斑駁油漆下的結構性問題，破碎的天花板，腐爛的地板，一旦發現就不能留下。而那些受遺產限制保護的物業，也不可能拆除重建。
但為什麼還是有很多人對於破舊的房屋感興趣？
答案顯而易見，如果你被某一地區的生活氛圍和房屋特色所吸引，但又承受不起當地價格，除非你選擇破房子，否則絕對買不起。
當你強調個性化的時候，就會意識到老房子比新房子更富有個性。
Surry Hills的房產中介表示，目前對於破房子的需求比翻新房要多得多。“對於很多人來說 - 如果他們必須要花一大筆錢買一個房子 - 他們寧願自己動手”。
所以這些人的算盤是：
費用：購買破房 ＋ 翻新 ＜ 當地直接購買
Bonus：完全自己喜歡的風格
購買破房子之前需要了解什麼？
最最重要的第一步，是確定所有可能的工程範圍，這直接影響最終成本。除了房屋結構，管道、電路，還包括地基、院子裡的樹樁和白蟻。
這些隱藏的問題最終會變成不斷超出預算上限的成本，把整個翻新工程拖進一個無底洞。
專業的建築檢查
聘用建築商來估算翻新成本
如果涉及到遺產保護限制，事先與當地市政府的發展計劃專員討論翻新可行性
但是資金問題是一個大麻煩
如果你購買現成的房屋，房價的一大部分是可以通過貸款來解決。但是翻新就不一樣了，因為舊房屋一般被認為是高風險抵押物，從而很難獲得抵押貸款。
因為如果借款人拖欠還款，放貸機構就會收回並轉售抵押物，而如果這個時候房產是處於翻新待重建的階段，不適宜居住，這對於放貸機構回收資金就造成了困難。
所以如果在購買時房產已經處於不適合居住的狀態，就像上述所說的垃圾房，大多數放貸機構會要求買家申請建築貸款。
他們還會要求查看借款人的建築合同、建造商的工程與付款時間表以及一些其他的文件，並且分階段向借款人放款，每筆付款都取決於項目達到一定階段。
這裡可能會有一個陷阱，建築工程的進度往往與資金花費的進度不匹配，因此在借款人評估工程進度時可能會出現時間差，後果嚴重是可能會導致資金扣留並停止施工。
而且，借款人如果是業主的話，獲得建築貸款的難度比擁有持照建築商要大得多。大多數銀行只會出借最多60％的土地價值和建築成本。
需要提醒的是，絕大多數借貸機構都不會在項目開工後再批准貸款，或接受尚未完成的房屋作為抵押物。
總而言之，儘量全面地做預算，在貸款批准之前不要開始建設。
理性面對購買破房子的風險
目前有一種可笑的局面，明明人們是為了降低成本而選擇購買破房子，但由於破房翻新帶來的客觀利潤，現在市場上的破房子反而受到了極大的關注，買家想撿個大便宜暫時是不太可能的了。
但如果購買價格高於房子目前的價值，那就很難獲得貸款，或者必須要多支付一筆抵押貸款保險。
自己翻新一套垃圾房，對於沒有實際建築經驗的普通買家來說，是一項困難而且昂貴的事情。可是如果僱傭開發商來做，對於開發商來說還不夠有利可圖。
那些不夠有經驗的買家，很可能最終陷入一種被動的局面：你花並不便宜的價格買了一個破房子，然後才發現幾乎很難找到合適的人幫你做，最終不得不大幅提高你的預算。
最後提示：
如果是以盈利而非自住為目的，在一個走勢平穩的房地產市場上做破房翻新，失望的幾率比較大。但是在一個房價加速上漲的市場裡，這種幾率就會降到最低，因為就算不花力氣去改善房產狀況，也可以從土地價值上漲中受益。
附帶目前在售的一套位於內城區的兩層排屋垃圾房，叫價100萬，感興趣的讀者可以來練練手（在文章下方點贊並留言可獲取該地址）。
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