北京市住建委今天發佈了《關於加強限房價項目銷售管理的通知》，限價房的新政算是徹底落地了。住建委老是週末加班發佈政策，真是為了北京的房地產市場殫精竭慮，鞠躬盡瘁啊。
下面是解讀：
- 限價房的政策落地，表明此前在等待政策的限價房項目可以批量上市了 ，預計6月份會有大量新盤入市。目前已經有案名的限價房項目已經有22個了，文末會附上清單。
- 價格高於市場評估價85%的限價房項目，可以繼續做為商品房銷售；價格不高於市場評估價85%的限價房項目，則轉為共有產權房項目銷售。幾個熱門的項目都屬於高概率轉為共有產權房的項目，比如佑安府，海淀四道口地塊項目，東城永定府項目等等。據說開放商已經開始四處活動了，儘量避免成為共有產權房，畢竟一旦轉為共有產權房，開發商幾乎無利可圖了。對於購房者來說，目前來看，想通過限價房價格低於市場價套利或者大賺一筆的想法，例如杭州周邊二手房5萬，商品房新房卻限價3萬的情況，在北京是不太可能再出現了。
- 利好真正的剛需，因為可以購買的共有產權房項目多了，而且一些熱門樓盤也有可能抽籤買到了。新政策真正體現了“房住不炒”和呵護剛需的，為什麼這麼說？如果限價房低於市場價較多，打個比方，如果市場價7萬/平米，限價房5萬/平米，有很大的套利空間，剛需能買得到嗎？大家想想就明白了。現在變成共有權房，尋租空間極大的減小了，購房者基本上都是剛需去搖號購買共有產權房了。
- 共有產權房的制度，應該是目前為止，國內最完善的保障房制度。共有產權房的投資屬性幾乎可以忽略。因為共有產權房的退出機制是政府按照市場評估價回購，而且一旦業主再買房必須退出。
- 同徵求意見稿相比，正式的通知增加一段針對開放商的細則 -
開發建設單位應嚴格執行土地出讓掛牌文件中關於建設標準、限定的銷售均價和最高銷售單價的要求，在銷售時確保公開、公平和公正，不得強制搭售其他產品、服務，不得捆綁精裝修，不得拒絕購房人使用住房公積金貸款。
很明顯，新政策對於開發商的“小伎倆”或者“擦邊球”進行了明確的限制，打擦邊球的行為很難繼續下去，限價房本來就利潤單薄，開發商大多希望通過搭售和捆綁的策略來提高利潤，現在這條路也很難走通了。但是可以預見，這也一定程度會打擊開發商未來在北京拿地的積極性。北京不僅對於炒房者是“地獄模式”，對於開發商來說也是非常困難的。
- 市保障房中心收購轉化的共有產權住房，具備本市共有產權住房購房資格的家庭均可申購。搖號配售時，項目所在區戶籍和在項目所在區工作的本市其他區戶籍、非京籍家庭作為優先組配售。這段話明確了並非同時要戶籍和工作都在樓盤項目所在區才作為優先組，只要滿足一個條件即可作為優先組配售。
下面是已經確定案名的限價房項目列表：
《關於加強限房價項目銷售管理的通知》原文 -
一、本通知所稱限房價項目，是指按本市“限房價、控地價”方式競得土地的開發建設項目。 二、在限房價項目辦理施工許可後，由北京市房地產市場管理事務中心會同北京市保障性住房建設投資中心（以下簡稱“市保障房中心”）對該項目可售住房的市場價格進行評估，形成評估價。 三、根據限房價項目可售住房在土地出讓時的銷售均價的限價（以下簡稱“銷售限價”）與評估價之比不同，分別按以下方式銷售： （一）比值高於設定比例的，由開發建設單位面向具備本市購房資格的居民家庭進行銷售，所售住房為商品房，但應取得分戶不動產登記證書或契稅完稅憑證後滿5年方可上市交易。開發建設單位應嚴格執行土地出讓掛牌文件中關於建設標準、限定的銷售均價和最高銷售單價的要求，在銷售時確保公開、公平和公正，不得強制搭售其他產品、服務，不得捆綁精裝修，不得拒絕購房人使用住房公積金貸款。 （二）比值不高於設定比例的，由市保障房中心收購轉化為共有產權住房，購房人獲得銷售限價佔評估價比例部分的產權份額，剩餘比例產權相應轉化為市保障房中心代持的政府產權份額； （三）設定比例暫定為85%，在實施過程中可根據市場變化和銷售情況適當調整。 四、市保障房中心收購限房價項目時，應與開發建設單位簽訂收購協議，明確各自權利、義務，並應在購房合同開始網籤之日起十個月內向開發建設單位付清全部收購款。 五、市保障房中心收購轉化的共有產權住房，具備本市共有產權住房購房資格的家庭均可申購。搖號配售時，項目所在區戶籍和在項目所在區工作的本市其他區戶籍、非京籍家庭作為優先組配售。 具備共有產權住房購房資格的家庭選購後仍有剩餘房源的，市保障房中心可向具備本市購房資格的無房居民家庭進行銷售，其中建築面積大於140平米的住房可向具備本市購房資格的居民家庭進行銷售。 六、市保障房中心收購轉化的共有產權住房，其公告、網上申購、購房資格審核、購房確認等按《北京市共有產權住房管理暫行辦法》（京建法〔2017〕16號）執行。 七、本通知自發布之日起實施，所涉及的共有產權住房的有關規定與《北京市共有產權住房管理暫行辦法》（京建法〔2017〕16號）不一致的，以本通知為準。 北京市住房和城鄉建設委員會 2018年5月25日
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