随着金融监管趋严，银行坏账加速暴露，网贷行业大洗牌，大量坏账出现。社会整体的负债率趋于高位，无论是银行、个人、企业、非银机构，不良资产存量都在持续增长中。不良资产加速爆发，不良出清的高峰即将到来，万亿级市场正在加速扩容。
不良资产行业，是一个特殊的行业。经济越下行，不良率越高，这个行业越是逆势繁荣。不良资产行业已悄然进入黄金时代。
不良资产投资凭借其得天独厚的天时、地利优势，逆经济周期而行，凭借其各方面的优势，在当前的类固收市场中异军突起，得到市场的普遍关注。在不良资产中，房地产相关的不良资产由于其抵押物价值高，升值潜力大，备受青睐。
房地产类不良资产的特殊性
实物类不良资产是金融机构中最常见的不良资产，实物资产多以房地产为主，房地产保值增值的特性，及具备一定的变现能力，使其成为最认可的贷款抵押物。
房地产类不良资产与金融工具、设备等其他抵押的不良资产相比较，具有较强的特殊性。
一、不可移动性
房地产作为不动产的一部分，具有不可移动性，不能通过交通运输工具将某一地区的商品补充给供应不足的另一地区。这是房地产的重要特性。
二、区域特征性（异质性）
影响房产价值的一个重要因素是地理位置以及周边基础设施。房屋价值和区域价值相互渗透，不能脱离环境而单独存在。
不同区位的自然、社会、经济条件各不相同，建筑物的式样、朝向、规模、装饰、设备等方面的千差万别，以及使用过程中的老化或翻新改造所造成的特征变化不同，使房地产成为一种典型的异质商品或差异化商品，具有典型的异质性。
抵押房产的属性有商品房、唯一住房、商业地产、厂房等，不同的房产进行不良资产处置时处理方式有所不同。
地段不一样、属性不一样造就了资产流动性差异，所以一般处置不良资产的机构会优先选择城市中的商品房作为处置标的。
三、价值量大
房子成为近10年来的财富的主要凝结形式。房地产类资产作为人类社会最主要的财富，具有价值量大的特点，一般一处房地产少则几十万元，多达数十亿元，交易所需动用的资金量较大。
据统计，金融机构中不良资产的抵押物大多都涉及到房地产。因为金融机构放贷款时都偏向于要求有抵押物，而抵押物最值钱的基本就是房产和土地，金融机构也将贷款抵押物更多地限定在了房地产上。嗅觉灵敏的投资者，已经开始关注到其投资价值，逐渐在增加此类资产的配置。
房地产类不良资产投资进入有利时期
进入不良资产的黄金时代，市场更加理性地挖掘属于这个时代的巨大金矿。
这一轮不良贷款的贷款手续相对规范，抵押物充足，资产质量较以往更优质。
房地产类不良资产通常有充足的抵押率，对债权的实现起到有效的保障作用。举例来说，如果房地产类不良资产的抵押率为80%，就是说，该住房抵押贷款的额度只占抵押房产估价的80%。当借款人无力偿还贷款时，将抵押房产进行转售或者拍卖，即使由于房地产市场价格的波动及变现的时效性需求，变现所得也能较大程度覆盖贷款原值。
不仅如此，在房地产类不良资产投资中，底层资产的低折扣受让也降低了处置难度，并对资产的保值增值提供了保障。房产标的在购买时往往享有折扣价，具备天然价格差，有充足的获利空间。
而且，市场中优质的房产抵押不良资产多以一线或二线城市的核心地段住宅作为抵押物，其市场价值及变现能力均有一定的优势。
这一轮不良资产因国家建立征信体系，并开始推进司法独立，不良资产的司法环境相对好些。
与此同时，网络拍卖的蓬勃发展提高了不良资产处置效率。2016年5月30日，最高法通过了《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，网络司法拍卖的合法性、有效性得到了肯定，而且成为人民法院拍卖处置财产的首要方式。
淘宝拍卖、中国拍卖行业协会网络拍卖平台等网络拍卖平台已经广为人知，并且成为拍品成交的重要平台。目前，银行通过淘宝资产处置平台所涉资产，仅限于不良资产抵押物或不良资产相关主体的所有物品，包括房产、土地、汽车等实物资产，知识产权等部分无形资产。在淘宝拍卖处置不良资产的过程中，竞拍人报名、信息公告、竞拍均在线上完成，而尽职调查、合同文本签署、债权交割均在线下完成。
5月30日，中国信达、中国长城两家金融资产管理公司携手阿里巴巴在杭州举办了“2018阿里拍卖特殊资产交易会”。旨在通过交易会与广大投资者面对面沟通交流，以线上、线下相结合的模式，提升包含不良资产在内的特殊资产处置环节效率。
在交易会上，中国长城共有33个分支机构推出了近2000项资产，债权总额超过1500亿元。中国信达也推介了不良资产1150项，本金487亿元。此外，浙商资产、平安银行、兴业银行、光大银行等多家机构也在会上进行了资产推介。
大量不良资产在处置过程中，都将面临处置资产变现的问题，而债务人名下的不动产正是不良资产投资者最为感兴趣的资产。
随着各地针对房地产行业调控政策的持续深化，房地产行业内部分化态势明显。房地产行业的并购案例频发，行业集中度进一步增加。大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米的故事正在不断重复。
随着房地产行业并购浪潮的掀起，部分房地产企业已经不满足于行业内部的大鱼吃小鱼，不良资产市场中存量优质资产正在等待着房地产企业的挖掘和盘活。
这对于房地产龙头企业和不良资产相关行业来讲是一个千载难逢的机会。
房地产企业作为社会投资者，而非专业资产管理公司，可通过与银行等金融机构或AMC公司等不良资产持有企业达成战略合作关系，建立信息互享机制，通过参与司法拍卖、变卖、不良资产收购、破产重组等方式获取资产。
针对存在较大价值提升空间的资产，房地产企业可作为战略投资人，效仿AMC公司或与其合作以加大投资的方式，共同推进企业重组及房地产项目的进一步建设开发，以盘活瑕疵的房地产抵押物或实现资产整体收益的最大化。
随着房地产行业政策约束增多，房地产泡沫逐渐收缩，加之在获取不良资产包时有较低的折扣率。投资者有机会获取价格低廉的房地产抵押类不良资产，其收购价格和账面价值之间有很大的折扣。
当前可谓是房地产类不良资产投资最有利的介入时期。
当然，在获取该类不良资产包时，还是需要对抵押物进行专业的尽职调查。主要包括当前市场经济环境、抵押物现场状况、抵押物市场交易现状及价格信息、债务人及抵押物涉诉情况等，从而对不良资产包的投资价值做出预判。
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