【裁判规则】
当事人签订房地产合作开发合同时，虽然双方均无房地产开发资质，且合作开发地为国有划拨土地，但双方与具有房地产开发资质的第三方签订三方合作开发合同，缴纳土地出让金改变用地性质，并取得政府相关部门审批颁发的《建设工程规划许可证》、《房地产预售许可证》等行政批文，使得双方在合作开发房地产方面先期存在的资质缺陷等问题得以弥补，则双方之间签订的合作投资开发房地产合同为有效合同，对当事人具有约束力。
【规则理解】
合作开发房地产合同，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纷案件适用法律问题的解释》第14条的解释，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。
合作开发房地产合同的生效要件
(一)合同的一般生效要件
在商业时代里，财富多半是由允诺组成的，由允诺继而达成合同，将在当事之间产生法律上的约束力。合同的效力反映了法律对当事人之间合意的评价，如果当事人的意志符合国家意志及社会公共利益，则法律承认其有效，否则便宣告其无效。我国《民法通则》第55条规定了民事行为的一般生效要件，即：(1)行为人具有相应的民事行为能力；(2)意思表示直实：(3)不违反法律或者社会公共利益。合同行为作为一种典型的民事法律行为，自应符合《民法通则》的相关规定，此为合作开发房地产合同得以发生当事人所预期效力的基本前提。
(二)合作开发房地产合同的特殊生效要件
合作开发房地产合同作为一种涉及国计民生的特殊合同，除了符合合同生效的一般要件外，还需要满足以下特殊要件：
1.主体要件：应具备相应的房地产开发经营资质。我国法律对于从事房地产开发的主体有着严格的限制条件，不仅设立这类企业的注册标准比一般企业要高，而且国家还规定了严格的市场准入制度。从事房地产开发应具备两个条件：
首先，从事房地产开发经营的企业应当是房地产开发企业。房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，根据《城市房地产管理法》第30条的规定，应具备以下五个条件：(1)有自己的名称和组织机构；(2)有固定的经营场所；(3)有符合国务院规定的注册资本；(4)有足够的专业技术人员；(5)法律、行政法规规定的其他条件。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第5条、第6条对设立条件进一步规定为：(1)有100万元以上的注册资本；(2)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员；(3)外商投资设立房地产开发企业的，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续；(4)省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。
其次，房地产开发企业应当具备相应的开发资质。建设部①发布的《房地产开发企业资质管理规定》规定，房地产开发企业应当按照规定申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。房地产开发企业按照企业条件分为一级、二级、三级、四级共四个资质等级。各个资质等级的企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。一级资质的房地产企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围内承揽房地产开发项目。二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。房地产开发资质是房地产企业进入房地产经营市场的资格，这种资质是房地产开发主管部门根据房地产企业所具有的资产、专业技术人员的数量以及开发经营业绩等相关因素来评定的，由于这些因素又是经常变动的，所以房地产开发企业的优胜劣汰在所难免。根据我国现行立法的规定，房地产开发主管部门每年对房地产开发企业的资质一般均需核定一次，通过核定企业具体相关因素进而对企业的资质进行变更，对于那些业绩突出企业的资质等级予以升级，而对不符合原定资质标准的房地产开发企业，则由原资质审批部门予以降级或吊销相关资质。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题曲解释》第15条将房地产开发经营资质作为合作开发房地产合同的有效要件进行了规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认完合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。”这是对合作开发房地产合同当事人主体资格的直接规定。从这一规定可以看出，在房地产合作开发中，要求至少合作开发的当事人中有一方具有房地产开发经营资质，否则所签订的合作开发房地产合同将被认定为无效。之所以这样规定是因为房地产开发经营被公认为是高投入、高风险、高利润的产业，对国民经济和人民生活有着重要影响。
2．客体要件：应为出让取得的土地使用权。国有建设用地的使用权可通过两种方式依法取得，即划拨取得或者出让取得。根据《城市房地产管理法》第3条的规定，国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度，仅在法律和行政法规另有规定的例外情形下允许通过划拨方式取得土地使用权。
划拨用地的取得和使用限于国家利益和社会公共利益的需要，不得用于商业用全。因此，使用划拨土地进行房地产建设具有严格的限制，一般用于国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项用地等情形。房地产开发企业是以营利为目的而成立的企业法人，它以土地为资本来实现价值增值的目标。所以，合作开发房地产合同主体应当以有偿出让方式获的国有土地使用权作为开发对象，而不能以无偿划拨的土地使用权作为其项目开的对象。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第12条第1款规定：“房地产发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第16条将开发经营的土地性质作为合作开发房地产合同的有效要件进行规定，明确以土地使用权作为投资与他人订立的合作开发房地产合同应当认定为无效。该条前段规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。”
二、合作开发房地产合同效力的补正
（一）房地产开发经营资质的补正
房地产开发经营资质是合作开发房地产合同有效的必备要件。实践中，企业取得房地产开发经营资质需要经过较长的时间和几杂的手续，为了抓住商机，许多房地产企业往往在行政主管部门批准相应资质之前便与其他人签订合作开发房地产合同。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第15条在将房地产开发经营资质直接作为决定合作开发房地产合同效力因素的同时，也规定了该要件的补正条件和补正期限。该条第2款规定：“当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。” 该规定的要点有三：第一，合作开发的各方当事人均不具备房地产开发经营资质，但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。第二，合作开发的各方当事人均不具备房地产开发经营资质，但起诉前已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。第三，合作开发房地产合同效力的补正期限为一审起诉前。实践中，对于该补正时间点的要求不宜过度严苛。当事人在一审判决前取得了相应的开发经营资质，且维持合作开发房地产合同的效力并不损及国家利益和社会公共利益的，应当慎用关于合同无效的规定。
（二）土地使用权性质的补正
以划拨方式取得的建设用地不能成为房地产合作开发经营的标的。土地使用权人以划拨土地使用权作为合作开发条件时，决定合作开发行为有效的关键在于应当依法补办土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金。根据《城市房地产管理法》第40条的规定，以划拨方式取得的土地使用权，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释）第16条在将房地产开发土地使用权的性质作为决定合作开发房地产合同效力因素的同时，也规定了该要件的补正条件和补正期限。该条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。”当事人在一审，甚至二审中补办了土地出让手续，且合作开发房地产合同的存在并不损及国家利益和社会公共利益的，亦不宜轻易否定合同的效力，具体由人民法院根据案件实际情况进行把握。
综上所述，当事人在签订房地产合作开发合同时，虽然均无房地产开发资质，且合作开发地为国有划拨土地，但起诉前能够与具有房地产开发资质的合作方签订合作开发合同，并缴纳土地出让金改变用地性质，依法取得政府相关部门审批颁发的《建设工程规划许可证》、《房地产预售许可证》等行政批文的，由于合作开发房地产合同中先期存在的缺陷问题得以弥补，故该合同为有效合同，对合作各方当事人均具有法律约束力。
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