當前樓市的焦點，是房租大漲。
上圖是今天“21世紀經濟報道”刊發的一份“主要城市租金狀況”，可以看出租金大漲的城市不少，“風暴眼”裡的北京並不是漲幅最大的。
與此同時，一個段子在朋友圈流傳——一位要求“漲房租”的房東對租戶說：我如果拿買這套房子的錢去做銀行理財，每個月收入至少一萬六千塊，租給你才六千塊，相當於每個月補貼你了一萬塊，懂不懂！
情況真是這樣嗎？
不妨算筆賬。
在北上深的中心城區，配套稍微好點的90平米住宅，大概售價在1000萬左右。1000萬如果去買銀行理財，目前中小銀行有接近5%的年收益。
上圖是“MS銀行”APP上的截屏，4.85%年收益的產品比比皆是。即便按照4.85%，1000萬元每年理財收益也有48.5萬元，相當於每月4萬元。90平米的房子完成裝修，再配齊傢俱家電，一般來說能租到1.5萬元左右，想超過2萬元就有一定難度了。
1.5萬元的租金，跟每月4萬元的理財收入也是沒有辦法比的，中間差價是2.5萬元。這還沒有計算裝修、傢俱家電的費用。
或許人會說：你這種算法相當於全款購房，不科學。
那麼我們按照貸款方式計算一下。
能出租的一般不是首套房，至少是第二套房。在一線城市，或者強二線城市，二套房首付動輒要7成，最低也要5成。1000萬的7成是700萬，5成是500萬。即便不算銀行利息，這些錢做銀行理財，月收入也在2萬元到2.8萬元。相對於1.5萬元的租金，看起來仍然是“補貼了租戶”。
即便如此，大家仍然打破了頭要去買房子，爭著去做“補貼租戶”的賠本買賣，這是為了什麼？
其實說到底，大家根本不看重租金收入，看重的是房子本身的升值、保值。有些人甚至讓房子空著，還要買更多的房子。
所以，當有人拿理財來跟你計算買房子劃不划算的時候，你根本不需要跟這些人理論。凡是通過這種方式給你算賬的人，要麼是特別聰明的股市天才，要麼是一個徹頭徹尾的糊塗蛋。而且，99%屬於後者。
北師大金融研究中心主任鍾偉曾提出過一個概念：過去這些年，中國大中城市的房價基本上“每6年翻番”，未來仍將如此。
我曾寫過一篇文章，從廣義貨幣M2增速角度解釋了這個問題。結果發現絕大多數時候，每6年的廣義貨幣M2都會翻倍，有時候還遠遠不止。在貨幣超發的推動下，大城市房價也會翻倍。最近四年多，M2增速放慢了，距離翻倍看起來比較遙遠，但房價又翻了一倍。究其原因，是去庫存中使用了“PSL+貨幣棚改”的方式——一方面增加貨幣，一方面減少房子，最終引發了房地產的大牛市。
如果你只做銀行理財，每年5%的收益，即便按照複利計算，1000萬也只能在6年後變成1340萬。如果做信託，按照每年9%計算收益，1000萬也只能變成1677萬元。銀行理財風險非常小，但信託風險就大很多。只要6年中遇到一次違約，你就可能血本無歸。
而房子，只要買對了城市、買對了區域，風險是非常小的。
換句話說，你買對了房子，資產升值是在睡夢中實現的，你不用擔驚受怕。但投資金融產品，隨時需要枕戈待旦，只能每次正確，不能錯一次。錯一次，就可能全砸裡面。
所以，對於賣了房子做理財，把理財收益看做“真實收益”的人，我有一個比喻：你的“收益”其實是假的，你用理財“收益”來花天酒地，相當於割自己大腿上的肉吃燒烤。
原因很簡單：你的本金每年都在貶值。5%的銀行收益，根本跑不贏真實通脹，距離8.5%左右的M2增速差距更是非常明顯。
想想看，35年前“萬元戶”絕對是富裕家庭，如果從那時一個擁有2萬元家產的家庭開始做銀行理財、不事生產，最初的日子一定非常好過，因為當時普通家庭年收入就是幾百塊錢而已。30多年後的今天，你的本金還是2萬元，還能幹點什麼？
因此，在大城市擁有第二套、第三套房子的家庭，當你出租房屋的時候，你看起來的確在補貼租戶。但另一方面，你獲得了長期抗通脹的能力，你的不動產會不知不覺中不斷上漲，租金收入還可以看成是你的“意外收入”，是房價上漲之外的“額外獎賞”。
或許有讀者會說：你不能拿以前的經驗來套將來，中國樓市真的是變了。這種遊戲玩不下去了。那麼我給你看一下近期天津、成都、東莞、珠海發行的“土地儲備專項地方債”信息披露文件裡，對未來地價的預測（這些預測都發生在7天之內）：
上圖是天津的預測，每年至少上漲5%。根據是“過去三年GDP增速平均值”，或者“未來一年GDP增速預測”兩者中的低值。
上圖是成都的預測，地價每年上漲幅度是“GDP增幅的0.9倍”。
上圖是東莞對於具體項目的估算，徵地投入資金46億元，未來賣地收入大概是284億元到300億元左右。
上圖是珠海對具體項目的估算，徵地投入資金是45億元，未來賣地收入大概是157億到167億左右。
就是這樣，自己看看吧。
對了，8月21日下午新上任的央行副行長朱鶴新在一場新聞發佈會上，透露了一個重要數據。在央行定向降準，努力降低融資成本的情況下， 7月份全國新發放的單戶授信500萬元及以下小微企業貸款利率的平均水平為6.41%，比上年末下降0.14個百分點。
而根據“二季度央行貨幣政策執行報告”，6 月份“非金融企業及其他部門”貸款加權平均利率為 5.97%，6月份個人住房加權平均利率為 5.60%。
看懂了嗎？房貸一般是5年或者以上期限的，反而利率最低，利率是5.6%。
普通企業貸款（多是1年到2年左右的）是5.97%；
小微企業貸款（多是1年到2年左右的）利率是6.41%。
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