地產商惜售、捂盤成常態
2017年以來，多個三四線城市房價掀起了一波漲價潮，部分城市城區房價甚至出現翻番。根據社科院的統計數據，今年4月份均價破萬的城市已達62個，其中有20個是三四線城市，佔據了總量的三分之一。很多在一二線城市打拼多年的年輕人，攢夠了“首付”，但回到老家後卻突然發現，家鄉的房價依然“高攀不起”。
三四線火爆的樓市，也令各大樓盤的開發商打起了“小算盤”，各種惜售、捂盤現象幾成常態。
最近，央視《經濟半小時》重點報道了價格漲幅飛快的威海樓市，其中某新開盤小區引起了記者的關注。節目稱，該樓盤每套均價約在100萬元以上，按照威海2017年人均可支配收入33788元計算，相當於不吃不喝30年，才能買到一套房子。
當然，這樣的計算未免簡單粗暴，但也側面反映了威海房價暴漲後，“房價收入比”更加趨於不合理。2017年，威海不少新樓盤漲幅達50%以上，雖然隨後調控加碼、房貸利率上浮，但今年1~5月，威海新房整體漲幅依舊達到了15%以上。
在走訪了多個售樓處後發現，樓盤可售房源很少，甚至有些明年、後年交房的期房，也已搶購一空。難道這些高價房源真就這麼搶手？
登陸威海市住建局網站查閱發現，某樓盤目前有大約一半房源是可售的，但樓盤銷售人員都以各種原因表示房子已售，或者表示銷售條件還不充分。
實際上，這種變相捂盤的做法屬違規行為，市住建局和物價局，都已明令禁止。
買“頂賬房”需警惕
最近常去考察樓盤的朋友，一定聽說過“頂賬房”。
有些樓盤銷售會表示：由於房源緊俏以及搶購熱潮，正常的房子已經賣完了，目前售賣的都是“頂賬房”。
頂賬房指的是：房產開發商在開發過程中，由於暫時沒有更多的現金支付相關合作單位，而以所開發的房屋作為賬務衝抵，所以頂賬房也叫抵債房。
比較常見的情況是，開發商會把一部分房子先抵押給工程建築方，從而形成了頂賬房。這些房子已經在住建局網站做過了備案，狀態一般顯示為紅色的“不可售”，但實際上仍屬於在售新房。
但是，這些頂賬房並不會以住建局備案的價格賣，而是會按照更高的市場價進行銷售。在操作中，需要把最初合同與協議中的房主名字，改為購房者的名字，相當於做了一筆二手房買賣。
在售樓人員口中，買頂賬房並不吃虧，因為當初備案價低，所以相應的稅款也低。
但按照相關規定，預售商品房，要在住建部（局）官網進行一房一價公示，3個月內不得漲價，同時明確指出：
買賣合同變更須依法進行，開發企業有義務制止購房人以退房為藉口撤銷合同，隨即改名轉讓預售商品房的變相炒房行為。
這些頂賬房合同中的成交價就是官網的備案價，但購房者要購買的話，就必須按照更高的市場價支付，中間的差價也無法體現在合同裡，也無法走貸款，而是直接交給售樓處。
但這屬不屬於變相逃稅呢？
總之。如果一定要購買頂賬房，至少需留意以下幾點：
1、該樓盤一定要取得預售許可證；
2、如果是現房，需仔細驗查房屋狀態，確保完工；
3、頂賬房的產權仍屬開發商，所以必須直接與開發商簽訂購房合同；
4、收據必須由開發商開具。
這波三四線城市的樓市熱潮，深深激發了購房者內心的焦慮；但希望大家仍能保持良好心態，擦亮雙眼，理性購房，不要盲目參與搶購，尤其對於頂賬房，一定要謹慎出手。
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