導讀：關於如何拆除違建的法律法規可謂極為混亂複雜，從中央到地方、從法律到規章規定均有很大出入。這一客觀情況的長期存在就導致了老百姓維權的困難，為行政機關強勢拆違提供了優越條件。正所謂“打蛇打七寸”，把握事物的主要矛盾最重要。那麼，違建認定處置領域的最大“命門”究竟在哪兒呢？在明律師想告訴你的是，你只需要理解並掌握下面這一條法規，就足夠了……
《行政強制法》第44條規定，對違法的建築物、構築物、設施等需要強制拆除的，應當由行政機關予以公告，限期當事人自行拆除。當事人在法定期限內不申請行政複議或者提起行政訴訟，又不拆除的，行政機關可以依法強制拆除。
直接以法律層級規範最普遍範圍內的違建拆除，這是該條的重要意義所在。那麼，這樣一個法條，廣大被徵收人和“違建”建造者該如何理解呢？它究竟透露出違建問題的哪些密碼呢？
密碼一：《土地管理法》規定的“違法用地”類違建不在該條調整範圍內
簡單地講，違法建築分為兩類：違法用地類和違反規劃類。而前述第44條最後強調“行政機關可以依法強制拆除”，即違建是以行政強拆而非人民法院裁定準許的司法強拆終了的，這就告訴我們要有意識地將此類違建與《土地管理法》所規定的違法用地類違建區別開來對待。
《土地管理法》第83條規定，依照本法規定，責令限期拆除在非法佔用的土地上新建的建築物和其他設施的……建設單位或者個人對責令限期拆除的行政處罰決定不服的，可以在接到責令限期拆除決定之日起15日內，向人民法院起訴；期滿不起訴又不自行拆除的，由作出處罰決定的機關依法申請人民法院強制執行，費用由違法者承擔。
從上述法條中不難看出，由自然資源部門針對“違法用地”類違建作出的“責令限期拆除決定”，需要經由申請法院強制執行的司法強拆途徑執行，行政機關無權直接強制拆除。故此，對於違法用地類違建，《行政強制法》第44條並不適用。
密碼二：救濟違反規劃類違建的關鍵，在於起訴“責令限期拆除決定”
第44條中的“當事人在法定期限內不申請行政複議或者提起行政訴訟，又不拆除的，行政機關可以依法強制拆除”，說明只要當事人針對有關違建拆除的行政決定提起了複議或者訴訟，就能暫緩行政強拆的步伐。實踐中，這一行政決定就是在拆違領域曝光率極高的“責令限期拆除決定”。被徵收人對此需要形成“條件反射”——只要見到這份文件，一定要在第一時間委託專業徵收維權律師，準備提起復議或者訴訟進行救濟所需的證據材料。一旦救濟期限經過，被徵收人的維權將會面臨較大的困難，合法的也可能因這樣一份文書而變成違法的，在面臨徵收時的補償利益受損恐將難以避免。而在拆違運動強力推動的地區，行政強拆將會在這份文書的救濟期限經過後很快到來。一旦“違建”房屋化為一堆瓦礫，後果將是被徵收人所難易承受的。
需要指出的是，實踐中違建認定的情形錯綜複雜，代理案件所需的專業度極高。被徵收人在選擇律師時一定要極為慎重。
密碼三：“需要強制拆除”應理解為“強制執行決定”作出
根據《行政強制法》的規定，拆除違建的程序為“行政決定作出並生效→書面催告→聽取陳述、申辯→作出強制執行決定→實施行政強拆”。據此，第44條規定的“需要強制拆除的”標準應理解為強制執行決定作出，因為在責令限期拆除階段，當事人是完全可以自行拆除房屋的，那麼就不涉及需要強制拆除的情形。也就是說，強制執行決定是拆違的必備法律文書。實踐中，許多地方拆除違建時這一文書根本不會出現，甚至連催告都沒有，而是在責令限期拆除決定作出後的三五天內直接動手拆除房屋，這無疑是嚴重的程序違法行為。
在明律師最後想提示大家的是，《行政強制法》《行政處罰法》《城鄉規劃法》3部法律在拆違領域的適用、理解仍是一個需要不斷探究解析的複雜課題，實踐中各地區的法院在判決中的適用選擇也是千差萬別，並不統一。廣大被徵收人要注重自己房屋在實體上的合法性，儘早積極辦理建設工程規劃許可證、房屋所有權證等重要的合法證照，以避免在面臨徵收拆遷時落入“以拆違促拆遷”窠臼，蒙受不必要的折騰和巨大利益損失的風險。
作者丨王小明 北京在明律師事務所
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