今天，南京7月新房價格出爐，環比再跌0.1%，南京房價連跌7個月，二手房也不能倖免，成交價格也在下降。但在房價下降的同時，下半年南京銀行的房貸利率卻大有繼續上調的趨勢。
房價下跌，卻頻遇房貸利率上調，下半年會是剛需買房好時機嗎？
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7月南京新房、二手房價格齊降
今天上午，國家統計局房價數據出爐，7月南京新房價格環比跌0.1%，同比跌1.9%；二手房價格環比跌0.1%，同比跌0.7%。
據統計，這是今年以來，南京新房價格已經連續7個月下跌。自2016年12月開始只今年7月，南京新房價格已呈現17個月下跌、1個月上漲、2個月無漲跌的情況。整體來說，上半年南京房價還是以跌為主。
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政策堵死企業炒房通道 南京房價被摁住
近日，南京再次出臺政策，企業炒房這條路被徹底堵死。
南京官方下發了《關於調整我市企事業單位住房限購政策的通知》。通知要求，自即日起，在全市範圍內暫停向企事業單位及其他機構銷售商品住房。主要包括以下四方面內容：
一是執行時間自市房地產市場綜合執法辦公室發文之日起，即在2018年8月13日19:00後開始執行，對採取搖號方式銷售的樓盤，以房產部門購房資格核驗時間為準，對非搖號方式銷售的樓盤，以認購協議簽訂時間為準；
二是執行範圍為全市範圍；
三是限制購房對象為所有企事業單位以及其他機構，涵蓋本市和外地企事業單位以及其他機構；
四是限制購買的房屋為商品住房。
今年以來，南京市場上不斷有企業加入了搖號選房的大軍中，且有越演越烈的趨勢。在6、7月份南京的多家熱盤的搖號清冊中，能看到很多企業的身影，而且這些企業還有不少搖到了房源，這嚴重影響到個人買房人的搖號中籤率。
為了進一步貫徹“房主不炒”的政策要求，南京出臺禁止企業買房的政策，在維護市場秩序的同時，還替南京購房者清除了又一個買房障礙。
在出臺禁止企業買房政策的同時，南京還發布了《關於開展房地產市場整治專項行動的通知》，通知中表示，包括房產局、物價局、公安局等在內的11個部門設立了房產、房價和土地3個檢查組，將對房地產市場進行持續4個月的專項整治行動，整治將持續到12月底。
本次專項整治行動，將重點打擊捂盤惜售、售後包租、虛假廣告、發佈不實信息、簽訂陰陽合同、裝修縮水、以捆綁服務方式亂收費等23項違規行為。
從這兩個通知我們可以看出，政府嚴控市場的決心是十分堅決的，下半年南京房價上漲的可能性幾乎為零。
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有銀行下調房貸利率 但整體利率還會上調
在政府“嚴控房價上漲”的政策要求下，下半年，南京房貸利率卻面臨著繼續上漲的可能。
此前，有多個城市傳出下調房貸利率的消息，比如上海的中國工商銀行和中國農業銀行同日調整首套房利率折扣，從95折降至9折，為首次購房者釋放利好。深圳、廣州等城市也傳出降低房貸利率的消息。但從整體上來看，這僅是個別銀行的行為，並不能代表全國的趨勢。
據融360數據顯示，2018年7月，全國首套房貸款平均利率為5.67%，同比上升13.63%，為2017年1月以來
連續19個月上漲，購房者成本繼續增加。
其中包括咱們南京在內，武漢、濟南、鄭州、青島、蘇州等熱點城市主流銀行的首套房貸利率都已經上浮超過20%，上浮比例非常高，二套房主流銀行的利率更是在上浮25%-40%之間。
利率上浮已經是全國普遍現象，根據統計數據，6月份，上浮利率的貸款佔比75.24%，執行基準利率的貸款佔比14.83%，下浮利率的貸款佔比只有9.93%。
本輪房價上漲已持續三年多，樓市本身就有調整需求，而個別城市的部分銀行下調了房貸利率，也只是根據自身的業務情況做了些調整，這完全不能代表全國房地產的趨勢。
另外，不管從國家的戰略層面還是實際利率的變化來看，房貸利率都沒有下調的跡象：
首先，政策調控方向是去槓桿、穩樓市。
去槓桿一直都是中央基調，不管是上半年提到的“去槓桿”，還是年中剛剛提出的“穩槓桿”，歸根結底都是要盡力控制槓桿率不上漲。
槓桿率不上漲就意味著不能讓貸款過多，而過低的房貸利率就會讓更多人湧入樓市貸款買房，換句話來說就是利率下降會導致槓桿加強，這明顯是與去槓桿的政策相違背。
其次，為了利潤，銀行就得提高房貸利率。
銀行給出的房貸利率是多少，很大程度上受市場上的資金量影響，市場上的錢少，利率就會更高。
今年以來，M2的增量已經大不如前。M2長期低增速，整個市場上的錢都不像以前增加得那麼快了。再加上社會融資規模也在下降，全社會的借錢成本都在上升，銀行的房貸利率自然也會上升。
再加上，通過央行的MLF來發放房貸的資金成本也在提高，那麼銀行只能通過房貸利率的上漲來獲取利潤。
根據統計數據顯示，最近的7月全國533家銀行中，有9%的銀行進行了上調房貸利率，超過90%的銀行房貸利率與上月持平。下調利率的銀行接近於0，有漲無跌。
所以從銀行的利率調整的結果上看，哪怕漲得再少再慢，但利率都是在上漲的。
不過，這種上漲如今也呈現出差別化的特點。不少銀行為了保護剛需，開始減少首套房貸利率的上浮甚至不上浮，尤其是一些前期首套房貸利率漲幅過高的城市，例如武漢有很大可能會下調首套房貸利率。
而銀行的二套房房貸利率，整體仍然會上漲，但是經過早期利率上漲潮，利率不會再大幅度上漲，接下來的上漲幅度會收窄。
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房價跌、房貸利率漲 下半年是剛需買房好時機嗎？
從目前的調控政策來看，下半年南京樓市的投機情況相對會更少，房價繼續下跌的幾率也較高。但是有觀點認為，房價雖然在下跌中，但只是微跌，房貸利率一旦上漲，就是猛漲，這相當於間接抬高房價。在這種情況下，剛需是否要等待部分銀行下調首套房利率再下手？
從大環境上看，下半年的南京樓市正是剛需出手的好時機。雖然不清楚在自己買房的時候，房貸利率是否上漲，但是在目前的政策調控下，投資客已經被進一步擠掉，剛需買到心儀房子的幾率更大。
首套房是屬於剛需房，畢竟是買來自己住的，挑到合適的房子隨時就可以出手了，沒必要為了省幾萬的利息而空等，當前的幸福生活才是最重要的。
而對於二套房的改善或者投資購房者，在利率大概率繼續上行的環境下，能早點買房當然就早點買。
但是要注意一點，買房不能因為現在利率低而買，而是要看這個樓盤是否值得投資才去買。
如果你挑選到的項目是經過研究，的確有投資價值，那可以趁現在利率還沒有漲到頂去買。
但是如果你沒有好的投資項目，就千萬不能貪圖更低的利率而隨便投資，最終撿了芝麻丟了西瓜，省幾萬十幾萬的利息，賠了幾十幾百萬的房子。
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