7月20日，易居企業集團（HK02048）正式登陸香港聯交所，按發行價計算，市值超過了200億港元。
但比市值更引人矚目的，則是易居背後26家超豪華的股東陣容。
事實上，這已經是易居掌門人周忻第五次敲鐘了。
早在2007年，易居中國就以中國輕資產房地產概念第一股登陸紐交所。
但是在美國資本市場的十年，周忻認為易居中國的市值被嚴重低估。因此，在中概股迴歸的浪潮下，易居中國於2016年完成了私有化退市。
從私有化到重新上市，2年的時間，易居不僅完成了股東的“大換血”，也對核心業務進行了重新梳理。
招股說明書顯示，在公開招股前周忻擁有易居企業集團25.622%股份，為企業單一最大股東和控股股東。而阿里、華僑城、恆基集團和新加坡城市發展集團則成為易居企業的四大基石投資者，四家企業合計投資22.3億港幣。
其餘74.378%的股份則由26家中國百強房企和5家機構持有。其中恆大、碧桂園和萬科三大房地產巨頭分別持股15%。並且恆大集團董事局副主席夏海鈞、碧桂園集團總裁莫斌和萬科總裁祝九勝均擔任易居企業的非執行董事。
此外，雅居樂、融創分別持股1.75%；旭輝、陽光城、復星、建業地產分別持股1.31%；融信、寶龍、正榮分別持股0.87%；泰禾持股0.655%；景瑞、俊發、新力、中駿分別持股0.44%；禹洲地產和中南建設分別持股0.25%。
在易居的股東中，不僅有房地產企業，還有相當一部分是百強房企掌門人或公司高層·在此輪公開招股中作為獨立第三方以個人名義投資，包括星河灣董事局主席黃文仔持股2.18%，夏海鈞持股2%，富力董事會主席李思廉持股1.75％等等。
作為一家房地產行業的“乙方”公司，這樣超豪華的上市陣容，在中國房地產行業尚屬首次。
在上市的前一天，周忻寫了一封主題為“服務生”的公開信。在信中周忻表示，“香港再上市，我們依然是‘服務生’”。
其實，在十一年前，易居在美國上市時，周忻就曾把易居定位為“行業最好的服務生”，即做房地產交易服務的提供商。
過去這些年，易居也確實一直專注於服務房地產交易服務。即使是在房地產的黃金十年，也沒有涉足房地產開發，而在房地產下行階段，則很好的幫助房企度過了難關。
因此，能將如此多房企和地產大佬納入自己的“股東朋友圈”，將客戶變為戰略投資人，將雙方捆綁成更為穩固的利益結合體。可見易居與房地產企業間的關係之密切。
01
目前，易居旗下有三大業務板塊，分別是一手房代理服務、房地產大數據及諮詢服務以及二手房經紀平臺。
2017年，三大板塊的營收分別為39.27億元、6.29億元、0.77億元，對公司收入的貢獻分別為84.7%、13.6%、1.7%。
其中，佔比最大的為一手房代理業務。據瞭解，2017年易居的一手房代理完成了4300億的銷售業績，覆蓋186座城市，位列行業第一。
據招股說明書顯示，易居目前與國內百強開發商中的99家公司或旗下關聯公司有業務往來。截至2017年12月31日，易居已經與42家開發商簽訂了戰略合作協議，期限為1～6年。
同時，2015年、2016年以及2017年，易居為前五大客戶提供服務所得的收入分別佔總收入的31.7%、36.6%以及44.1%。
不過，目前一手房銷售代理的利潤並不高，通常僅收取1%的佣金，但易居的營業收入卻實現了快速增長。
據招股書顯示，2015年到2017年，易居的營業收入從27億元，增長至46億元，年複合增長率為30.6%；利潤則從1.772億元，增至2017年的7.653億元，年均複合增長率達107.8%。
這得益於易居多年來建設了一支超強的營銷團隊，以及易居在媒體、投資、社區服務、活動策劃等多個領域並行的戰略。這使得易居成為了國內最大的一手房銷售服務企業。
因此，26家房企從客戶變股東，或許也正是看中了易居未來的發展潛力。
在周忻看來，目前房地產行業正在發生深刻變化，行業也正在加速轉型中，粗放式的營銷已經難以為續。
他表示，“房地產+城市化+大數據應用會涉獵更多的新命題，如特色小鎮、文旅地產、養老地產、長租公寓等，以及不同區域、不同城市、不同房企、勢必提出更多、更高的不同要求，這就需要用持續創新來應對。”
隨著房地產調控政策的長期化、常態化，目前全國已有超過70座城市出臺了限售調控政策。特別是在十九大上確立了“房住不炒”的總基調後，在金融去槓桿的過程中，房地產開發企業也面臨著嚴峻的考驗。
