作者/ W先生 樓市參考
8月21日，碧桂園發佈了半年報。隨後，“碧桂園”官方微信公眾號推送了
《行穩致遠——楊國強致投資者的一封信》。引起外界關注的是，借半年財報披露之際，創始人楊國強用一封信的形式，通過個人感悟+財報解讀，再次向外界傳達碧桂園的誠意。上半場，幾項關鍵數據亮眼
據碧桂園財報披露，今年上半年，碧桂園共實現合同銷售金額約人民幣4124.9億元，同比增長42.8%；合同銷售面積約4389萬平方米，同比增長36.1%；實現收入約人民幣1318.9億元，同比增長69.7%。
具體幾項數據解讀如下：
1.盈利水平增強
今年上半年，碧桂園實現毛利約人民幣349.7億元，同比增長104.6%；淨利潤約人民幣163.2億元，同比增長94.9%。這要歸功於碧桂園SSGF工業化建造體系的健全，以及團隊運營管理能力的顯著提升，使得集團整體盈利水平進一步增強。
2.債務風險改善
財報披露，目前碧桂園可動用現金餘額約人民幣2099.1億元，另有約人民幣2813.9億元銀行存款。據此判斷，碧桂園不差錢，其賬面現金能覆蓋公司短期有息負債，也有足夠的現金流量保障企業經營過程中短期負債的償還。
3.高分紅回饋股東
財報披露，本公司股東應占利潤約人民幣129.4億元，同比增長72.5%；本公司股東應占核心淨利潤約人民幣129.5億元，同比增長80.2%。此外，期內，碧桂園基本每股盈利為人民幣60.03分，同比增長71.8%。
值得一提的是，上半年碧桂園02007.HK曾一路飄紅，受近期內外因素影響，才出現波動，下半年碧桂園02007.HK的表現筆者看好。
4.財務風險可控
另據碧桂園CFO伍碧君近期表示，公司淨負債率基本維持在50％，上半年雖有所提高，但遠低於同行業平均水平；再結合2016、2017以及2018上半年淨經營性現金流持續為正，基本可判斷出，目前碧桂園財務風險可控，相對安全。
上半場，碧桂園表現雖有點瑕疵，可通過上述數據分析，其交出的答卷還算完美。但是，目前房地產形勢依舊不容樂觀，整體行業資金緊繃、部分城市房價見頂、各地調控加碼不斷……如何打好下半場，對於碧桂園乃至整個房地產業來說，都是難題。
目前，“三四線之王”碧桂園，面對市場與政策的不確定性，在戰略層面已經開始調整。
放慢腳步，認清邊界
據財報披露，碧桂園業務目前已經遍佈中國內地30個省，261個市，1051個縣/鎮，由此，足見深耕“三四五線”是碧桂園此前的核心戰略。但是，這個曾宣佈在城市佈局中逐步下沉，甚至進入部分鎮級市場的碧桂園，在登上房企銷售額榜首後，正在改變擴張策略，開始選擇性戰略收縮。
選擇佈局，降低戰略風險
隨著全國範圍內的房價高企，三四線市場部分地區已階段性見頂，加之國開行收緊棚改審批，三四線市場已開始分化。
以目前三四線城市展現出的特點來看，棚改型為主的山東、湖南等地，此時已不適合大舉進入；京滬深這類人口外溢型城市尚具價值；中西部是未來城鎮化的重要區域，也具潛力。
而結合筆者調查，以今年上半年碧桂園的拿地情況來看，花掉的花費884億元中，長三角佔34.8%，中西部區域佔29.5%。碧桂園上半年早已察覺此危機，正好避開了部分危險區域。
提升利潤率，降低財務風險
在筆者看來，除了在部分三四線城市戰略性撤退外，還體現在撤出一些不能做“操盤”的合作開發項目。
合作開發，顧名思義，開發商不止碧桂園一家。在目前諸多不確定性因素下，一些無法匹配碧桂園開發體系，與自身開發流程不兼容的項目，目前都已開始退出。這種退出行為，正是為了保證現金流。而在現金流乃至防範財務風險面前，碧桂園選擇提升利潤率，降低財務風險。
可以預見，接下來，碧桂園在土地儲備與項目開發中，將會有選擇性地拓展市場，以降低自身風險。而在各大房企努力回籠資金，甚至變賣資產以保證現金充裕時，碧桂園的戰略調整，無疑為廣大投資者吃了一顆定心丸。
下半場，機遇與挑戰並存
碧桂園跑贏了上半場，業績驕人。但面對國內外的複雜形勢與不利的市場環境，這對於一家業績逼近萬億的房企來說，下半場的機遇與挑戰才剛剛開始。
挑戰：讓規模更有質量
筆者認為，對碧桂園最大的挑戰，還是人心。
財報中，除了公佈相關業績數據外，碧桂園也對過去兩個月內的安全事故作出了道歉及反省。據財報表示：一系列安全事故是集團對安全的重視程度不夠，目前正在重新審視管理系統，寧可放慢發展速度，追根溯源地全面提升公司管理水平。
財報中亦作出了應對措施：1.成立安全生產委員會，楊國強任主任；2.嚴選施工合作方；3.加強對合作方的管理；4.強化安全生產的企業文化；5.引入第三方監管；6.完善惡劣天氣下的風控方案；7.增加技術創新投入。
難得的是，危機面前，楊國強狠下“刮骨療傷“的決心，輔之以這劑猛藥，力挽狂瀾，可謂給所有客戶、合作方、投資者一個交代。
機遇：股價將更具潛力
受整體大盤與收緊棚改審批這一大環境影響，以及資本市場對碧桂園此前安全事故的過度反應，近幾月，碧桂園02007.HK表現不佳。21日午後，受業績發佈影響，碧桂園02007.HK一路飄紅，暴漲7%。
不過，從長遠來看，眾多國外機構持續看好碧桂園。摩根士丹利、摩根大通與德銀依舊給予碧桂園買入評級。同時，德銀也認為，碧桂園02007.HK是擁有高增長、高股息收益率（5-10%）的藍籌股，在目前的大盤中，的確更具潛力，更具投資價值。
其實，筆者認為，機遇與挑戰面前，碧桂園關鍵還是做好自己，自己做的好，業主與股民自會用腳投票，樓市與股市中的表現自然不會差。
碧桂園·公園壹號
在恆大專心做新能源汽車、萬科努力運營城市之時，農民出生的楊國強依舊沒忘記自己的身份，在農業科研上聯手袁隆平助力鄉村振興，在農村扶貧上仍不遺餘力。但在筆者看來，碧桂園與萬科和恆大還有所不同，它的賽道目前還是房地產開發。碧桂園打贏了上半場，如今，擺在它面前的正是如何深耕細作，固本強基，將已有規模，做成有質量的規模。
有趣的是，在半年前的2017年業績發佈會上，碧桂園決定“2018年不設銷售目標。”有人說那是楊國強釋放出的懸念。
就是這期財報，碧桂園用數據說話，將眾人的視點引向做企業的本源上，做一個對得起投資人的企業，做一個蓋好房子的企業。這讓人想起來了碧桂園自己提出的口號，也是楊國強親自寫下的那句：“希望社會因我們的存在而變得更加美好”！
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