央行放水的餘威還未過去，一票房產投資客還踟躕於“央行放水資產貶值”和“央行放水房價大漲”這一對矛盾中，新的重錘又落了下來。
房貸
近日，全國新聞媒體集中報道房貸利率，引用專家和銀行業人士的觀點認為：
在“堅決遏制房價上漲”政策背景下，銀行房貸政策仍將“偏緊”，下半年房貸利率仍有上漲可能。
無獨有偶，早在今年兩會期間，央行副行長就已經表態“從長期來看，目前的房貸利率仍然處於較低水平”。4月央行行長易綱在博鰲論壇上表態：中國貨幣政策將收緊，利率由市場決定。
“下半年房貸利率仍將上漲”雖然還沒有板上釘釘，但政策前的市場吹風已經非常明顯。房貸利率繼續上漲，已經是鐵定趨勢。
“房貸利率，是指用房產在銀行辦理的貸款，該貸款要按照銀行規定的利率支付利息。”
購房者或多或少都接觸過房貸，對於通過房貸購房的普通購房者來說，房貸利率是一種支付工具，而對於樓市而言，房貸利率是調控政策。
在全國樓市調控趨緊的大環境下，房貸利率其實一直在連續上漲。根據融360發佈的數據，6月全國首套房貸平均利率為5.64%，相當於基準利率的1.151倍，同比去年6月首套房貸款平均利率4.89%，上升了15.34%，環比5月5.60%上升了0.7%。二套房方面，6月全國平均利率為6.01%，環比5月上升0.84%。
全國首套房貸平均利率已經連續上漲18個月。
房貸利率上升，支出的總利息金額就會增加，等同於變相上漲房價。
我們以全國35個房價受監控的主要城市6月全國首套房貸利率進行比較，假如貸款100萬，貸款年限為30年，那利率為5.16%的上海和利率為6.13%的東莞相比，每月等額還款金額少613元，30年還款總利息減少22萬元左右。如果能夠選擇組合貸的話，支出的總利息與全國平均水平相比還能進一步縮減。
同樣的金額、不同的城市，房貸利率低的城市比房貸利率高的城市可以省出一套首付來。這就是差距。
房貸利率變相漲房價，除了對剛需衝擊較大——每月的還貸支出、生活成本都會增加，對房產投資客戶的影響也很大。
利率升高，房貸的槓桿屬性就會被減弱。
眾所周知，房貸是最好的金融槓桿，因為房貸利率一直低於社會投資回報率，導致很多人即便有錢也要貸款買房，用剩餘的資金去投資賺取收益。房貸利率漲了，槓桿空間沒了，一部分人的投資邏輯就不通了。同時，還貸資金壓力更大，不難想象未來會出現很多投資者“貸款還不上了，房子還沒賣出去”的情況。
——昆明低利率下的房產投資機遇——
我們一直在向全國投資者推薦昆明的項目，目前昆明乃至雲南的購房客戶中外地客戶構成也已過半，其中大部分都是投資客戶。總體而言，昆明房貸利率還是比較友好的。
在全國35個房價受監控的主要城市中，昆明首套、二套房貸利率分別排在倒數第4位、第7位，總體而言處於比較低的水平。根據融360發佈的最新數據顯示，6月昆明首套房、二套房貸利率分別為基準利率的1.05倍、1.20倍。
35城中首套房貸利率低於昆明的僅有上海、西安、廈門三城。
當然除了低房貸利率外，昆明還擁有很多其他城市並不擁有的房地產投資環境優勢。
昆明的房價剛剛好。
昆明的房價總體而言並不算很高，上漲空間足夠。很多雲南當地人反應昆明房價太高，這是相對於雲南收入而言的。三五千的工資看著一萬多的房價和一兩萬的工資看著一萬多的房價感覺明顯不同，對於全國、尤其是北上廣深浙蘇等高收入城市/地區的房產投資者來說，昆明的房價還有很大的上漲空間。
天花板和空間確定了，剩下的就是漲幅了。穩定長期持續的漲幅和短期內觸頂的漲幅，房地產投資者肯定選擇前者。短期暴漲固然賬面收益很好，但非理性不健康的暴漲會導致市場萎縮、交易量大幅下滑、市場對樓盤供貨的需求降低，投資者的變現、週轉可能會出現問題。
昆明房價連續上漲兩年，但漲幅總體比較穩定。35城中房貸利率更低的上海、廈門、西安三城，上海的城市規模下房價沒有比較價值，廈門和西安近兩年經歷了非理性暴漲，引全國側目。
橫向比較，昆明的樓市更讓人放心。
其次，昆明有足夠的人流支撐房價。
房價說到底還是人口的競爭，有沒有外來人口支撐是一個城市房價走向的重要參考。
隨著面向東南亞的旅遊市場的進一步增長和東南亞交通網的健全，昆明逐漸成為中國面向東南亞南亞的輻射中心，每年迎來超過1.5億人次的旅遊人群和超過4000萬的旅居客群。
