買農村房注意！戶口遷入房屋所在地後簽訂的房屋買賣合同仍可能無效
閱讀提示：農村村民對在宅基地上建造的房屋有自由處分的權利，但依據“房地一體”的原則，對農村房屋的處分也就等於宅基地使用權的轉讓，而我國法律規定宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定身份相聯繫，非集體經濟組織成員無權取得或者變相取得，因此，如果村民將房屋賣與本集體經濟組織成員以外的人，房屋買賣合同將可能因違反法律法規的強制性規定而被無效。值得注意的是，“集體經濟組織的成員資格”並不等同於戶籍所在地，買房人事先將戶口遷入房屋所在地也未必成為集體經濟組織成員，房屋買賣合同可能依然無效。
裁判要旨
“集體經濟組織的成員資格”並不等同於戶籍所在地，只要買方未被認定為集體經濟組織成員，即便買受人將戶口遷入房屋所在地，該房屋買賣合同仍屬無效。
案情簡介
一、2000年10月18日，高淑珍與張宏利簽訂買賣協議，約定高淑珍將其名下位於南街村的案涉房屋出賣給張宏利，價款為10萬元，該房屋佔地性質為集體土地。
二、2006年4月5日，張宏利又將案涉房屋出賣給侯建國。經查，侯建國及其家人的戶籍於2003年7月遷至南街村，侯建國支付全部房款後居住該房屋至今。
三、2010年，高淑珍將張宏利訴至法院，要求確認其與張宏利簽訂的買賣協議無效，該案經北京市房山區法院審理最終判決支持了高淑珍的訴訟請求。2015年7月，高淑珍再次向法院起訴，要求確認張宏利與侯建國簽訂的房屋買賣協議無效。
四、北京市房山區法院一審認為，雖然侯建國及其家人的戶籍已於2003年7月遷至南街村，但經法院調查，1982年前戶口遷入南街村的村民才屬於南街村集體經濟組織成員，因此，法院認定侯建國自簽訂合同之日起至今均非南街村集體經濟組織成員，判決張宏利與侯建國簽訂的房屋買賣協議無效。
五、侯建國上訴至北京市二中院，法院二審判決駁回上訴，維持原判。侯建國仍不服，向北京市高院申請再審，北京市高院最終裁定駁回再審申請。
裁判要點
宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定身份相聯繫，非集體經濟組織成員無權取得或者變相取得。而依據物權法中的房地一體原則，農村村民處分房屋也相當於對房屋佔地的處分，因此，農村村民將房屋出賣給非該集體經濟組織成員的個人的房屋買賣合同應屬無效。
農村集體經濟組織源於農村生產隊，即現在的農業生產合作社。目前，我國法律尚未對“農村集體經濟組織成員”的遷入政策或法定程序給出具體統一的解釋，但可以明確的是，集體經濟組織成員不完全等於戶口所在地為該地區的成員。本案中買受人侯建國在取得標的房屋後將戶口遷入房屋所在地，這一行為並不能使其成為南街村集體經濟組織成員，因此，法院最終判決認定張宏利與侯建國簽訂的房屋買賣協議無效。
實務經驗總結
1、一般來說，不同集體經濟組織的農村村民之間的房屋買賣合同會被法院認定為無效合同，而由於當前我國法律尚未對“農村集體經濟組織成員”的遷入政策或法定程序給出具體統一的解釋，各地農村集體經濟組織成員身份認定依然受當地鄉規民約、傳統觀念和歷史習慣等因素影響，存在較大差異，因此村民在購買其他集體經濟組織成員的房屋時應當充分了解該村對農村集體經濟組織成員身份認定的相關規定。
2、不同集體經濟組織的農村村民之間的房屋買賣合同在特殊情況下也會被認定有效，主要是以下兩種情形：一是雖然買房人簽訂房屋買賣合同時非該集體經濟的成員，但後來取得該集體經濟組織成員資格，一般認定合同有效；二是買房人雖非該集體經濟組織成員，但其配偶屬於該集體經濟組織成員，一般認定合同有效，這種情況下轉讓行為一般應得到村集體同意。
相關法律法規
《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要》
五、關於物權糾紛案件的審理
（一）關於農村房屋買賣問題
19.在國家確定的宅基地制度改革試點地區，可以按照國家政策及相關指導意見處理宅基地使用權因抵押擔保、轉讓而產生的糾紛。
在非試點地區，農民將其宅基地上的房屋出售給本集體經濟組織以外的個人，該房屋買賣合同認定為無效。合同無效後，買受人請求返還購房款及其利息，以及請求賠償翻建或者改建成本的，應當綜合考慮當事人過錯等因素予以確定。
《房屋登記辦法》
第八十七條 申請農村村民住房所有權轉移登記，受讓人不屬於房屋所在地農村集體經濟組織成員的，除法律、法規另有規定外，房屋登記機構應當不予辦理。
法院判決
本院經審查認為：本案訴爭的房屋之前由被申請人高淑珍出賣給張宏利，而後張宏利又出賣給申請人侯建國。高淑珍與張宏利之間簽訂的《買賣協議》經房山法院（2010）房民初字第11189號判決確認無效。
本案原審認定，依據《中華人民共和國合同法》及相關法律規定，宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定身份相聯繫，非集體經濟組織成員無權取得或者變相取得。張宏利非本集體經濟組織成員，因此張宏利與侯建國簽訂的房屋買賣協議無效。侯建國稱其戶籍於2003年7月7日自房山區大峪溝村遷到南街村，其本人及妻子、子女戶籍均登記在爭議院落並在爭議院落居住，稱其屬於南街村村民，且為農民戶口，有權利購買10號院。但是南街村委會出具的證明以及城關街道辦事處出具的證明中均明確載明，侯建國及家屬均不是南街村集體經濟組織成員。經原審法院向南街村村委會調查，南街村村委會稱1982年前戶口遷入南街村的屬於南街村集體經濟組織成員，侯建國及家人的戶口均系1982年後遷入南街村，故侯建國及家人不屬於南街村集體經濟組織成員，亦不享受南街村集體經濟組織成員過年過節的分紅、福利等待遇。
在上述調查的基礎上原審認定侯建國非南街村集體經濟組織成員無不當之處，並據此確認張宏利與侯建國簽訂的房屋買賣協議無效也無不妥。
案件來源：侯建國申請房屋買賣合同糾紛申訴申請一案[北京市高級人民法院（2016）京民申3130號]
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