一、問題提出
在民間借貸司法實踐中，有的債權人為了避免債務人無力償還借款，同時增加自己債權實現的可能性，往往在與借款人簽訂民間借貸合同的同時，又簽訂了買賣合同（實踐中以房屋買賣合同為主），約定債務人不能償還借款本息的，則將債務人的房屋出賣給債權人，以履行買賣合同作為雙方權利義務的終結。也有的是債權人與債務人在簽訂民間借貸合同的同時，又簽訂買賣合同，並將標的物所有權轉移。由於買賣合同標的物價值和買方支付的借款金額差距較大，或者由於市場價格嚴重不符的情況出現，債務人又往往以買賣合同虛假為由，主張買賣合同無效。此類案件的正確處理，不僅關係到當事人切身利益的維護，而且還關係到人民法院裁判的統一，同時對於防範虛假訴訟，促進經濟健康發展具有重要意義。
二、基本概念
讓與擔保，是指為擔保債務履行，債務人或第三人將擔保標的物之所有權轉移至債權人，債務屆期債務人履行的，債權人返還標的物，債務人不履行的，債權人得就該標的物受償的非典型擔保方式。
三、法律規定解讀
2015年9月1日起施行的《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第24條規定：“當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期後借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關係審理，並向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。按照民間借貸法律關係審理作出的判決生效後，借款人不履行生效判決確定的金錢債務，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權主張返還或補償。”該條規定對讓與擔保的處理初步作出了調整與規制，可謂向立法的目標邁出了一大步。根據該司法解釋規定，在民間借貸糾紛案件涉及讓與擔保的認定與處理中，我們應當注意：
1、第24條的規定的適用前提已明確限於“當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保”，因此，24條的適用應當嚴格限於“讓與擔保”真意，只有當事人簽訂買賣合同系出於讓與擔保之意思表示的情形下，第24條方有適用的空間。實踐中當事人簽訂的合同名稱雖為“買賣合同”，但法律關係的性質界定，不應受制於合同的外觀，而應當根據當事人的真實意思表示予以認定。但是如何判斷當事人簽訂買賣合同的真實意思，則需結合具體案情具體分析，對當事人的真實意思表示作出恰當認定。
2、根據我國現行法律規定，讓與擔保不屬於我國明文規定的擔保物權，24條也未明確承認讓與擔保的擔保物權性質。基於此，法院在對待讓與擔保時，雖然可以根據案件事實認定雙方當事人簽訂買賣合同是出於為借貸合同進行擔保的目的，但是不宜作出雙方當事人形成擔保物權關係的認定。擔保物權效力的取得仍然應當符合物權法有關擔保物權的規定即符合物權公式規定。因此，在現階段，有限度地肯定讓與擔保的優先性以實現其擔保效力，是尊重當事人意思自治、保障交易安全的體現。
3、房屋買賣合同作為擔保，並非物權性質的擔保，不具有優先性、排他性，第24條也未賦予出借人基於讓與擔保享有優先受償權的權利，而是僅規定了債權人可以“申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務”，但並未明確規定債權人可以就拍賣所得價款“優先受償”，其對買賣標的物所享有的只是普通債權，而不是優先受償權。但是，如果當事人採取了一定的物權公示手段，基於保護物權外觀這一基礎，最高法院傾向認定讓與擔保債權人可優先於後手債權人受償。為了增強房屋買賣合同作為擔保的效力，出借人可以要求進行預告登記，以限制借款人對房屋的處分。根據《物權法》第20條規定，“預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。”物權法規定的預告登記限制了權利人的處分權，對於擔保權人而言非常有利。值得注意的是，即使雙方進行了房屋買賣的預告登記，法院也不能就此認定當事人間存在買賣的合意。畢竟在當事人進行房屋預售備案登記的案例中，法院仍然認定房屋買賣合同作為擔保，那麼在當事人進行預告登記後，也不能徑直否定房屋買賣合同作為擔保。
4、根據以上司法解釋規定，對於以買賣合同為擔保的民間借貸糾紛中，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院應當裁定駁回起訴，司法實踐中讓與擔保債權人要求履行買賣合同之訴請難以得到法院支持。
5、讓與擔保的實現方式採取處分清算型，課以債權人強制清算義務，以避免出現類似《物權法》第186條規定的禁止流押情形。根據第24條第2款規定， 由債權人將擔保物予以拍賣，將價款用於清償債權，多餘部分歸屬於擔保人。讓與擔保標的物的所有權雖已移轉於債權人，但債權人尚未確定地取得標的物的所有權，於債務人不履行債務時，債權人應以標的物拍賣的價金受償，亦即債權人應當負有清算義務，在標的物的價金超過擔保債權額時，就超過部分負有返還擔保人的義務，並非當然地取得標的物的所有權。而在流押情形中，債權人當然地取得標的物的所有權，而且不負清算義務。
專業：法學
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