基於旅居人口支撐，昆明房產有更多的收益和變現途徑。剛需盤一般只能轉售或轉租給剛需客戶，附加值不高。旅居項目可以短租、長租、轉售、託管、經營客棧，收益來源更多，附加值也更高。
昆明的很多項目都提供託管轉租或經營服務，對投資客戶形成了排他性的吸引力。
當然，除了以上市場因素，昆明本身大量的自然環境優勢也是支撐當地房產投資高附加值的因素。
春城花都
昆明乃世界春城花都，天氣常如二三月，花枝不斷四時春，年均氣溫16℃。
宜居之都
昆明處於全球最宜居緯度——北緯25°，臺北、邁阿密、迪拜、利雅得、蒙特雷等國際知名宜居城市均位於此。
溫潤之都
昆明冬無嚴寒、夏無酷暑，是全國第一避暑城市、第三避寒城市。
高原氧都
昆明高原富氧，全年空氣質量優良率98.9%，是名副其實的洗肺天堂、躲霾勝地。
春水之都
昆明環滇池而建，舊時昆明清水環抱、滿目蔥蘢，其中盤龍江、金汁河、大觀河等河流曾是美麗的風景線，翠湖、綠水河也與滇池相通，可通舟楫，被譽為景色“勝江南”。隨著昆明治理取得成效，昆明正在恢復曾經春水之都的盛景。
——昆明精品項目推薦——
七彩雲南•古滇名城
最雲南生活創享者/一張雲南獻給世界的名片
項目位置：雲南省昆明市環湖南路滇池南岸
項目定位：昆明市晉寧區
開發商：昆明七彩雲南古滇王國投資發展有限公司
產品：聯排別墅
交付標準：毛坯
容積率：＜1.0
綠化率：＞45%
產權：70年
面積：150-220㎡
售價：總價236萬起
◆七彩雲南•古滇名城位於水質極佳的滇池南畔，坐擁觀滇海黃金坡地位置，真正的親水別墅。
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◆首創“居家健康活力養老”模式，在長腰山規劃3800畝滇池國際養生養老度假區。
◆七彩雲南·古滇名城是雲南省市區三級政府重點外事接待中心。
◆由斯維登集團平臺全面託管，第一年免託管費。
撫仙湖·廣龍小鎮
一線湖景臨街金鋪/坐享逾千萬撫仙湖遊客紅利
項目位置：雲南省玉溪市澄江縣澄川線廣龍路廣龍村
開發商：澄江海誠旅遊發展有限公司
產品：商鋪
產權：40年
面積：15-100㎡
售價：約11000元/㎡
◆撫仙湖是全國水質最好的天然湖泊，清澈見底的湖水晶瑩剔透，享有“琉璃萬頃”的美譽。
◆撫仙湖·廣龍小鎮是海誠集團繼告莊西雙景後，又一文旅大作。
◆撫仙湖·廣龍小鎮成功入選國際水平、全國一流、全省一流特色小鎮創建名單，意味著撫仙湖從省內旅遊度假目的地轉變為全國旅遊度假目的地。
◆“一帶一路”戰略支持下，滇中（撫仙湖）商務旅遊及休閒度假需求日益旺盛。
◆隨著昆明高鐵通車和昆曼高速、泛亞鐵路的陸續建立，作為滇中1小時經濟圈的撫仙湖，將成為每年到昆明6900萬遊客的必經之地。
◆千畝規模、百億投資，參照5A級景區標準，締造雲南旅遊會客廳。
湧鑫哈佛中心
80萬方文旅城市綜合體/地球人都愛逛這兒
項目位置：雲南省昆明市呈貢區彩雲南路於聚賢街交匯處東北側
開發商：雲南湧鑫地產有限公司
產品：公寓
產權：40年
面積：22-48㎡
售價：11000元/㎡
◆湧鑫昆明之窗（湧鑫哈佛中心二期）集得天獨厚的優勢區位於一身，地處昆明目前高速發展的呈貢新區，獨佔中央商務區CBD龍頭和大學城核心，周邊高校雲集，學府環繞。
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◆湧鑫哈佛中心是由設計師卡爾索普領銜設計，以建築一體化太陽能光伏板、綠色屋頂加上生態沼澤、樓體自然通風系統等一系列與綠色建築掛鉤的設計來體現湧鑫哈佛中心為昆明綠色建築示範項目。
◆湧鑫哈佛中心擁有空中花樣游泳表演中心，試想一下，當你逛街購物時，仰頭不再是毫無生機可言的屋頂了，轉眼變為了一片波光碧藍的水面，裡面是如同人魚一般的美女表演花樣游泳，逛街是不是不再那麼容易乏味了。
◆湧鑫井字天街，鋪鋪臨街，可一站式購物消費，不再需要上上下下地折磨自己的雙腿，商業樓與商業樓的相連，可以讓購物者更輕鬆地愉快購物。
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