吕启来律师现兹就不动产登记暂行条例作以下系列解读。本文为系列解读之二：
一、《不动产登记暂行条例》第七条规定：（第一款）不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理;直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。（第二款）跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理;协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。（第三款）国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。
吕律师解读如下：上述规定规定了不动产登记的三机关分别是：县级人民政府不动产登记机构、直辖市、设区的市人民政府不动产登记机构、国务院国土资源主管部门不动产登记机构。在上述三种形式的不动产登记中，数量最大、比例最高的登记机构为县级人民政府不动产登记机构。本律师着重对上述规定第二款进行解读——依照该款规定，当出现同一地块分属于不同管辖地时，该如何予以处理呢？上述规定采取了以“分别登记”为原则、以“协商办理”和“指定办理”为例外的登记方式。具体而言：当同一地块跨越两个或两个以上区域时，首先应当考虑由各该地块的管辖地不动产登记机构分别对其管辖地的地块进行登记，而权利主体为同一人或同一组织、机关、单位，即同一地块允许有两本或两本以上的产权证，这些产权证的权利主体为同一人或同一组织、机关、单位。当不同管辖地的县级人民政府不动产登记机构对该地块的登记产生争议时，它们又面临着两种选择：一种是通过协商方式确定各该地块的争议界线，然后分别登记后发给产权证；另一种是报请它们的共同上一级人民政府不动产登记主管部门指定由发生争议的登记机构进行界线划分，之后根据划分后的管辖地分别进行登记、或由其中之一的县级人民政府不动产登记机构进行产权登记。第三款主要基于国家利益或社会公共利益作出特殊规定。
二、《不动产登记暂行条例》第八条规定：（第一款）不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。（第二款）不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。（第三款）不动产登记簿应当记载以下事项：(一)不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;(二)不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况;(三)涉及不动产权利限制、提示的事项;(四)其他相关事项。
吕律师解读如下：对上述规定，我们首先必须了解一个基本概念，即什么是“不动产单元”？在法理上，所谓的“不动产单元”，也称“不动产登记单元”或“不动产登记基本单元”，是指不动产登记中，具有相应的使用价值、权属界限明确而且可以圈定的“独立物”，该“独立物”能够用以确定不动产被记载于不动产登记簿的最基本单位。简单一点讲，就是具有东西南北四至、可以看得到摸得着并且可以通过测量计算出其面积大小的“不动物”即为“不动产单元”。不动产权利并非以权利主体手中持有的“产权证”或“使用权证”为标准，而是以是否登记于“不动产登记簿”为准。即：即使你手中持有不动产的“产权证”或“使用权证”，但如该不动产在“不动产登记簿”没有登记，这份“产权证”或“使用权证”就是一张废纸；假如你手中不持有不动产的“产权证”或“使用权证”，但在“不动产登记簿”可以查到其权利人是你本人，你就是该不动产的权利人！因此，大家应当充分理解上述第二款、第三款的规定。当然，在通常情况下，你手中的产权证就是你享有该不动产权利的凭证。
弘扬法律正义，共建美好家园。祝您平安！
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