這就要求開發商必須實現高週轉，也就是開發速度快，銷售速度快。因此，對銷售的要求就越來越高，對專業的服務公司需求也更大。
“這反而是機遇。因為房子比過去難賣了，現在不是躺著賣房的時候了，這個時候就是體現易居專業能力的時候。”易居CEO丁祖昱認為。
不過，丁祖昱也表示，穩定的房地產市場依然是中國經濟的“壓艙石”。
目前，房地產依然是中國最大的行業。據統計，2017年全國房地產開發投資接近11萬億元，商品房銷售面積接近17萬平方米，銷售額接近13.4萬億元。
丁祖昱也坦言，過去調控出現反轉的情況不會再出現了。但是這種長期化、常態化的政策對市場反而有利。因為一旦政策長期持續，市場會逐步穩定，市場在新的政策背景下，可以完全由供求關係決定市場。
在他看來，未來中國的房地產市場仍將保持高位運行，保持每年13萬億-14萬億一手房總的市場規模，不會發生大的變化。在這個過程中，投機型需求會被打擊，但是改善型需求，以及二線城市人才導入帶來的剛需，將會逐步顯現。
02
除了一手房代理服務，易居旗下的克而瑞在營收中的佔比也呈現了快速增長。
克而瑞是目前國內少數的房地產大數據及諮詢服務供應商之一，在行業內被廣泛認可，是重要的房地產數據來源。
克而瑞每年發佈的500強排行榜、上市公司排行榜、品牌企業排行榜等，在業內具有相當的權威，百強房企中有99家使用其數據，
而且，克而瑞不僅有榜單，更重要的業務是數據諮詢服務。
目前，克而瑞涵蓋了全國8萬多個住宅項目和2萬多個商辦項目以及73萬塊土地的基礎信息、交易信息。這些信息可以為開發商提供數據營銷和投資決策依據。
克而瑞的房地產大數據研究和資源服務還可以在房地產開發的早期提供研究報告和分析服務，同時拓展和鎖定一手房代理的客戶群，而一手房代理業務也提供了更多更詳實的地產大數據。
雖然房地產作為傳統行業，有其特定的商業邏輯。但是大數據和互聯網，對於房地產行業同樣重要。房地產企業可以通過數據判斷行業和市場的發展趨勢，研判未來的開發方向。
克而瑞則可以為開發企業提供從投資、營銷、客戶畫像等各方面的數據和諮詢類相關服務。
並且，目前克而瑞是房地產行業內唯一一傢俱備如此數據公司，沒有競爭者，因此未來潛力巨大。
03
過去，易居的服務對象一直以開發商為主。
上市後的易居將拓展服務範圍，接下來中小二手房門店將成為其重要的服務對象。
早在2016年1月，易居就推出了二手房經紀平臺“易居房友”。
雖然易居在一手房以及大數據服務領域佔據了絕對優勢，但是在二手房市場，則由鏈家、我愛我家等牢牢佔據了線下市場。
因此，易居避開了線下開店的方式，採用了“S2B2C”的輕資產模式。以“房友”為品牌，將中小二手房經紀公司和經紀人整合起來。
即易居向中小型房地產經紀企業(“B”)提供全面的線上線下服務(“S”)，以幫助其更好地服務於個人消費者(“C”)。
通過這個模式，易居不需要開設中介門店、不招募經紀人、不和經紀門店競爭。只需要提供資源搭建平臺，通過輸出品牌、系統、資源、交易、增值服務等，就可以為中小微經紀公司提供平臺式服務。
這樣，在無須大量資本投入的情況下，就可以迅速進入二手中介市場，發展出全國性經紀網絡。
對於中小型經紀公司和經紀人來講，則可以享受大型中介公司的專業服務、品牌背書。而易居龐大的資源尤其是新房房源還可以為他們提供源源不斷的銷售貨源。
據招股書披露，截至2017年12月31日，“房友”已經覆蓋全國22座城市，開設4075家品牌門店。
據丁祖昱介紹，今年6月底，房友累計簽約門店數量達到8000家。單從數量來講，已經成為中國最大的二手房平臺。
易居還將通過房友的合作門店，全面開展一手房業務的聯動。加上已有的互聯網流量入口，易居未來將建成具備整體房地產數據的交易平臺。
易居通過三大業務體系的佈局，已經覆蓋了從房地產開發投資、營銷推廣、到二手房交易的全產業鏈。
這些業務板塊也將形成一個完整的產業閉環，在這個生態閉環中，各個板塊環環相扣，業務間相互支撐，又相互促進，從而實現內部造血。
中國房地產行業在經歷了兩個黃金十年之後，正迎來轉型升級，圍繞房地產開發的服務，將成為下一個黃金十年新的藍海。
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