今天不主要说买房加杠杆问题，而说一下居民的杠杆率问题。
一直有种说法，所谓去杠杆其实是企业去杠杆居民加杠杆。Mr.Liu不想去评论政策，但居民杠杆率在增加是不争的事实。
根据西宁人行公布的数据，2018年6月末，青海金融机构的居民存款为2111.49亿元，相比2015年1月的1704.04亿元，同比上涨23.91%。
与此形成鲜明对比的是，2018年6月末，青海金融机构居民中长期贷款为453.22亿元，相比2015年1月的242.56亿元，同比上涨86.85%。
看看下图的中长期贷款增长情况。以房贷为主体的居民中长期贷款，3年多以来，上涨幅度远超居民存款，居民杠杆率在不断增加。
再看看存贷比情况。
今年以来，青海居民存贷比已经由29.02%上升到31.52%，呈现出比较快的上涨趋势。
买房贷款很正常，因为房产不仅是消费，更是投资。但现在买车也开始贷款，就是超前消费了。更何况，现在信用卡刷起来也是轻松随意。
2017年的城镇常住居民人均可支配收入增速是9.0%。今年上半年，增速是5.6%。如此的收入增长，超前消费应当谨慎。
再来看下图，随着红色是2015年以来的青海商品房销售额增速，蓝色是社会消费品零售总额的增速。
伴随着楼市的回暖，社会消费品零售总额增速呈现下降态势。这是一个此消彼长的关系，都去买房了，拿什么消费？
所以年轻人还是多些投资，少些消费吧，特别是超前消费。
最后提一下商业地产投资。伴随着消费的低迷，商业地产也相对低迷，毕竟商铺靠得是消费。
Mr.Liu的建议是：商业地产投资一定针中年人，而不是针对年轻人。
年轻人的超前消费意识很强，这是建立在收入快速增长基础上的。但不够稳定，一旦拿钱去买房了，或者收入不稳定，很多容易就出现问题，不可不防。
中年人虽然花钱的地方多，但相对理性，特别是一些中高收入的中年人，这些人拥有更好的财产性收入，也就是“睡后收入”，而不是单纯依靠工资，生意做起来更有保障。
所以，商业地产投资，要么想拼夕夕一样做消费降级的生意，要么就做金字塔顶消费升级的生意。
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